經(jīng)營權是魔鬼還是天使

    如果有人告訴您，鋪子您買好了，然后我給予您10%以上的年回報，您會動心嗎？

如果有人告訴您，鋪子您買好了，就是現(xiàn)在沒有租出去，前兩年我也給您租金，您會出手嗎？

如果有人告訴您，鋪子我給您建好了，產(chǎn)權不給您，30年的經(jīng)營權給您，也不給您返租，您會出手嗎？

長沙，萬代廣場

長沙，東方服飾廣場

長沙，廣州服飾城　

   一個一個銷售神話的出現(xiàn)，一個又一個經(jīng)營笑話的誕生，一個個美麗的回報故事，最后都以滴血的結(jié)局完成．經(jīng)營權是魔鬼還是天使?投資回報是故事還是事實．撲朔迷離，讓投資者眼花繚亂．　

   朋友前年在我的介紹下，投資了湘江世紀城的一個門面，最近出手狠賺了一把，于是天天找門面，最近又看中了長沙生態(tài)動物園內(nèi)的一個門面，７０平米的面積，精裝修，有３０年的經(jīng)營權，但是沒有產(chǎn)權．讓我給個主意．

   ２０１０年的１０月我應邀到了現(xiàn)場,項目定位是寵物市場，依托長沙生態(tài)動物園的完善配套，以解決長沙市中心寵物市場的存在的問題，有１０００余平米的寵物醫(yī)院，將是長沙最專業(yè)的寵物醫(yī)院，還有長沙首個寵物托管中心寵物賓館和寵物樂園．在市場的中心還有一個上千平米的寵物秀場．用于寵物的表演和選秀，以利于游客與市場的互動，可以說是配套非常的完善．長沙目前還沒有可以與之相比的地方．　

　 同時通過了解后才知道，投資公司出售經(jīng)營權是因為該土地為劃撥用地．所以沒有產(chǎn)權，只有經(jīng)營權。但是價格要比周邊有產(chǎn)權的門面要便宜很多．從現(xiàn)在已出租的鋪面租金來看，該鋪面的投資價值比較大．

   在了解的所有的情況后，我們就該項目的人氣進行了了解，或許是因為黃金周的原因，也或許是剛開園的新鮮感，動物園管理方因人流太多不得不多次提前關閉售票窗口．

    其實作為作為投資客應該非常清楚，門面的收益來于兩部分，一部分就是租金，另外一部分就是物業(yè)的升值，但是物業(yè)升值后的最終收益還是會在租金上得到體現(xiàn)。所以作為投資者，對于今后租金的收益預期要有一個較為準確的評估。評估的依據(jù)從以下四個方面進行了解是很有必要的。

1、人氣：   在一個沒有人氣的地方，想有商業(yè)的繁榮是比較困難的，但是大的，專業(yè)市場除外，如當時的高橋大市場，如果非大型專業(yè)的市場，又無政府支持，投資者要特別注意，就如中國中部鞋城。但是作為臨街的鋪面，要注意到每一條街都有陰陽之分，在火車站商圈，朝陽服飾城的商業(yè)氛圍比對面的金蘋果就要淡很多。以五一路為界，黃興路以北的就要比以南的淡很多。陰陽街之分源于商業(yè)的連續(xù)性，所以選擇門面的時候一定要注意到他們之間的間隔。

2、定位：  如果說商業(yè)項目的定位不準確，站得不夠高，看得不夠準，收益是很難有保證的，如廣州服飾城，東有奧特萊斯、西有火炬服裝市場，定為中高端，難敵奧特萊斯，定為低端難敵火炬服裝市場，出路較為艱難，就算短時間生意紅火，估計長沙時間難能維持，東方服飾廣場就是經(jīng)典案例。

3、配套：如果高橋只有兩棟房子，估計今天我們也不會記起他，如果萬家麗只有一個品牌，今天我們也不會記起他，如果人人樂上樓梯需要步行，那么今天他走不到長沙，是因為高橋有上萬個臨街的鋪面作為配套，有完善的物流、倉庫作為配套，所以才有了今天的高橋，萬家麗因為有了強有力的經(jīng)營管理配套，才有了今天的品牌。沒有完善配套，不管是軟件還是硬件，都是很難有發(fā)展的。沒有品牌的市場，注定不會長遠。

4、時間：買衣服去金蘋果，買百貨去高橋，買建材去萬家麗、買水果去毛家橋。。。。。在長沙，要想把自己的名字和經(jīng)營產(chǎn)品聯(lián)系起來，不是一件容易的事情，時間是關鍵，所以在投資專業(yè)市場的時候，這也是考慮的重點，特別是只有經(jīng)營權的商鋪。

    經(jīng)營權還是是產(chǎn)權，對于商鋪而言，關鍵都是看回報，但是千萬要擦亮眼睛看開發(fā)商承諾的返租，理論上，開發(fā)商自己貼錢給回報的好事一般都要注意，一般保證的年回報很難靠得住，唯有市場做起，租金才有保證，那才是最有意義的投資。