“房產稅補貼”成一種優惠措施

　  在第三輪重磅調控出臺1個多月后，樓市迎來了兔年第一場大型房展會。和往年同期相比，此次展會明顯呈現出“三少兩多”，即：參展項目少、住宅項目少、看展人數少，海外樓盤多、商業地產項目多。不多的優惠措施中，出現“房產稅補貼”。

　　對于此次展會住宅項目的稀缺，相關人士分析，按照慣例，每年“五一”小長假后的房展會才是開發商回籠資金的黃金時段。再加上當前政策效應仍未釋放完畢，因此多數對后市走向把握不明的開發商都把此次展會當成了“蓄客”期而非銷售良機。而對于吸引了諸多看展者的海外樓盤，專業人士提醒，購買海外樓盤一定要先熟悉該國購房程序和相關法律，不要輕信銷售人員“買房就可移民”的說法。

　　本地住宅項目鳳毛麟角

　　降價潮未現，購房者“再等等”

　　在住宅市場行情整體低迷的背景下，多數開發商似乎都沒有對此次房展會抱有太大期望。這一點，從參展項目的大幅減少，以及大多數知名開發商的缺席上可見一斑。而在參展項目中，還有一大批項目旨在蓄客，而非賣房。

　　價格方面，購房者期盼已久的降價潮仍未顯山露水。從21世紀不動產上海區域市場中心的總結資料來看，此次參展開發商仍舊對降價采取了較為“含蓄”的辦法，如送面積、送車位、免物業費等。敢于直接表示在價格基礎上打明折的項目僅有兩三家，但這些樓盤打折后的價格相較前期也并未有明顯降低。

　　如閔行某打折樓盤，據展臺銷售人員介紹，該銷售代理機構此次給予購房者85折優惠，原價23000元/平方米價格折后僅為20000元/平方米左右。而據21世紀不動產上海區域市場中心3月上旬統計數據顯示，該項目今年1-3月成交均價實際為19000元/平方米左右。此外，部分項目以房產稅為噱頭打起了優惠招牌，如閔行區的森林溪谷[最新消息 價格 戶型 點評]銷售人員表示，展會期間下定即可享受10年房產稅補貼。

　　就觀展者的表現來看，此次展會人氣也非常清淡。多數看房者是購買婚房的年輕人，或者為孩子購買婚房的中年置業者。他們的目光主要集中在為數不多的幾個本地中低端住宅項目上。如單價在14000-18000元/平方米的嘉定項目新城金郡、15500-16000元 /平方米的嘉寶·紫提灣、18000-23000元/平方米的寶山項目東方麗都[最新消息 價格 戶型 點評]等，都吸引了不少購房者的登記購房意向。但在出手誠意度方面，根據合富置業現場所作的購房者調查結果，26%的潛在購房者認為，第三季度房價很可能在目前基礎上下調10%，屆時才是出手的好時機；34%的購房者認為，即便到第三季度，房價仍然不會下調到自己的心理價位，寧愿選擇繼續等待。

　　海外樓盤設專館，規模占比近半

　　專家提醒：海外買房≠移民

　　在整體展會冷清的情況下，海外房展專館卻吸引了不少看展者駐足，成為展覽館內相對熱鬧的一隅。據了解，此次展會海外房展專館共有50家展商，共計上百個海外樓盤參展，幾乎占到此次展會所有樓盤的一半。和本地以及上海周邊項目的展區相比，海外房展館內分區布置較為密集，因此看上去人氣也更為火爆。

　　就筆者現場觀察，參展項目涉及西班牙、新西蘭、美國、英國、日本、澳大利亞、新加坡、加拿大等眾多國家，同時也包括中國香港、中國澳門等地區的樓盤。參展項目既有單套總價人民幣100萬元以下的公寓，也有總價高達上千萬元人民幣的海景豪宅。購房優惠方面，某項目打出“房展會期間購房送新西蘭8日游”的宣傳，中國澳門、香港等地區的部分項目則打出現金優惠的招牌。

　　為使購房者更容易理解和接受海外置業，不少項目的樓書上都印有當地購房流程表，或是匯率折算表。同時，多個國家的展區內還有移民顧問公司、海外置業顧問公司、房屋貸款中介公司、律師樓、商業銀行等購房相關機構參展。此外，海外樓盤專館內還辟有一個特定區域，用作海外置業講座專用。不少海外項目宣傳的立足點都放在了“永久產權、移民、留學”等字眼上。從展區以及講座現場情況來看，海外置業專館吸引的更多是中老年看展者，但他們的購房意向并不強烈。

　　在國內住宅市場調控嚴厲的大背景下，去海外置業是否為一條黃金大道？對此，業內人士表示，在海外買房需要面臨房價下跌風險、樓盤信息獲取滯后、對異地風俗以及購房習慣缺乏必要了解等問題。另外，海外購房的稅收政策和國內不同，當地國對其本國公民和國外公民的政策也有可能存在差異,并且在很多國家，買房容易養房難，因此購房者對當地的物業稅和物管費等房屋的持有費用一定要了解清楚。

　　針對到海外買房是否能對移民有所幫助，本市某移民顧問公司專家向筆者透露，各國及一些地區對移民申請的政策有所不同。在加拿大、美國、澳大利亞等主流移民國家，在申請人硬性移民條件全部符合的基礎上，其在申請移民國如果有房產，有可能會給移民官留下較有誠意的印象。但如果硬性條件沒有通過，那么在海外有房產對申請過程也是毫無幫助的。該專家同時表示，已經拿到綠卡的人如果在優質學校附近買學區房對孩子就學是有幫助的，但不建議申請人拿到綠卡后立即買房，建議其去當地居住一段時間考查學校和綜合配套之后再作決定。

　　不限購、不限貸、不限外

　　商業地產高舉“金字招牌”

　　“我們的項目不受政策影響，不管您有多少套房子都不限購。”

　　“高投資回報，買一層送一層。”

　　“這個項目可商住兩用，對外地人買房沒有限制。”

　　和住宅項目的“安靜”不同，本屆展會上，商業地產項目的宣傳更為高調，參展樓盤數量也更多，儼然有些“喧賓奪主”的味道。除不少展臺同時推介住宅和商業地產外，專攻商業地產市場的展商也不在少數。如福美來代理此次參展樓盤就全部為商業地產，涉及五星級產權酒店、酒店式公寓、專業市場商鋪、主題商業商鋪等多種類別物業。

　　在宣傳策略方面，對住宅市場打擊沉重的新政，恰恰成了商業地產項目宣傳的立足點。幾乎所有商業地產項目都把“新政”、“不限購”、“不限貸”等字眼印上了宣傳資料。部分項目還在樓書上印有當前商業地產和住宅市場購房政策的對比，以突出商業地產項目的性價比。

　　值得注意的是，部分項目的銷售人員在對購房者介紹項目時，往往會把酒店式公寓直接說成“公寓”，進而讓購房者誤認為該項目是住宅。一些銷售人員本身就分不清酒店式公寓的產權性質，對其產權年限也沒有清晰的概念，也就很難對購房者表述明白。因此，業內人士提醒購房者，當前在售項目中商業地產項目占據較大比例，此類項目產權年限較短，多為40年或者50年，且小區物業費、水、電費等都明顯高于住宅，持有成本較高。自住型購房者買房前應就產權年限、項目性質等主要問題了解清楚，以免欲買住宅卻誤買商業地產。