杭州：一條德勝東路集聚400家專業市場？

    近期，一條消息讓不少人振奮。在杭州，僅沿德勝東路一帶，未來5年內將建成的專業市場和商業中心面積多達1000萬平方米以上，而市場數量預計多達400多家，涉及上百個行業。然而，不少人提出質疑：德勝東路全長不過13公里，如何容納1000萬平方米的龐大市場體量？浙江專業市場總數不過4000個，一條德勝東路上的市場竟能占據全省總數的1/10？該消息來源是否可信？該地帶商業地產投資是否可行？
    為解開質疑者的重重謎團，導報記者前往德勝東路一帶一探究竟。

消息振奮：德勝東路要開400家專業市場

    據導報記者了解，該消息源自今年4月21日杭州經濟技術開發區、杭州市貿易局等主辦的“杭州東部商貿發展峰會”。
    在峰會上透露，沿德勝東路一帶，未來5年內將建成的專業市場和商業中心面積多達1000萬平方米以上，而市場數量預計多達400多家，涉及上百個行業。
    浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬特別提到了“九堡-下沙”板塊得天獨厚的交通優勢，“這利于發展大市場、大商貿”。緊臨繞城高速，與杭寧、滬杭甬、杭金衢等高速全線貫通，可輻射全省�！熬疟さ貕K又是杭州的交通樞紐，地鐵一號線、二號線、新客運中心等，都為這里提供了其他地塊難以競爭的高效物流網絡。”
    而據報道，在該板塊中，已開業或在建的市場已有很多。其中包括長三角最大的服裝鞋帽市場——中國四季青服裝交易中心、紅星美凱龍·金茂MALL、恒大建材市場、中國五金機電城、瑞紡輕紡聯合市場、義烏小商品城·銀沙聯合市場等。另外，板塊還匯集了200多家大型物流倉儲企業，國美電器、蘇寧電器、松下電器、格力電器、寶潔日用品等世界500強企業浙江省物流配送中心已落戶該板塊。
    報道相關內容讓投資者們憧憬不已。

對外宣傳：跑贏CPI，買鋪挖“金”

    然而，這一帶專業市場投資前景真有如報道般一片光明？帶著投資者們的疑問，導報記者驅車前往探訪。
    因途經的延安路、中河高架、德勝路紅綠燈數量多而多次堵車，從鳳起路延安路交叉路口《市場導報》社到德勝東路報道中提到的市場群，足足用了一個小時。
    導報記者以投資商鋪的名義，走進位于九堡德勝東路與月雅路交叉口，號稱“國際紡織品展貿中心”、“中國輕紡城再擎財富巨鼎”的中國輕紡城杭州瑞紡聯合市場。據市場招商中心提供的宣傳材料，該市場為“鑄金品牌”，是“站在巨人肩膀上贏天下”，由有“25年商業輝煌積淀”和“20年成功管理經驗”的中國輕紡城集團股份有限公司與杭州坤信實業有限公司強強聯手打造，目標為“中國輕紡城成就新的財富奇跡”。
    項目總投資8億元，交易區建筑面積約22.3萬平方米，共5層，商住區建筑面積約2.1萬平方米，商務區建筑面積約0.6萬平方米，50萬平方米超大倉儲配套、300萬平方米倉儲物流配送基地，近2000個空陸停車位，交易區可同時容納個體經營商戶3000余戶……
    其宣稱，做旺市場有“八大中心”、“一個俱樂部”九大信心保障：“八大中心”是指國際紡織品采購中心、國際紡織品商貿中心、紡織行業人才培訓中心、全國紡織品物流配送中心、紡織行業品牌推廣中心、國際紡織品資訊服務中心、紡織品科技研發設計與新技術交流中心、國內外知名紡織服裝與品牌文化和交流中心；“瑞紡俱樂部”稱為全國首個行業聯動俱樂部。
    此外，諸如“頂級業態、一站式國際輕紡產品采購中心”、“匯集國內外、中高端輕紡產品知名企業及品牌”等宣傳語頻繁出現，還有如每層前200名進駐商家免兩年租金、入駐商戶前3年免收市場推廣費用、設立1億元市場推廣基金（據稱，該基金僅用于市場的全球推廣與宣傳）等多項優惠政策。
    招商專員蘇惠民告訴導報記者，該市場中國輕紡城有30%股份，管理模式也借鑒輕紡城。該市場已于去年11月1日正式營業，一期招商已經結束，市場商鋪都租出去了，經營業主正陸陸續續裝修入駐，有意二期項目的投資者可預先登記。
    該市場在月雅路斜對面，杭州東皇投資有限公司的中國五金機電城正在施工中�，F場經理（工作性質與招商經理類似）夏揚給導報記者的宣傳材料針對目前CPI高啟現狀，迎合投資者心理，宣傳中同樣充滿溢美之詞：“錢存銀行，明虧！買鋪保值，穩賺！”“不買房，就買鋪，2011挖‘金’總動員”、“30萬航母級規模，緊鄰地鐵口，鼎足金沙湖中央商圈”、打造“立足本地、覆蓋長三角、輻射華東、知名全國、影響世界”的一站式五金機電旗艦商城，10年保底穩漲收益，30年超值利潤空間……
    在轟轟烈烈的宣傳中，老恒大建材市場對面新建恒大國際建材家居博覽中心則大打“老市場牌”：“房限購，鋪難選，要投資就選老市場”，承諾“100%包賺、100%6年回購、100%租金超高分成！”其宣傳語中還有諸如“20年管家式免自營投資配套服務，第一年7%、第二年8%，第三年9%，第四年至第八年保底回報9%，超出部分開發商與投資方1:9分成；合同滿5年，第六年投資方可退出市場，開發商全額退還全部已付的商鋪使用權價款，投資零風險！”等承諾。宣傳其投資前景時表述為：近200個周邊輻射樓盤，18萬余戶新居，近432.5萬方樓盤總量，5年內下沙新城200萬新興人口，200億家裝市場需求！

經營現狀：租戶一個月接不到一單生意

    然而，與這些市場對外宣傳和相關介紹大相徑庭，該地段新開業的市場經營冷清，已入駐的經營業主大吐苦水。
    在瑞紡，導報記者發現，市場外貨車屈指可數，市場內不管是哪個樓層，均有超過半數商鋪鐵將軍把門，過道上前來采購的客戶門可羅雀，只有幾名清潔工在打掃衛生，無所事事的經營業主們有的在看報紙，有的在打毛衣，十分悠閑。
    “去年11月第一批進駐，沒過幾天又過年了。因為是新市場，現在沒什么客流，生意與之前在四季青時一成都沒得比！”據“瑞紡”1A002號商鋪毛絨女經營者透露，該市場目前還未通過消防驗收，各項消防安保工作還在整改中。
    同是該市場一樓、來自福建的面料老板告訴導報記者，“現在市場哪里有生意，一個月都接不到一單，因為臨街且是一樓，又有躍層閣樓，商鋪年租金10萬以上，不知道什么時候市場能起來，租金只能算前期鋪墊了�！�
    “新市場沒什么人是正常的。正因如此，租金門檻低，一樓年租金4萬左右�！碧K惠民如此回應導報記者關于租戶虧本的質疑。
    而放眼該路段，塵土飛揚，已營業的其他市場經營基本與其類似，而大部分市場還是個大型建筑工地，整個路段轉旺或尚需時日。
    與冷淡的經營現狀不同，各在建市場宣傳攻勢火爆，為獲得下單，不同項目招商人員還互相揭短。
    夏揚告訴導報記者，向土地所有方租了36年，從2008年開建，客戶可租用30年，買18年贈送12年。一樓商鋪價格每平均數4.2萬，五樓一個商鋪只要20多萬。且配套十分具有競爭力，五樓有大型停車場，某些程度上講，五樓相當于一樓。而附近的紅星美凱龍、義烏小商品市場等沒有配套停車位，其所在路面也沒有停車位，不利客戶購物。此外市場定位獨一無二，但附近其他市場定位存在沖突，如恒大建材、紅星美凱龍都以建材為主，義烏小商品市場、東大門市場以小商品為主，四季青與嬰童市場等都有服裝經營。
    恒大國際建材家居博覽中心招商人員桂淑云一邊催促導報記者立即下單，一邊駁斥夏揚說法，所有商鋪規定只有20年租用權限，中國五金機電城卻采取買“18送12”的形式，將商鋪使用年限提升到30年。所有宣稱30年租用權限以后都無法對商戶負責。因相關法律規定，贈送部分不予兌現，投資者也拿開發商沒辦法。
    導報記者還見到了各大媒體公開發表的該區域專業市場規劃圖。所稱的德勝東路一帶，嚴格地說，西起秋石快速路，東至繞城高速路，北起留石快速路，南至錢塘江。
    偌大區塊，實際觀察所見，該地塊確實有不少市場正在建設經營中，經導報記者對各大市場公開的面積數據進行測算，加上尚未規劃確定項目的2萬畝土地，該區域專業市場和商業中心經營面積確實在1000萬平方米以上，否則達不到該數目。
    但導報記者查閱發現，算上未公布規劃項目的2萬畝土地，該地塊專業市場僅26座，與報道中所稱的400家相去甚遠。中國五金機電城的宣傳資料中“傲距德勝東路匯集30多個大型專業市場”、恒大“與區域內30余市場，共同構筑‘德勝快速路客運中心商圈’”相關論述也可從側面反映這一帶專業市場無論如何也達不到400家。
    “在發展商貿上，該板塊仍顯稚嫩。”杭州經濟技術開發區經濟發展局副局長沈小龍認為，該地塊業態布局和服務層次還不夠高，其工業企業都是摩托羅拉、娃哈哈、康師傅等行業巨頭，相比之下，服務業檔次一般，是發展中的軟肋。目前尚缺乏一些精品店、品牌連鎖店、專賣店。此外，知名美食在開發區還比較少，如果要請高檔的客人吃飯，還是要去市區。
    投資商業地產業內人士曾啟泰則認為，不可全盤否認該地塊未來發展前景，但人氣未起、相關配套的滯后等等因素確實是影響該地塊迅速發展的主要原因，并且未來多年，該地塊或一直處于大拆大建中，商家廣泛入駐、營造出預期人氣還需要耐心等待�？傊�一句話，現階段，商鋪雖熱銷，投資需謹慎，特別是不可輕信廣告宣稱。