資金移情商業(yè)地產 火熱背后存隱憂

    去年，在住宅市場經歷了頻頻調控之時，各路資金紛紛轉入商業(yè)地產，將其視為避風港。最新數據顯示，深圳、廣州、上海、北京以及香港的商用物業(yè)，都在2010年獲得快速發(fā)展，無論租金，還是售價都出現提升。

2011年，商用物業(yè)將迎來供應的高峰期。但在業(yè)內人士看來，部分一線城市的商用物業(yè)，將出現投資回報下降的局面，個別地區(qū)甚至會出現空置率上升的可能。

 資金蜂擁

根據第一太平戴維斯及仲量聯行最新發(fā)布的總結數據，2010年，深圳、廣州、上海、北京的甲級寫字樓租金均出現上漲，分別為159.3元/平方米/月，124.5元/平方米/月，198元/平方米/月和188元/平方米/月，同比上漲幅度為24.5%，14.1%，0.9%和19%。

以深圳為例子，在高檔寫字樓的購買需求持續(xù)活躍、業(yè)主惜盤不售的情況下，深圳寫字樓平均售價已快速上漲至38600元每平方米，同比漲幅高達41.5%，位于福田中心區(qū)寫字樓售價則首次超過4萬元/平方米，部分高端物業(yè)更逼近5萬元/平方米。

有業(yè)內人士則認為，政府對住宅投資的控制使得部分資金流入了不在調控范圍內的商業(yè)地產。

而借商業(yè)地產的東風，外高橋、世茂股份、金融街等商業(yè)地產占比較高的企業(yè)已經開始崛起并受到業(yè)內關注。保利、華潤、萬科等大型地產商也已經做好進軍商業(yè)地產的準備。

供應井噴

截至去年年底，北京、上海錄得的空置率則分別下降至8.8%和0.3%，為10.8%和11.3%。不過進入2011年，一線城市的商用物業(yè)進入供應高峰，深圳和廣州的寫字樓以及商鋪都面臨空置上升的風險。盡管如此，租金上升的預期卻還在加強。

 
據仲量聯行測算，雖然深圳甲級寫字樓市場供應今年將達75萬平方米，但租金預計漲幅在15%左右，售價漲幅在15%-25%。新增供應增長較快和租金、售價預期較高可能會導致空置率有所上升

今年，上海甲級寫字樓供應量將接近100萬平方米，“但受跨國企業(yè)租戶的擴張及升級需求驅動，空置率的上升空間相對有限。”仲量聯行上海分公司董事總經理顧東尼預計，上海甲級辦公樓市場租金在2011年將繼續(xù)上漲，漲幅在10%至15%之間。

值得注意的是，境外投資者已經成為上海商用物業(yè)的主要投資者，投資總額占全年總交易量的72%，這與2009年的情況截然相反。仲量聯行的數據顯示，2009年境內投資者的投資額約占市場總成交量的88%。

與此同時，第一太平戴維斯預計零售商業(yè)市場也將迎來供應井噴期。

“2011至2012年是深圳購物中心供應的高峰期，預計有五個購物中心陸續(xù)落成，合并提供超過80萬平方米的新增供應，市場將進入白熱化競爭態(tài)勢。”第一太平戴維斯報告顯示，如所有項目如期開業(yè)，廣州明年將有139萬平方米優(yōu)質購物中心投入市場。在巨大供應量入市的背景下，空置率有可能明顯上升。

上海也不樂觀。“約有316000平方米的優(yōu)質商鋪供應計劃在2011年進入市場，其中很大一部分將在下半年入市，屆時空置率將被推高。”仲量聯行大中華區(qū)商鋪部總監(jiān)鄧汝舜表示。

仍被低估？

盡管面臨供應激增以及回報下降等不利局面，但是仲量聯行預測，2011年商業(yè)地產投資市場仍將活躍。

一方面政府仍將嚴格限制住宅市場的投資性行為，并出臺辦法指引資金流向。去年9月5日，保監(jiān)會出臺《保險資金投資不動產暫行辦法》，規(guī)定保險資金投資不動產將僅限于商業(yè)、辦公，以及與保險相關的養(yǎng)老、醫(yī)療等不動產，且五年內不得轉讓。

業(yè)內估算，未來約有4500億元的保險資金可以用于投資商業(yè)地產。

另一方面，城市化、人均收入等宏觀經濟數據也完全支持商業(yè)地產的規(guī)模增長，且目前住宅價格高于商業(yè)地產的價格，住宅與商業(yè)的長期背離也終將導致商業(yè)地產價值重估的出現。

總而言之，“短期政策環(huán)境有助于資金流向商業(yè)地產，促進商業(yè)地產的投資建設，會對現在的商業(yè)地產公司起到利好作用。”一位長期跟蹤房地產行業(yè)的研究員表示。