流花商圈：年內將大擴容引爭議

“專業批發市場策劃咨詢招商銷售”實戰實例系列：

    廣州流花商圈今年比較熱鬧。一10萬平方米的服裝裝展貿中心預計將于10月開業；一20萬平方米的服裝類商業項目正在招商，有望年底試業；西郊旁一20萬平方米左右的商業項目，預計將來也會打造大型專業市場。對此，很多業內人士表示期待，但一些業內專家則指出：目前流花商圈商業項目相對飽和，交通、物流等配套不足，大擴容或是一把“雙刃劍”。

　　三大全新項目將相繼亮相

　　據了解，早前廣百集團簽下廣交會舊展館流花展館10年經營權，欲打造成一個面積為10萬平方米的廣州國際服裝展貿中心。 廣百集團董事長荀振英在近日的招商活動會上透露，該展貿中心計劃在今年10月開業。該項目由廣百集團主導開發并負責經營，將以獨特展貿平臺的新型商業模式作為支點，集貿易、展示、設計、營銷、資訊五大功能于一體，定位高端，瞄準名品、名牌，與流花商圈現有市場形成差異和互補，打造“永不落幕的交易會”。

　　有業內人士透露，流花商圈內今年下半年也將有一個20萬平方米的服裝類商業項目推出市場，目前正在招商。該商業項目將會以出售經營權的形式銷售，在今后轉讓時作出了相當嚴格的規定，以防商鋪被中間人炒高；此外，在西郊一個20萬平方米左右的商業項目，做服裝專業市場的可能性比較大。

　　據了解，流花商圈是中國服裝產業的發祥地，中國最主要的服裝生產和出口基地，以服裝、鞋業、皮具、鐘表四大業態為主。經歷了近30年發展，目前聚集有30多家專業市場，經營業態上各有專攻，商圈總占地2.3平方公里。商圈某服裝商業項目負責人告訴記者，一方面受城區土地供應減少的影響，商圈內項目開發越來越少，商圈整體形象比較混亂；但另一方面，商業項目越開越大，2008年以來，超過5萬平方米的項目有白馬、地一大道、壹馬等，發展前景看好。

　　商圈開業率遠低于出租率

　　上述負責人告訴記者，近年來流花商圈整體出租率為9成以上，其中商鋪的出租率比寫字樓略高，但商圈的開業率遠低于出租率，整體開業水平僅接近8成，邊緣商圈的整體開業率不足5成。造成該現象的主要原因是已開業市場沒有產權，只出售3年或5年的經營權，部分投資客為獲得市場主動權先將鋪位或寫字樓租下，加價出租賺取差價，甚至經過多手的疊加，導致物業租金高企。多位行業內人士對此觀點表示認同。

　　合富置業商鋪專家表示，站西路、流花商圈鮮有出售商鋪，即使有鋪出售也以小面積的鋪位為主，如天馬服裝市場10平方米左右的鋪位，目前市場行情是18萬~20萬元/平方米，租金已達1000元/平方米/月左右，回報率普遍都有6~8%。一個建筑面積為10平方米左右，實用面積僅有5平方米左右的“蚊型”鋪位，頂手費一般在15萬~20萬元左右。商業地產資深專家陳瑞標表示，很多商鋪都是越炒越高，這種炒高現象一直都存在。韓世同強調，這需要整頓，特別是對于投機的炒家，過渡投機影響了商圈的健康發展。

　　記者走訪了解到，這其實是流花商圈目前面臨的弊端之一，該商圈目前還存在金融、物流、停車場等配套設施嚴重不足的問題。經常前往流花商圈拿貨的楊小姐告訴記者，每次過去都害怕被車撞到，交通問題的改善迫在眉睫。流花商圈某商業項目負責人告訴記者，整個商圈的停車位80%是項目的配套車位，2009年調查顯示僅有500個車位，目前增加了一些，但還是嚴重不足。刀客地產顧問機構董事長謝逸楓也認為,流花商圈的批發市場普遍存在場地破舊，金融、物流、停車場等配套設施嚴重不足等諸多弊病，商圈很多項目還存在交易方式落后等問題，主要表現在仍以現金、現貨、現場“三現”買賣為主。

　　信息時報記者 張金娜

　　專家觀點

　　商圈大擴容是一把“雙刃劍

　　粵商研究中心主任王先慶表示，大體量的商圈入市其實是一把雙刃劍，目前流花商圈面臨著環境、交通、硬件比較落后的弊端，而這些新打造的商業項目主要都是走展貿一體化的新型商業模式，對配套要求較高。業內資深專家韓世同則認為，目前流花商圈內的商業項目規模和檔次不夠，已有的商業項目占地面積小，要繼續發展已受到局限，新項目可提升商圈檔次，但擴容速度太快，未必能被商戶馬上接受，需要一定的過渡期。

　　商業地產資深專家陳瑞標表示，新增的商業體量特別大，且均以經營服裝為主，市場可能短期內難以消化，項目要做旺面臨著相當大的壓力，“新項目首先要解決的就是商圈內面臨的物流和交通問題�！�

　　記者觀察

　　流花商圈而立之年迎來新突破

　　1992年，廣交會館對面的好世界服裝市場開業，成為流花地區第一家大型室內服裝市場，后來更名為康樂市場。1992年底白馬大廈竣工，決定開辦現代化大型服裝市場，“白馬”開業不久，紅棉、步步高、金馬、金龍等市場如雨后春筍，紛紛崛起。

　　1995年流花服裝市場已經非常繁榮了，市場多達14家，營業面積超過30萬平方米；如今流花商圈內的商業項目更是達30多家，日成交額達3億多元，銷售總量占全國的1／3。與此同時，商圈內各種弊端越發明顯，整體素質不高，交通擁堵、配套不齊全、項目參差不齊等，一直沒有得到有效的改善。記者認為，此時若不能有新的突破、新的改善，流花商圈未來發展將會向下行走。

　　此外，流花商圈內的大多數項目都比較雷同，缺乏自身特色，在商圈內沒有形成自己的地標。此時，能有新項目陸續入市的確為流花商圈增添了激情，這些新增的項目體量龐大，均將打造展貿一體化，有足夠的空間細分發展。可以說這些項目給流花商圈帶來了新的突破，有望提升商圈的檔次和素質。新的突破，好的開始，但未來如何，還需拭目以待。