住宅、商鋪、寫字樓，投資哪個最劃算？

    股市不景氣，投資者轉戰房產市場，面對房市諸多產品，不禁要問——

    住宅、商鋪、寫字樓，投資哪個最劃算？

    去年11月以來，國內股市一直“跌跌不休”，不少投資者因此“身負重傷”，感嘆股市的命運多舛。股民梁先生因為提早抽身而躲過一劫，唏噓過后，決定“棄股投房”的他卻又遇到了一個糾結不已的難題，“如今手頭有閑錢了，面對商鋪、住宅、寫字樓等諸多房產投資項目，應該投哪個最劃算呢？”

    不僅是梁先生這種轉向的投資者，對于很多有意房產卻又不熟悉該行業的投資者都面臨這樣一種兩難的抉擇。到底應該怎么投資呢？且來聽聽業內人士以及一些投資者的建議和意見。

    ●住宅投資 保值穩定 變現靈活

    隨著我市房地產市場近幾年的快速發展，房價突飛猛進，大部分中小型投資者仍集中在商品房住宅市場，保值穩定、變現靈活是他們選擇住宅投資的重要因素。

    家住天元區的何女士，從2005年開始至今投資過三套商品房，每每都是見好就拋，幾年下來投資成本由原來的30萬變成了近60萬，這樣算下來，每年的收益差不多達到了20%。“雖然投資住宅的收益不錯，但是如果遇到大形勢不好，還是有一定的風險。”何女士告訴記者，07年在河西購進一套130㎡的小高層，當時價格在2200元/㎡。結果不久就遇到了國家政策調控，導致房產市場不景氣，由于害怕房價下跌，造成房屋積壓，在08年下半年以2600元的價格匆忙出手，在除去各種稅費后，最終收益還不到5%。何女士表示，“現在二手毛坯房如果低于新房價格不少，還是相當搶手的。只要一報價，就有人來看房洽談。不像商鋪，出售頗費周折。”

    在記者采訪的諸多投資者中，像何女士這樣頻繁買賣房屋的不在少數，而投資買房用于出租的卻相對較少。“株洲的房屋租價不高，像河西這邊一套100多平方米的房子，月租金也就在1000元左右，還得看碼頭。房子投資加上簡單的裝修成本就得30多萬。如果按貸款20萬來算，每個月的租金還不夠還月供。”蔡先生在天元區一套120多㎡的房子現在每月租金只有800元。他認為買房出租回本周期太長，不利于資金周轉，而且還具有市場突變的風險。

    新環境房地產經紀公司的胡中平經理告訴記者，株洲外來人口有限，制約了房屋租金的上漲，目前我市天元區三房帶裝修家電的租金也就1000元多點，兩房700元以內，荷塘區石峰區則更便宜，因此二手房市場處在一個易售難租的境地。

    ●商鋪投資 收益與風險同行

    記者從房產局研究中心獲悉，2010年9月以來，我市商鋪成交量急增，當月非住宅成交227套，商鋪201套；10月非住宅成交559套，其中商鋪532套，環比增長164.68%。而2009年同期，商鋪的銷量只有51套。11月、12月雖然成交量相比10月有所下滑，但依然達到了月均350套的銷量。

    “現在由于國家對商品住宅的政策收緊，商鋪投資越來越受到人們的關注。”外海房地產開發有限公司的銷售經理周興元告訴記者，國家對房地產接二連三出臺調控政策，主要針對的是住宅投資，商業地產實際上受到的影響不大。“今年以來，限貸、限購、加息等針對商品住宅市場的利空不斷，投資成本越來越高，限制也越來越多，利潤空間被進一步擠壓。而商業地產市場卻在這些調控下顯得波瀾不驚，投資的趨利性讓更多的中小投資者開始將目光轉向商鋪。”

    尚格副總邱清懷認為，投資商品住宅是價值的一次性體現，投資商鋪卻具有一個回報的長期性。兩者相比，商鋪投資具有收益穩定、持續升值、投資回報率高等特點。此外，商鋪投資不會因房齡增長而使其投資價值降低。

    據邱總介紹，商鋪分為集中商業和社區商業。像蘆淞區這樣的商業中心，由于華麗、中國城等專業市場的繁榮使得該地區商鋪價格大幅上漲，盡管年收益率相當可觀，但其存在的風險性也相對偏高。

    據了解，蘆淞區商業圈不少臨街商鋪的價值都達到了5萬元/㎡。位于建設南路黃金地段的漢華國際商業城，去年開盤的內街商鋪銷售價格為13.8-16.8萬元/㎡，而當街商鋪更是高達22-26萬元/㎡。

    漢華銷售人員告訴記者，20多萬的商鋪已經銷售一空，不少商鋪的投資達到了千萬元。如此高昂的價格，何時才能收回成本？關于記者的疑惑，該銷售人員解釋道，“雖然投資成本高，但是商鋪的月租收益還是相當可觀的。20多萬的商鋪，月租每平方米都要上1000元。”據悉，在漢華投資的業主中，也有部分自己帶產品自己經營者。

    對于高額的商鋪投資，邱總提醒投資者在選擇時要理性冷靜，“集中商業的商鋪，投資高、風險大。如果市場做起來了，回報就高，像銅鑼灣、中南服裝大市場、徐家橋商業步行街這類商業項目，一旦做不起來，投資者也同樣會血本無歸。”

    “對于普通投資者，社區商鋪投資能更好地規避投資過大、風險過高的因素。”周經理認為，大型的社區人口集中、客源相對穩定、經營范圍廣，并且社區商鋪一般都臨近大馬路，輻射整個社區，其價格一般在5000-10000元/㎡以內，月租能達到50-100元/㎡，比較適合中小型投資者。如果梁先生的投資預算在40萬以內，按照正常的投資回報，前五年的年收益率大概是5%，五年后可以達到10-15%。

    ●寫字樓投資 地段決定收益

    去年10月31日，漢華國際商業城的寫字樓開盤，在短短不到半個月的時間內，就以6980元/㎡的價格售出了260多套，銷售量達到80%。據悉，不光是漢華，位于車站路的金輪時代廣場、中心廣場的王府井百貨等樓盤的寫字樓同樣熱銷。為什么這些價格不菲的寫字樓能如此受到投資者的青睞？中偉房地產經紀有限公司總經理游偉的觀點或許能告訴你答案，“寫字樓的投資，碼頭好歹決定你收益的多少。”

    游總認為，房產的增值主要來源于土地的增值，蘆淞區作為城市商業中心區域，土地的增值空間很大。同時，商業中心區通常又是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處，所以說，以上幾處樓盤熱賣很大程度上是依靠了其有利的地理位置。據游總介紹，我市較好的寫字樓月租在20-30元/㎡的標準，按照目前大部分寫字樓的售價推算，這個租價基本能做到5%的年收益。雖然這個5%看似不高，但是隨著地價逐年提升，寫字樓的價值也會不斷水漲船高，總收益也就逐年體現出來。

    與游總持相對樂觀的態度不同，從事金融行業的一位資深投資者唐先生告誡梁先生，“相比商鋪的投資成本過大，寫字樓投資成本相對較低，但同樣風險重重，你可能會擁有較高的租金回報，但同樣必須承擔‘無人問津’的風險。”除了所處地理位置之外，樓盤品質、物業管理、周邊環境以及入住客戶群的層次都應該納入考察的范圍，謹防出現空置率過高等風險。