專業批發市場：宜賓社區商鋪如何掘金？

     專業批發市場商鋪價值的挖掘日益成為宜賓房地產開發商、投資者、經營者共同關注的問題。“1.8萬元/㎡起價，現鋪銷售！”、“旺鋪！靚位！特價！清庫！”商業地產來勢“兇猛”，類似網絡咆哮體的戶外廣告和DM單每日都以不同的形式走進市民的視野……

     社區商業與居住者的生活息息相關，投資熱，規模小，收益高，成為眾多購房者關注的焦點。其銷售狀況直接反映出一個區域的投資前景和特點，呈現出先聲奪人的規模效應，種種跡象表明，宜賓房地產市場正興起一股前所未有的社區商業開發熱潮，眾多開發商、投資者將掘金的眼光瞄準了投資型業主，以創造新的利潤增長點。

     社區商業成項目賣點

     近日，記者走訪了解到，與宜賓樓市商品住宅青黃不接的窘境相比，社區商業投資與招商正在火熱進行中。在目前在建、在售的10多個樓盤中，城區多數樓盤以規劃中的社區商業作為項目最大的亮點和賣點做品牌宣傳，而本土知名房產網站【三江房產網】也不定期的組織投資者和業界人士對各區域組團內大型項目進行投資考察。如太陽島、都市名園、首席濱江、地中海藍灣，以及天柏組團內的金沙首座、南山星城、凱賓上院等樓盤的商鋪備受關注，集住宅、商務酒店、主題步行街為一體，面積從幾十平米到數百平米，根據地段的差異，價格也各不相同，均價集中在20000元/㎡左右。

     據宜賓某在建項目營銷代理公司一名從事招商工作的負責人介紹，隨著宜賓城市生活對豐富多樣化的商業需求的加強，越來越多的社區商鋪、商業街、專業市場、大型超市以及購物廣場隨之出現。由于購買商鋪而產生的快速、高額、長期的獲利性，以及從商業經營的地產平臺上輕松做出一番事業的示范性，加上越來越規模化的住宅小區建設，商業地產和社區商業由此繁榮。“最顯著的變化就是2009年之后修建的樓盤，商業元素以及招商氣氛相對比以往要濃，而且呈爆發式增長趨勢。”

     從目前宜賓城區大多數樓盤配建的商業來看，規劃和功能設置上均有差距，明顯與區域商業中心不同，社區商業小而分散，通常是被各住宅分割，無法形成集中性商業效應，而且，社區商業通常是以超市做“打頭兵”，大點的社區會有小型百貨，其余一般都是各種便利型小店。導致招商的業主一大群，因各自條件和要求不一，缺乏統一的引導和規范，由此造成了一定的招商困難和空置率。

     如前幾年開發和推出的小區，由于樓盤地段好，商鋪投資利益顯著，那些社區商鋪一開售就被搶光了；而后來推出的小區，住宅雖還是熱銷，商鋪就很少人跟進了。如今城區個別樓盤，賣完了住宅，大部分專業批發市場商鋪都沒動，利潤幾乎全壓在商鋪上。低價賣吧，不舍得；高價吧，投資者明顯感到沒租賃保障，或者明顯感到專業批發市場商鋪投資回報率太低，遠遠追不上住宅漲價的速度。同時，也因為社區缺乏商業配套，造成一些城市邊緣區域的樓盤入住率長期低下，惡性循環，給地產營銷帶來了前所未有的挑戰和壓力。

     業態欠管引發“同質競爭”

     從目前江北、臨港區正在出租、招商的交付使用的新小區專業批發市場商鋪業態呈現來看，大多數商家感嘆“租金偏貴”，以至于利潤低的傳統型便民商業鮮有出現，進駐開門營業的幾乎都是以房產中介、藥店、建材店、家居賣場等利潤高的行業為主。

     “單獨租一間，承擔不起，費用太高了。”在某新交付的小區臨街專業批發市場商鋪前，剛把一間商鋪分隔開來做香煙店的店主溫先生表示，與朋友一起租下了一間面積40㎡左右的商鋪，因考慮到租金成本和經營風險問題，將商鋪隔開，自己開了這間不足10㎡的香煙店。

     溫先生的最大的感受是臨街專業批發市場商鋪缺乏統一的招商規范，同一業態過多，沒有形成有序的功能錯位經營，同時也缺乏一些基本便民設施，未來的發展空間太小。

     采訪中，也有經營者抱怨，開發商無心去做業態規劃，因為大多數的社區商業是為了銷售，業態規劃頂多只是一個銷售道具而已，這也是開發商為什么只管出售，當一個“甩手掌柜”，不干涉業主招商。因為散售的社區商業已經錢貨兩清，開發商根本無心去顧及后期經營管理的事，后期經營管理的責任其實已經落到投資者身上，這些分散的小型投資者缺乏專業管理的能力和團結的決心，導致大規模的社區商業無法形成應有的組合服務能力，這也是大多數品牌連鎖經營者擔憂的問題。

     某房產公司營銷策劃經理認為，在宜賓眾多房地產開發企業中，大多數社區商業開發商沒有接觸過商業，不清楚基礎的社區服務所需的業態構成、需求；另外過大的社區商業體量，單純依靠內向型社區商業需求無法滿足，于是千篇一律開發成餐飲一條街，導致現實的業態與規劃目標相差甚遠，甚至商業街變得“名不副實”。

     楊俊認為，無論是純商業地產，還是社區商業，宜賓也有做得好的案例，但開發商投入的成本不菲。而多數開發商、投資者根本就沒有想過要潛心的認真的長期的來做好商業，而只是為了最大最快的攫取短期開發利益；為了自己的立場和利益，他們可以聯合營銷代理商、廣告商制造出各種漂亮時髦的商業概念，計算出各類新奇誘人的高回報率，為的是套進大量中小投資者和商家進駐。

     “不可否認，目前宜賓社區商業后期管理和服務大多數處在‘欠管’的狀態，‘欠管’就意味著社區商業物業形象難以得到良好提升，意味著所投資的專業批發市場商鋪價值難以有效增值。很可能最后接棒的小投資者或許淪為最終的‘冤大頭’，這種投資趨勢令人深思。”有業界人士如是評論。