金融危機下的商業地產何去何從？

    商業地產作為一種不同于傳統的商鋪租賃形式、以全面融合地產業與商業為特色的地產形式，正悄然成為房地產市場的新寵兒。

    隨著2008年9月15日美國金融危機的全面爆發，由次貸危機所激起的金融海嘯席卷全球，中國也不可避免地受到了沖擊，最明顯的便是樓市的全面低迷。2008年11月9日，國務院出臺了10條新政+4萬億元的“組合拳”救市政策，溫家寶總理還突出點明了房地產行業的支柱地位。“國10條”新政的快速出臺，短期內提震了國內市場信心。和美國救市政策相比較，中國政府救市政策出臺迅速，并對短期和長期做出了基本的安排。就房地產而言，商業地產在金融危機之前一直保持著“高投入、高風險”，風險意識較強。然而經歷甜蜜之后的住宅市場似乎要比商業地產痛苦。
    金融危機時期，不能說商業地產未受影響。目前商業地產市場在宏觀環境上已經受到了一定的影響。但與住宅市場不同，商業地產長期發展更多的是依賴經濟的繁榮程度。中國社會科學院2008年10月10日發布的《2008年秋季報告》預測，2008年我國GDP仍將保持10%以上的較快增長。而我國“國10條”政策也放開了信貸額度。可見，當前的金融危機對商業地產的影響并沒有想象的那么大。
    商業地產作為一種不同于傳統的商鋪租賃形式、以全面融合地產業與商業為特色的地產形式，正悄然成為房地產市場的新寵兒。特別是宏觀調控對住宅類地產過快增長進行有效抑制后，部分地產商紛紛轉向商業地產開發來彌補盈利的不足。首先政府正努力拉動內需，自然會刺激商業地產的發展。優先加強基礎設施的建設，提高人民生活水平和工資水平，提高人民的消費能力。所以，零售以及商業地產仍有較好的發展前景。其次，商業地產的下游商家，連鎖零售、餐飲業仍然保持高速發展態勢。以食品、快速消費品、日用品為經營主體的大型超市和連鎖超市受金融危機影響最低。第三，稀缺的商業物業抗跌性非常強。因為其抗跌性非常強，資金充足的零售企業會適時購買。當其他投資產品不同程度處于低迷狀態的情況下，投資于商鋪、購物中心等商業地產，以及利用商鋪等進行生意活動仍會有很大的利益回報空間。
    當然，雖然在這里提倡商業地產行業對市場反應不要太過悲觀，同時也要提示大家一定要警惕，此次金融危機對中國的經濟影響還沒有真正到來。那么商業地產該如何在此次金融危機中求生存？
    首先是要做好“過冬”的心理準備。那商業地產該如何“過冬”？筆者認為，從現在開始要開源節流，在規劃商業地產時，應從需求出發，切忌盲目建設。并且降低預期收益值，以盡快回籠資金為主要指導思想。其實現在，即使是金融危機之下的市場仍然不缺投資的資金與熱情，缺乏的是與收益相匹配的商業物業和讓投資者放心的投資產品。因此，對商業地產商來說，用清醒的頭腦“過冬”，現在無疑是一個難得的市場機遇。
    其次是要調整開發戰略，學會經營。目前銀行對商業地產項目的貸款非常謹慎，開發企業現在很難從銀行融資，而商業地產項目開發周期長、投入高，對現金流要求很強，所以可以考慮與資本或其他企業合作，或與一些大商家合作，出讓一部分利益，共同開發項目。商業開發商還必須學會經營，這是新的要求。商業房地產拼的就是經營管理，否則再好的地理位置，沒有先進的經營理念、成熟的管理模式、優秀的人才團隊，也不敢保證能長期發展。如果商業地產直接進入經營領域，進行長期價值運作，與其他產業品牌集團進行合作，做成、做強一個商業市場項目，后期的收益將是更可觀的。
    第三是要專業團隊管理，確保項目質量。與住宅物業可以直接出售獲利不同，商業地產的價值建立在有效的策劃和發展以及優秀的資產管理團隊之上。一般開發商的操作模式是請傳統的綜合性地產中介公司進行策劃招商。實際上，商業地產專業產業鏈包括商業布局、招商及經營管理三個階段，只有三個階段環環相扣，才能使商業地產獲得成功。專業的事情由專業團隊去做，專業團隊是獲得商業成功的必需。從前期的市場定位開始，再到招商規劃與實施、商業規劃與建筑設計，以及最后的運營管理，都應該由專業的團隊去完成。
    第四是要走差異化路線。差異化是指與周邊的競爭商業項目進行錯位經營，形成自己的特色。商業競爭的白熱化主要來源于同質化競爭，很多房地產開發商對項目開發大多是一哄而上，沒有差異化。商業地產的投資過熱，更易造成投資盲目性。因此，一個商業地產項目要想獲得成功就要考慮細化市場，尋找市場的空白點，走差異化路線。
    金融危機繼續蔓延，已經對全球的金融業、房地產業產生致命的影響。房屋價格繼續下跌，股票貶值，人們收入下降就會緊縮消費，這必然對商業發展帶來影響。如果經濟衰退繼續發展，商業地產也將可能受到金融危機的傳染。如今，商業地產市場已經出現了一些新變化，一些賣家在進行交易時提高了資金預付金的比例。今后等待商業地產的將是一個平穩發展期，其前景光明但也任重道遠。陳柳欽