專業市場策劃：地下空間商業下一個機遇

“專業批發市場策劃咨詢招商銷售”實戰實例系列：

　  地下空間大開發是一座城市建設發展的大趨勢，功能越是多元化，開發和利用價值就越大。“十二五”期間，北京的地下空間商業進入全面建設期。規委相關負責人曾表示，北京市將制定全市統一的地下空間規劃綱要，將各區縣的規劃進行統籌安排，優化設計。《北京中心城中心地區地下空間開發利用規劃綱要》也將于年內出臺。

　　●北京的地下商業分為兩類

　　地下商業是北京較有特色的一種商業形式，北京廣闊的地下空間最初的設計是為戰時防空所用，和平時期逐漸成為商家重要的空間選擇。地下商業雖然不是北京商業的主流，但優勢還是明顯的。

　　地下商業對零售業來說是個很好的商機，因為不必再在城市中心那些寸土寸金的地段爭搶鋪位，而將注意力轉移到與地鐵接通的地下商業街，尋求新的經濟增長點。

　　從北京幾個主要商圈的地下商業看，都有緊鄰地鐵的優勢，這就為它們縮短市場培育期提供了條件，因為地鐵沿線人流密集，商業氛圍濃厚。北京到2020年地鐵輕軌線路將達到30條、車站450個，長度超過1000公里，這樣的發展孕育著新的商機，帶動了地下商業的開發。

　　目前北京包含兩類地下商業，一種是老牌地下商業，多數以地下通道、防空道等改造而成，相對檔次低、商品多、價格便宜，賺的就是“順路”錢。以西單、公主墳、永安里為代表，是小商品的聚集地，其中公主墳與西單和永安里的兩處地下商業區相比，無論是檔次還是產品豐富度，都要遜色不少。攤主做的是乘坐地鐵上下班人群的生意，主要出售手套、拖鞋、肩包、廉價兒童玩具。

　　另一種是自發型地下商業，其有著位置佳、空間大、功能全、品牌多的特性，提到成熟的地下商業，人們很快會想到中關村龐大的地下商業群落。中關村廣場購物中心成為了中關村地下商業最早出現的一家購物中心。這座沒有地上營業面積的購物中心由商業步行街、專賣店、運動城與津樂匯百貨、家樂福、影城組成，4號線、10號線的建成更是為中關村起到了如虎添翼的作用。

　　●高低端地下商業都不可或缺

　　其實無論是老牌低端地下商業還是自發型高端商業都是不可或缺的，中國的消費市場高端、低端都需要。北京的批發市場、專業市場，包括動物園這樣的地方都有市場，全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任兼秘書長朱凌波認為，“這是中國現階段的消費能力和多元化決定的，高低本身并不重要，關鍵是政府在做地下商業之前要有一個概念性、控制性的規劃，要把交通規劃跟商業規劃結合起來。在設計地鐵的時候就應該考慮到未來商家怎么利用這個空間，包括要做成什么樣的商業，把地上地下設計成一體化。”

　　地下商業的問題不少。首先硬件設施難達品牌入駐要求，品牌商家并非是對北京的地下商機視而不見，而是北京不少地下空間的面積、層高和消防通道等固有硬件條件很難達到知名商業品牌入駐的要求。

　　項目建設初期沒有規劃。京城不少商業設施、寫字樓開發地下商業的目的，大多都是抱著“不浪費空間”的思路，并未在項目建設階段進行先期規劃，這令日后地下商業的發展舉步維艱。

　　另外，還有安全隱患的問題。

　　全國人大代表、上海申通地鐵集團有限公司董事長應名洪認為地下空間立法刻不容緩，近年來，關于地下建筑物的產權糾紛日益增多，凸顯了我國對地下空間立法的缺位。迄今為止，我國對地下空間的開發利用管理，尚未制定正式的法律、行政法規，只有原建設部頒布的《城市地下空間管理規定》。

　　朱凌波表示，如果沒有規劃只能是有什么樣的形態就做什么樣的形態，但是沒有規劃仍然存在諸多隱患，也很難讓地下商業良好地發展，只有將城市規劃、交通規劃和商業規劃做到一體，才是理想狀態，但在現有體制下，各部門的協調仍有一定難度。

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　　京城六大商圈地下商業

　　在京城六大商圈內，都存在著頗具代表性的地下商業模板。它們有自發形成的小商品攤位，有重金打造的高檔商城，也有逐漸擴大的休閑娛樂一站式“地下城”。

　　亞奧商圈

　　新奧購物中心地下一二層

　　營業規模：約24.5萬平方米

　　鄰近地鐵：8號線

　　經營特點：作為奧林匹克公園中心區的商業旗艦，新奧購物中心將引入近3萬平方米的特色百貨主力店，還將打造名品專賣店聚集的步行街、饕餮餐飲街。

　　崇文門商圈

　　國瑞購物中心地下二層

　　營業規模：約8000平方米，300余商戶

　　鄰近地鐵：5號線、2號線

　　經營特點：與青春時尚的崇文門商圈的新世界百貨、國瑞購物中心形成錯位經營。主打中低端鞋業和農貿市場等業態。

　　西單商圈

　　地下文化廣場

　　營業規模：建筑面積4萬余平方米

　　鄰近地鐵：1號線、4號線

　　經營特點：各類小型外貿店和小商品店，有服裝鞋帽、工藝品、小型超市和運動品牌專賣區、部分品牌專賣店、屈臣氏等，還包括滑冰場、餐飲區、4D電影院、游戲廳等。

　　國貿商圈

　　新秀外貿城

　　營業規模：營業面積約300平方米

　　鄰近地鐵：1號線

　　經營特點：由自行車停車區改造而成，主要經營外貿商品、休閑服裝、箱包、美甲等。

　　公主墳商圈

　　地鐵通道雜貨區

　　營業規模：10余家商戶

　　鄰近地鐵：1號線

　　經營特點：從地下通道到接近地鐵1號線的地下長廊中，一側布滿了小商品攤位，這些攤位主要銷售服裝鞋帽以及小工藝品等。

　　中關村商圈

　　地下購物區域

　　營業規模：地下建筑面積約為50多萬平方米

　　鄰近地鐵：4號線、10號線

　　經營特點：業態涵蓋百貨、超市、餐飲。目標客戶以年輕消費群體為主，地下有兩層的家樂福超市，包括中關村廣場購物中心、家樂福賣場、新中關購物中心等。文/微佳