商業地產啟示錄：拷貝義烏？

　  浙江義烏小商品城、北京大紅門服裝市場、中關村電子市場等的巨大成功，讓專業市場這種業態進入了欲轉型商業地產的開發商的視野，在大型百貨商場、寫字樓、商業綜合體、酒店這些“傳統”商業地產業態之外，專業市場無疑也是一個可行的選擇，更何況，在房地產調控的利劍之下，大量的民間資金流入，投資商鋪的熱情空前高漲，讓專業市場的開發顯得利潤可觀。但投資開發專業市場，需要開發商做什么樣的準備呢？是不是把義烏模式直接拷貝過來就可以了？讓我們看看昆明國貿商品城這個拷貝義烏小商品城的專業市場的歷程，也許你會得到一些啟示。

    13個月，是一個擁有1400多個商鋪的商品城，從熱鬧開業到黯然退場的全部時間。

　　昆明國貿商品城，當記者采訪業內人士提到這個項目名稱時，有業內人士表示從沒有關注過。或許因為這一商品城還沒來得及闖出自己的名氣，就結束了它的商業歷程，所以沒有引起業內的聚集關注。2007年6月6日，昆明國貿商品城與第15屆昆交會同期開業，開業時的景象相當繁榮，有1400個鋪位得到認租，客流如潮。商品城還與東盟多國領事館及商務機構簽訂協議進行合作，并提出“買一件也批發”的銷售口號。

　　當時的國貿商品城公司董事長周一平也表示：“一定不負眾望，乘勢而上，把國貿商品城建成中國面向東南亞、南亞，一流的大商匯和區域性國際批發采購基地。”

　　這一系列的跡象都可以成為人們對昆明國貿商品城的發展前景報以美好想象的理由。

　　誰也沒想到，僅4個月已有半數商鋪撤離，商品城內到處都是“鋪面轉讓”的廣告。進入2008年，國貿商品城就基本處于停業的狀態。2008年7月，有媒體爆出，昆明國貿商品城要求商戶3天內全部搬出，并在門前貼出告示“逾期不搬者，商鋪內物品視為商戶遺棄物處理”。

　　雖然時隔國貿商品城失敗離場已過去了三年時間，但這個如流星般迅速隕落的商業項目， 這個迅速走完失敗之路的頗具規模的商品城，可以帶給我們哪些啟示？

　　失敗的復制

　　昆明國貿商品城在建立時的定位，是要打造成中國西部的“義烏”。

　　眾所周知，義烏市場是國內最大的小商品批發市場。2005年，聯合國、世界銀行、摩根士丹利等世界權威機構聯合發布的一份中國發展報告中把我國義烏評價為“全球最大的小商品批發市場”。義烏市場的繁榮，成為多地市場復制的范本。

　　在昆明國貿商品城慘淡收場的時候，當時該商城企劃部經理曾對媒體表示：“我們的失誤在于就是想把‘義烏模式’簡單搬過來，打造一個云南的義烏。”

　　對此，中糧集團商業地產相關負責人張茅矛表示，能夠復制的商業模式都有一套復制標準化體系，但義烏商品市場的組織相對比較零散，不太容易形成標準化體系，這就造成復制比較困難。在復制義烏市場的過程中會發現三大難題，“一、渠道不好找；二、涉及的工作量大；三、沒有固定的談判流程。”

　　同時，戴德梁行華北區商鋪部董事張家鵬對此表示：“批發包括兩種，一種是中轉的批發，一般會在輻射力強或者交通樞紐的城市，比如北京；另外一種就是源地的批發，這種基本上都是靠近產地，比如義烏。”義烏背靠中國最大的小商品生產基地，這是義烏小商品城得天獨厚的優勢。

　　專業市場的發展離不開產業支撐，產業條件不足的市場無法形成規模，在競爭中會漸處弱勢甚至被淘汰。義烏市場的成功很大程度上依賴于當地的小商品生產基地，這是其他城市在復制過程中所無法打造的關鍵條件。

　　依靠產業支撐成功的專業市場不止義烏市場一家。北京的中關村電腦城之所以能夠成功，其中一個關鍵原因就是其選址正處于北京的“硅谷”地帶，“它是一個比較時髦的行業，這一定是在一個比較前鋒的城市形成。”張家鵬表示，依靠該區域對人才和科技的需求，使市場得以迅速發展。

　　對此，張茅矛也持贊同意見“北京市的電子產業布局位于中關村，政府給予了優惠的產業政策。中關村有大量人才聚集，依托科研和人才優勢，發展IT下線產業是可以的。”

　　北京的“動物園”、“大紅門”這兩個著名的服裝批發市場，多年來能夠始終保持著大體量的規模，并吸引著大量的消費群體，正是因為北京是我國的“時裝之都”。北京市人民政府和中國紡織工業協會曾正式發布過促進北京時裝產業發展，建設“時裝之都”的規劃綱要。現在，北京已經成為全國服裝的重要集聚地，這使得北京的服裝批發市場的成長具備了先天優勢。

　　昆明國貿商品城在營業期間，宣傳廣告上曾顯示其主要的銷售商品為云南農副土特產品、國際綠色食品、國際民族民間工藝品、國際禮品、珠寶玉器、國際旅游裝備、服裝及家居用品。

　　經營的物品種類繁多，地域跨度大，當地沒有可以支撐其發展壯大的產業條件，這是導致昆明國貿商品城復制義烏模式失敗的一個重要原因。

　　運營管理能力的欠缺

　　商業地產和住宅地產重要的不同點是，商業地產前期投入成本較高，所以運作商業地產項目投資之后需要有一個回收模式。

　　中糧集團商業地產相關負責人張茅矛表示，對商業地產開發商來說，做專業市場有兩大好處，如果開發商自持的話，專業市場商鋪切割面積較小，開發商的投資收益率很高。如果銷售的話，可以做成各自不同的投資單元，造成很大的投資群，迅速實現套現。

　　但利潤總是與風險同行，開發商要開發專業市場這種相對比較零散的業態，還是要面臨較大的風險。

　　“如果開發商自己去做市場，一方面渠道整合能力不夠，因為沒有天然的渠道來源。二是運營管理能力有限，開發專業市場需要控制大量商鋪，不管是經營還是業態調整，一般開發商的運營能力達不到這種程度。”張茅矛表示。

　　昆明國貿商品城就沒能經受住風險的考驗。

　　有商戶在接受媒體采訪時表示，商戶入駐商品城后，商品城沒有進行管理的舉措。很多商戶都是“炒”鋪賺錢，店鋪被認租后一直沒人經營，造成商城高空置率，無法聚集人氣。同時，商品質量參差不齊，價格差異大，使商戶之間出現無序競爭。不僅如此，商品城宣傳力度不夠，居住在周邊的業主甚至不知道有這樣一個商城。

　　如果國貿商品城在招商時能夠對認租商戶進行篩選，并在經營過程中對商品城加強管理，以上問題都是可以規避的。

　　無論是招商環節粗糙還是后期管理的疏忽，或者宣傳欠缺等問題，都暴露出經營方國貿商品城公司對專業市場的運營管理能力薄弱。

　　對此，張茅矛表示：“開發商要運作專業市場，應該有一個商業運營中心的班底為核心，班底內部的招商、營銷人員或者應該是商品市場出身，或者應該掌握有眾多的客戶渠道，在不具備這兩方面的基礎上開發這種業態或者復制這種業態，有一定的難度。”