商鋪真能讓你一本萬利嗎？ 正反兩方經驗漫談

    “不限購、不限貸，還猶豫什么？”無論是剛結束的“上海之春”房展上“貼身緊逼”的銷售人員的推銷，還是中介發送的廣告短信都充斥著這樣的字樣。在住宅面臨嚴厲調控的背景下，商業地產（包括商鋪、酒店式公寓等）仿佛成了有點閑錢的市民投資唯一選擇。

今年商品房市場調控力度持續加大，住宅市場受到沖擊，商業地產的板塊受影響相對較小，市場相對比較活躍。今年以來，全市一手商鋪成交面積約為40萬平方米，同比基本持平，相比住宅市場的低迷，商業地產的表現已經算是不錯的了。

那么，買了商鋪果真就能“一本萬利”了嗎？請關注“樓經”近期對地鐵商鋪、社區商鋪的“鋪經”連續報道。

■正方

商鋪投資客侃“鋪經”

門面要大，“進深”要小

深信“一鋪旺三代”理論、只買商鋪不買住宅，全部用貸款，最艱難時要靠賣車才能還貸……鄒女士（化名）是比較早進入商鋪投資領域的普通市民，經過七八年的摸爬滾打，她已積累了一系列自己的投資心得。除了規劃、配套、商業氛圍等傳統因素以外，小到“門面進深”、“樓上樓下”這些看似微小的細節，往往都是投資商鋪成敗的關鍵。

最艱難時咬牙賣車還貸

2003年，在大多數人還在猶豫要不要買商品住宅的時候，鄒女士一家已經考慮投資商鋪了。他們沒有挑選市中心的一些所謂“旺鋪”，一來價格高，二來也不熟悉專業市場。他們選擇的是比較熟悉的楊浦鞍山地區。他們買下第一個商鋪時，前后左右的鄰居幾乎都是外地投資客。“基本上都是溫州人在買。售樓處小姐一開始也以為我是溫州人。”鄒女士一再強調自己是上海人，售樓小姐還“不依不饒”——“你老公一定是溫州人。”反正就是不相信他們一家都是地道的上海人。

“當時我親眼看到有溫州人拿著一馬甲袋現金當場付清的，可是我們沒有那么多錢，投資了三個商鋪，全都要還貸。剛開始壓力特別大，每月還款都要上萬元。”鄒女士說，家里財務最吃緊的時候，存款居然只剩不到5萬元了，但是下一期的還款單馬上又要寄來了，當時真是急了。“我老公說干脆‘搏一記’，把平時代步的桑塔納2000給賣了，還能抵上一兩個月的貸款。”隨著出租日益走上正軌，鄒女士一家財務狀況有了明顯好轉，三個商鋪每月都能帶來上萬元的穩定收入，還貸壓力不大，他們也重新買了車。

不必拘泥于“投資公式”

2003年，在大多數人還在猶豫要不要買商品住宅的時候，鄒女士一家已經考慮投資商鋪了。他們沒有挑選市中心的一些所謂“旺鋪”，一來價格高，二來也不熟悉專業市場。他們選擇的是比較熟悉的楊浦鞍山地區。他們買下第一個商鋪時，前后左右的鄰居幾乎都是外地投資客。“基本上都是溫州人在買。售樓處小姐一開始也以為我是溫州人。”鄒女士一再強調自己是上海人，售樓小姐還“不依不饒”——“你老公一定是溫州人。”反正就是不相信他們一家都是地道的上海人。

“當時我親眼看到有溫州人拿著一馬甲袋現金當場付清的，可是我們沒有那么多錢，投資了三個商鋪，全都要還貸。剛開始壓力特別大，每月還款都要上萬元。”鄒女士說，家里財務最吃緊的時候，存款居然只剩不到5萬元了，但是下一期的還款單馬上又要寄來了，當時真是急了。“我老公說干脆‘搏一記’，把平時代步的桑塔納2000給賣了，還能抵上一兩個月的貸款。”隨著出租日益走上正軌，鄒女士一家財務狀況有了明顯好轉，三個商鋪每月都能帶來上萬元的穩定收入，還貸壓力不大，他們也重新買了車。

不必拘泥于“投資公式”

說到這兩年的投資商鋪心得，鄒女士侃侃而談：“門面最重要，門面要大，但是里面的進深要小。”如果門面小則不容易引人注目，進深太大顧客便不愿多停留。網上有“攻略”稱買商鋪門面與進深最好一比一，呈正方形。鄒女士認為不必拘泥這個“公式”，況且符合這種尺寸的商鋪已經很少了。開發商為了利益最大化都是進深大于門面的寬度，總之憑感覺，不差得太大就行了。

至于樓層，鄒女士認為，商鋪的價值在于一樓，如果樓上樓下搭著賣的話，樓上的面積不能超過一樓面積50％以上。“在很多大的商場，可以很明顯地看到，越往上走，人氣就越差。”

有人建議買商鋪應該盡量買大馬路旁的商鋪，盡量避免小馬路或支馬路。鄒女士說，這也不能一概而論，就她的經驗來看，商鋪面朝的馬路不宜過寬，不能是快速干道，中間最好不要有綠化隔離帶，這樣行人穿越馬路不會覺得困難。另外，門面門口的非機動車道人行道也不能過于狹窄。

由于商鋪得靠租金長期投資，還得知道到底在什么位置比較好。“要買小區大門口旁的店鋪，或者買靠近賓館、飯店旁邊的商鋪，商業價值相對較高。如果旁邊沒有這方面的地理位置優勢，那就買一排商鋪中最中間的店鋪，這樣比較穩妥。”鄒女士認為，在新的社區買商鋪，在規劃中有大型超市的周圍比較有把握。商鋪有群聚效應，整條街都是同行容易凝聚商機。

點“經”之筆如何淘社區商鋪？

著眼長遠持續經營

購房者在購買社區商鋪時，不應按照住宅的思路，只看眼前銷售價格或者短期內漲了多少，而應該看商業經營的可持續性和長遠發展。為此，漢宇地產市場研究部經理付偉認為有如下幾點值得考慮：

■買地段。好的地段不一定要類似南京路、淮海路這樣的黃金地段，因為價格達到了極限，一般來說，即將成型而尚未成型的商圈更具升值潛力。

■買氛圍。要綜合了解項目周邊的規劃狀況，居住氛圍、人群、人流情況，周邊居住氛圍較為成熟社區商業是一個比較好的投資方向。

■買規劃。準確的業態定位對社區商業以后的經營發展起很大的作用，不同的行業業態對商鋪租金的承付能力也不一樣。

■買經營。再好的地段、再好的氛圍及規劃如果沒有良好的經營最后也只能走向蕭條，因此在購買商鋪時也應該了解其經營團隊是否專業。

反方

熬到10號線開通也沒賺到

“黃金鋪位”不是個個都旺

周邊居民小區林立、人來人往，又與被譽為上海軌交路網中的“白金線路”10號線為鄰——在這樣的地理位置開店經商，應該是個不錯的選擇。然而，堅守兩年后，擁有天時地利的小譚（化名），卻在10號線通車后不久，毅然選擇將苦心經營的小店鋪轉讓。而此后不到一年時間，看著這個曾經的心血所在三易其主，這讓小譚說不出是應該慶幸，還是感慨。“當時非常看好10號線通車后帶來的商機，加上手頭也累積了一些客戶資源，就想自己出來單干歷練一下。”雖然手頭并不寬裕，幾經篩選比較，小譚最終還是買下了位于龍柏金匯板塊的一間30平方米大小的商鋪，自己當起了老板。由于渠道貨源關系，小譚選擇開一家禮品服飾店，并考慮到龍柏金匯地區日韓及中國臺灣地區的住客較多，進貨時盡量選擇一些時尚而個性化的商品。

經歷了開業初期的“陣痛”后，小譚的店里逐漸有了一些熟客。然而時間久了他卻發現，由于這些熟客中有不少是外企職員，一旦出現工作變動或更換了租住的地方，好不容易積累的客源往往又流失了。“開店的兩年多時間里，經常是起早貪黑，但幾乎就沒什么盈利，還不如原來在人家手下打工。”小譚坦言，能支撐他將店鋪開下去的最大的因素，還是軌交10號線的通車。

然而，當去年4月份10號線列車隆隆駛過，卻并沒有幫小譚帶來預想中的大客流。“10號線通車后，生意還是像往常一樣清淡，我等了3個月，還是沒什么起色。”彷徨之時，有中介表示有客戶看中了他的店面，由于開價較此前買進的價格高了不少，小譚沒怎么猶豫就將苦心經營的商鋪轉讓了。此后他還時常關注這個商鋪的經營情況，“到現在1年不到時間，聽說已經又換了主人了”。

一位資深商業地產研究人士分析，發生在小譚身上的經歷絕非個案。隨著申城軌交路網的延伸完善，巨大的客流量成為商家眼中潛力巨大的商機。一些地鐵概念商鋪的租售價格也較同區域其他商鋪有較高的溢價。而事實上，這些所謂的“黃金鋪位”并不能確保好收成。分析小譚的案例不難看出，他對區域情況并沒有“做足功課”。龍柏金匯地區是比較典型的居民聚集區，地鐵客流呈現潮汐分布特點——即早晚高峰的時段性人流量較大，而平時則可以忽略軌交對客源的“加成效應”。此外，區域內大超市賣場眾多，且都有免費班車接送，這大大分流了本地居民對社區商鋪的依賴程度。“這并非10號線龍柏區域獨有的情況，目前中心城區外圍及市郊區域的一些‘地鐵概念’住宅項目的一樓商鋪經營狀況不理想的并不在少數，因此在選擇投資時不應過于盲目。”

點“經”之筆如何淘地鐵商鋪？

1、7、9、11號線沿線可淘淘

購買地鐵商鋪現今已成為眾多購買商鋪人士的共識。想淘到好的鋪子，不妨去1號線、7號線、9號線、11號線等地鐵沿線淘一下。

一般來說，地鐵商鋪可分為地鐵站內和地鐵站外兩種，前者主要由軌交公司運營，后者即地鐵上蓋或地鐵站旁的商鋪，后者成為市場供需的主體。漢宇地產市場研究部經理付偉認為，購買地鐵商鋪的話，先考慮以下幾點：

■實際租金回報。租金回報率較高的商鋪主要表現為，成熟商圈集中地、離地鐵站半徑不超過500米、未來升值潛力高等幾個要素。而成熟地段的商鋪如今已經匱乏，即使有，也出現了惜售等現象。具備后兩個要素的商鋪可選性較高，未來升值潛力較好。

■業態定位。近地鐵100米處的商鋪適合快速消費品，主要因為路過店鋪的均為行色匆忙的上班族，很少有逛街的客戶。較適合便利店、書包店、快速餐飲店等。

■人流量的轉化率。人流量是支撐商鋪租金的一個最大因素，地鐵的人流如果無法轉為商鋪客流，即使在最繁華的地段也不能成為旺鋪。一般來說，人流量的轉化率取決于兩點，與地鐵出口的距離和本身商業東線設計是否合理。

主筆手記

明碼標價

有關部門本周就商品房明碼標價作出了明確規定，具體內容媒體上鋪天蓋地，關鍵詞就一個：只跌不漲。

只要不是小商販擺的地攤，如今的商品買賣，明碼標價是一個最基本的規則，何況像房產這樣的特殊商品。規定明碼標價的目的，是為了防止價格欺詐。就像前段時間鬧得沸沸揚揚的家樂福表價格標簽事件一樣，消費者氣憤的是，明明標價10元錢，結賬時卻收12元，這是一種明顯的誤導，甚至可說欺詐。商家若是早告訴說要賣12元，消費者也許就不買了。

上海的房地產銷售實際上早就采取了網上價格備案制度，也就是明碼標價。上海之前的一貫做法唯一與發改委的新規不同的是，上海以前沒有規定漲價必須要經過有關部門批準。

然而，寄希望于這個新規能夠抑制樓價，還要拭目以待。至少現在賣方市場的初步反應是：我先漲好再去盤整。如此一來，過去賣房“低開高走”就可能變為“高開高走”了，而買房人照樣還是買不起。

原本市場經濟的根基就是定價自由，這樣才能真實反映供求關系，進而對供求產生調節，發揮“看不見的手”的功能。一旦控制了價格，這只“看不見的手”也許就真的看不見了。

對話地產大亨

星浩資本CEO趙漢忠：對調控不要抱僥幸心理

與上海曾經的“地產大王”、星浩資本如今的CEO趙漢忠喝下午茶，時間已不在下午。雖然經過提前一周的預約，可到了采訪當天，被告知回滬飛機誤點。快接近晚飯時間，趙漢忠才從外地趕回辦公室。“明天要去大連，周四去杭州。前幾天我在常州。那之前在珠海呆了兩天，再之前的一周去了哈爾濱。”趙漢忠說。

讓這位“空中飛人”最為感嘆的是，當大家還吃不準“限時代”的利弊時，溫州、義烏等地的民間資本已悄然成熟，“別以為他們還會自己扛著錢袋子去團購房子或者商鋪，現在他們會委托風投或像我們這樣的資本公司來運作，已從過去的以錢換物轉變成以資本產生資本了”。

商業地產：“限時代”的避風港

星浩資本開張在大寧綠地旁的寶華國際廣場，這是幢全新的物業，大堂里還彌漫著裝修的氣味，電梯直達11、12樓便是星浩資本所在地了。趙漢忠的辦公室很大很簡約，落地窗外便是猶如效果圖一般靜態的大寧綠地。

聊天前先參觀星浩。兩層樓面走馬觀花后，發現一個奇怪的現象：大大小小的會議室占了三分之二。其中三個小會議室、一個中會議室、一個大會議室、一個VIP會議室和一個VIP接待室，外加7個洽談室。趙漢忠建議我們的采訪在其中一個小會議室進行，“這可是‘限時代’的避風港”，他笑言現在正是做商業地產的好時機，把一個宏大的想法，具象落地并附注實施是自己的強項。

從去年8月至今，“星浩”已募集了近60億元資金，遠超出最初的預期。而在做這一目標時，正是房地產“限時代”來臨之際。不同于傳統的商業地產，“星浩”腳踏基金和地產兩只船，基金融資、精銳的開發管理團隊和現代信息和服務業組成了星光耀廣場，而其中民企總部將是整個廣場的DNA。“目前的一期投資完成后的總銷售額將達到700億-800億元，其中會關注更多流動流通的東西，包括現代服務的創新發展，它包含在金融、信息、咨詢、創業、管理以及私人化量身定制服務，這些都具有無限的商業潛力。“星浩只是在一個好的時段參與了這個領域。”趙漢忠說，目前的調控對商業地產反而有利。過去房價漲土地更貴，調控后，土地的價格顯然難以繼續瘋漲；其次融資渠道廣泛，增發、銀行貸款、信托……商業地產完全可以依托民間資本。

商業地產不要做成傳統模式

王石去游學了，任志強退休了，潘石屹據聞要重組了……是不是“大鱷”們都要退場了？趙漢忠大笑說這是個有趣的現象，企業和個人的命運有都其偶然和必然性，這純屬個人判斷力的問題。

在去年下半年房產形勢還很好的情況下，趙漢忠就預感到房產銷售山雨欲來風滿樓。他自己抽身而出，雖然很突然，但他現在覺得很幸運。而未來，房地產行業動蕩中一定會帶動更多的潮起潮落。“謹慎理性地對待現在的調控，不要抱有僥幸心理。直接調頭做商業地產也是不錯的選擇，不過不能做成傳統的模式。”就像星浩資本自己現在租用的辦公室，每平方米5元的租金，總顯得有點不那么靠譜。實際上，這幢大樓至今僅有屈指可數的幾家入駐，其他都是被這昂貴的租金嚇跑的。