如何看待琶洲的投資價值？

   熱焦點評（10-142）：如何看待琶洲的投資價值？

彭澎參與搜房網對話

題外話：琶洲的定位和投資價值一定要與珠江新城比較起來看，同時也要結合起來放在一起來看。同為CBD，但功能還是有很大不同的。

琶洲的主功能是會展和總部商貿。商貿也主要是展貿類，與會展配套。其他還有休閑文化，如珠江啤酒廠就有一個啤酒文化廣場。當然與會展、總部相關的寫字樓、公寓也是需求量很大的。

但琶洲也有很多城中村需要改造，因此，中檔樓盤也是少不了的，且不說本身還有許多舊樓盤、舊廠房。這其中，員村、長洲也是一個變量值得關注。

彭澎：要考慮清楚琶洲的主功能定位

2010-10-22  搜房網

摘要：琶洲的價值是由時間的發展而變遷的。彭澎表示，在99年他主持搞的琶洲概念規劃，當時會展中心到底放在哪里是有爭議的？最后確定在放在琶洲。

編者按：琶洲，在人們的固有理念中，只是在廣交會才會聚焦的島，如今琶洲不再是那個季節性商貿小島。在廣州打造成國際會展之城的步伐之上，政府將琶洲定位成會展金融中央商務區。面對如此優厚的政策，琶洲又應該如何憑借琶洲會展這一世界唯一的名片來繼續前行呢？今天廣州搜房網請來了業內重量級人物共聚一堂起來討論琶洲未來的發展路向以及投資前景。

從歷史規劃來看琶洲的定位越來越高

琶洲的價值是由于時間的發展而變遷的。彭澎表示，在99年他主持搞的琶洲概念規劃，當時會展中心到底放在哪里是有爭議的？最后確定在放在琶洲。

那時候我們定位是城市的副中心，是RBD，珠江新城是主中心，現在把它搞成泛CBD的主中心，加上員村的延伸地帶，琶洲從RBD上升為CBD，地位更靠近珠江新城，因此，低端的產業不太適合，這是一個基本的看法。

現在我們把它定位為會展金融中央商務中心，主要發展金融、總部商貿、國際會展配套、文化休閑和科研辦公，這是基本的功能。我們當時在做《琶洲概念規劃》以后，又做了一個《海珠科技產業園》的規劃，那還是一個區的，有一批廠房在那里，如果是定位為CBD，廠房等形態肯定要全部搬出。現在保利在這里開發，應該說他們也有很多城中村要消化，城中村一消化肯定是做住宅，農民不會離開，肯定會有很多住宅在里面，早期還有一些偏低端的住宅項目，如教師新村、大家庭花園等。這是現狀。

琶洲的主功能和副功能是什么？

彭澎認為琶洲還是以會展為主，這是毫無疑問的，而且會展不只是一個廣交會，那里有家具展、房博會、汽車展等等，一個會展中心絕對不只是一個廣交會，是一年的檔期都排滿的，是這樣的一個形態，包括現在舊的流花會展也有很多的商業設想，但是政府還是要求它保留一部分的會展功能。

其次是總部商貿功能。世界500強到琶洲，彭澎提出自己的看法，他認為最大的差別是在琶洲可以建立自己的一棟樓，如果租寫字樓在珠江新城都可以搞定了，它肯定是要建一棟才會往琶洲這里放，這是跟其他地方不一樣的。

因此，琶洲就以會展和總部商貿為主功能。

除了寫字樓、公寓之外，是否可以搞一些專業市場或者一些常設性的展貿用地，他覺得關鍵看業態是否會高檔一點，因為地價擺在那里，一些低端的市場肯定不適合在這里，我想一定要考慮那里的地域價格，不是一般的專業市場，高端到底是怎樣的高端？搞高檔可能租金的比例模式會受到一些討論。

總之是低端的在琶洲不適合。

琶洲的開發還要與周邊地區發展聯系起來看

至于發展，隨著它的定位，我們還要看到城市建設的方向。第一，規劃中有三條過橋隧道連接珠江新城，現在有這么幾條橋過去很方便，有了過橋、隧道會更加密切，我想與珠江新城的差異性會減弱。

第二，我們看到政府正在做長洲島的開發規劃，原來搞一些休閑的住宅，以后當然也很難說，保利那個地方是否會形成一些CBD的要素，這里是一個發展的走廊。不管怎么說，現在員村那里還沒有很好的改造，還有一大片，我們不能僅就琶洲看琶洲，要看周邊發展的趨勢，琶洲的長期我是看好的，但是做什么確實要好好去想，還有一些其他的展貿功能在出現。

今年張廣寧明確提出來廣州的核心競爭力是在商業和文化，而不是金融，金融搞得過深圳嗎？證交所搞得過上海、香港嗎？我們搞的是商貿和文化。

第一，廣州商貿是千年商都。歷史上是有名的商業大都會，大家都認識到商貿才是廣州在全省的核心競爭力，這一塊要發展的。

第二是文化，廣東要建設文化強省主要看廣州。因為全省主要的高等院校、科研機構、文化團體都在廣州，廣州建成文化大市，廣東省就建成文化大省了。

這兩個功能是廣州發展的重點，商貿這一點我們可能還有新的發展，如果是大商貿的概念，就包括會展，沒有這些商貿也沒法形成一個強的輻射力。我們到佛山去，馬上要通地鐵；到2015年整個珠三角的輕軌系統是形成一個初步框架，周邊都會到廣州來望一望，對廣州的商業發展有利。琶洲會展中心是世界第一大會展中心，會展這一塊我相信會成為廣州現代服務業中的最強的一塊，其他物流、總部、金融等都與此有關。我想我們要看到，當然會展也是一個大會展，不是說只有琶洲有會展，流花那塊還會發展的，這些方面都會考慮到會展新的形態，商貿方面還能否去創新。

新的商業形態形成，對地域選擇也會帶來一些新的變遷，美國大部分的沃爾瑪在郊外。當年天河城搞的時候，我們介紹南方大廈進來，如果南方大廈全資進來最后就不會垮掉，但結果是做小股東，最后是天河城百貨起來了。

廣州的商業還會有很大的發展機會，關鍵看你自己的物業，看能否定位得很準，而且現在很多人經常出國了解整個世界商業的發展方向，購物環境保障也要有一個全面的設想。