投資招人愛的專業市場 你搞懂了么

　  新政下，住宅市場受限，不少投資者開始轉戰商業地產，甚至部分投資者轉向自己并不熟悉的專業市場。那么，目前成都專業市場現狀如何？普通投資者又該怎樣認識和投資商業地產呢？

　　調整

　　成都專業市場郊縣大發展

　　2000年，紅牌樓、科技一條街、五塊石、高筍塘等區域是成都市內專業市場發展較早的幾大區域。隨著城市的發展，布局于市內的傳統商貿市場，逐漸受到城市交通、物流、擴展空間等限制，面臨產業升級和長遠發展的瓶頸，同時也極大地影響了整個城市形象、交通狀況、產業布局等。另一方面，近年來成都房地產開發進入飛速發展時期，成都市內中心城區的土地變得越來越“珍稀”，土地價格也持續上升，比較于“寸土如金”的中心城區，三環外的郊區或郊縣，就變得更加適合專業市場的發展。

　　2010年6月成都市商務局公布《成都市商品市場布局規劃》，根據規劃，到2020　年，成都市將建立起北部商貿集中發展區、青白江市場集中發展區、雙流市場集中發展區、龍泉驛市場發展區四大專業市場集中片區，同時以彭州市蒙陽鎮作為后備發展區。

　　中調戰略的實施，既是成都專業市場提檔升級的契機，同時也在某種程度上加速成都專業市場發展，改寫了專業市場布局版圖。僅在2010年，成都市場先后涌現了近二十家新興專業市場。例如，郫縣的西部國際裝飾（石材）城，金牛區的金府五金機電專業市場，新都的全球建材家具CBD和元貞國際機械城，雙流的四川元瑞國際家具商城和金恒德國際汽車商貿物流城，龍泉驛的九峰國際汽車博覽新城等等，形成了包括物流、汽配、食品、五金機電、酒店用品等多種業態的專業市場。

　　目前，成都不少有影響力的專業市場不僅影響了周邊二級市場，也逐漸輻射至整個西南片區。

  　管理

　　更考驗實力和運營能力

　　近幾年，成都專業市場進入高速發展時期，不僅邁向了產業化、規模化的道路，而且不少項目一開始就采用許多不同于以往的新型管理模式，再加上一些全國性專業市場品牌開發商的入駐，例如香江集團的香江·全球家居CBD，帶來了更先進的管理理念。

　　目前，成都專業市場采用的一般做法是開發商將產權分割出售，再由專業的商管公司對商鋪進行統一運營、管理。首先吸引有規模、有品牌的商家進入，把分散的產權集中，最終實現各自利益擴展的最大化。在營銷策略上，實行了“售后保障模式”。如投資者在買斷商鋪以后，可以委托統一進行管理經營，而市場在前三年保證每年年底向投資者派發紅利，這樣投資者除了可以用紅利交納按揭以外，還可以擁有一套商鋪的永久產權。另外，投資者也可以委托市場代為出租，租金形式以實際成交價支付給客戶，不保底。這種組合式的投資方式為投資者創造了廣闊的選擇空間。

　　隨著專業市場開發項目增加，同類型的項目將不可避免地面臨競爭的局面，品牌的角逐將考驗開發商的實力和運營能力，因此各大開發商愈發重視品牌效應和后期營運。專業的管理團隊有效的營運工作開展，已成為成都專業市場健全發展的一種趨勢。

　　預計

　　未來5-8年是發展高峰

　　成都佳飛國際投資有限公司營銷總監周林生在談到影響專業市場發展的因素時指出，主要原因還是城市化發展的推動及政府對專業市場的長期規劃。專業市場的發展要符合城內大商場、城郊大市場、城外大流通的規劃格局，這也是中國城市化發展趨勢。另外，眾多知名開發商紛紛入駐成都，也為成都提供了充足的動力。目前，受國家宏觀調控政策影響，住宅市場的受限，商業地產開始受到追捧，投資者對商鋪的需求提高，專業市場開發量不斷上升，體量也大幅度提高，成都專業市場發展步伐不斷加快。

　　再加上完善配套設施需要3至5年，這就無形增加了投資風險。從目前國家政策來看，開發大西南、城鄉統籌等政策，將進一步推動成都專業市場發展，預計未來5-8年是專業市場發展高峰。

　　專業市場投資需謹慎
 
　　在銀行工作的李先生，聽到朋友介紹專業市場投資收益高，每年租金回報率在8%以上，10年之內即可收回投資成本，面對如此高的投資回報率，李先生有些心動，計劃近期投資合適的專業市場。但當他詢問相關業內人士時，卻被告知，投資專業市場并非一本萬利，如果投資不當，可能導致血本無歸，面對投資與否的疑問，令李先生左右為難。

　　成都銳理數據總經理郭潔表示，成都未來的商業發展將是非常好的，但是如果近期大量熱錢涌入，風險將加大。對于專業市場，不建議中小投資者購買，因為專業市場的成功主要是依靠開發方或管理方后期的運營和管理，如果商鋪資源都掌握在非行業人士手中，必定會影響到后期的經營。中小投資者要投資商業地產，需要實地考察，多了解周邊物業的情況和未來的規劃發展，不要輕易聽信銷售人員的介紹，多了解商業回報的情況，自己來判斷投資前景。因此，提醒普通投資者在投資時，專業市場存在較大的風險，投資需謹慎，不可盲目介入。 劉天海