“兼職”投資客吳先生有過三年的住宅投資經驗,曾經成功投資過珠江新城一套公寓和荔灣區兩套小房,最高回報率達到58%。今年初開始關注商業地產,特別是在4月中樓市調控以后,他覺得住宅投資風險比較大,不可控因素影響大,而商業地產的回報率也非常吸引人。
不過,因對商業地產投資缺乏了解,大半年來他一直沒有出手。然而,就在他準備投資天河某臨街商鋪時,住宅市場卻迅速回暖。一時間,吳先生顯得左右為難。
事實上,記者從各大中介獲悉,近段時間,不少投資客都有類似的心態。商業地產會否因為這一次的“住宅瘋狂”而陷入低谷?
住宅市場量價齊升 商業地產穩中有漲
自從4月樓市新政以來,住宅一直處于相對低迷的狀態。進入傳統的“金九銀十”,住宅市場再次揚眉吐氣,全國十大城市在8月份,均出現成交量擴大,價格出現上漲情況。廣州市國土房管局發布的8月樓價官方數據,8月全市一手住宅均價為11946元/平方米,同比上升28.35%,環比上升1%,同時成交量也達到41.39萬平方米,比7月份上升超過一成。
相對于住宅市場的大起大落,商業地產一直處在穩定發展的態勢。合富置業市場部梁燕明介紹,近幾個月來,廣州商業地產市場中以商鋪成交顯得尤為活躍,目前交投比較暢旺的主要集中在500萬元以內的商鋪,較之前有20%左右的升幅,放盤量保持平穩,以金額較大的商鋪貨源較為充足。寫字樓成交則顯得較為平靜,放盤量與之前基本保持一致。
從商業地產整個行業來看,近五年都沒有出現大起大落,屬于平穩發展。
目前商業地產市場呈現穩定增長的態勢,但是并沒有出現井噴的情況,這也與目前市場上貨量不大有一定的關系。
住宅投資客仍觀望 商業市場影響有限
住宅市場的回暖,類似吳先生這種投資心態的動搖,并非一兩例。滿堂紅商鋪組經理郭海波表示,前段時間國家調控之后,有一部分住宅投資客轉投商業市場,主要集中在300萬元以下的商業市場。近段時間,住宅市場好轉,這部分流動的投資客會回到住宅市場!暗怯绊懖淮,因為商業本身有自己的固定投資客!
住宅市場對商業市場的影響不大,主要是二者的投資圈不同,商業市場,特別是商鋪投資的門檻較高,有自己的固定投資群,所以二者的關系不大。
此外,還有專業人士認為,近期住宅市場有回暖跡象,主要是以剛性需求買家入市支撐市場,住宅市場內的投資客目前還保持觀望態度居多;投資商業地產的客戶則以投資為目的,之前樓市新政令住宅市場部分投資客轉向商業地產投資,而該部分投資者多集中100萬-300萬元的成交中,而在商業地產的總體成交情況來看,300萬元以內的成交只是占有一部分。目前在廣州要投資商鋪,入市門檻都會在300萬元以上,一些好一點的社區鋪也需要400萬元左右,商鋪價格集中在300萬-600萬元之間的貨源最為充足,所以即便住宅市場回暖,對商業地產的影響還是非常有限的。
住宅投資簡單直接 商業投資抗跌升值
在住宅市場價格整體走高的情形下,不少投資者、自住客都享受到了物業升值的利好。因為住宅的價值因素明顯,主要受地理位置、配套、交通、產品本身等幾大因素影響,投資能見度高,一直是中小投資者滋生的搖籃,并占據了不小的比例。
相比之下,商業地產的投資門檻會更高,在投資資金門檻和投資專業門檻上都是如此。因為商業地產包括了商鋪和寫字樓,商鋪又包括專業市場、商場鋪、社區鋪、臨街鋪等幾類。不同的投資產品,它的價格、價值影響因素、回報率等都有很大區別。投資者往往需要對商業地產有了足夠的認識才能保證投資的穩健性。
投資者吳先生就表示,以前在投資住宅時,往往大勢是漲,投資住宅都會跟著獲利。但商業地產不一樣,一些專業市場、商場鋪投資得好,一段時間可能升值好幾十倍。相反,若經營得不好,也可能價值為零,風險很大。
一直以來,商業地產受政策影響較小,因此發展平穩。從長遠回報來看,商業市場肯定比住宅市場的回報大,且商業市場的抗跌性好,升值空間大。據了解,目前廣州市場,寫字樓的回報率最高,一般在4%-7%,商鋪則在3%-5%,而住宅一般是在3%左右。此外,在商業市場,商鋪受樓齡影響小,有些可能越老越值錢的。目前的熱點區域主要集中在天河和越秀,兩個地區的供貨量也相應較大。
手持100萬以上
可投資商業地產
在投資產品的特性上,住宅與商業地產有著明顯的區別。住宅投資期根據市場變化可以很短,租金回報少,投資者會寧愿空置,等著價格上漲后賣出;商鋪投資以長期投資居多,因商鋪升值有一個過程,而且它的投資回報組成中,租金創造的回報率不容小視。
,投資者如果拿不定主意,還可以根據資金來進行投資選擇!百Y金在100萬元以下的投資者以住宅為宜,100萬-200萬元的投資者可選擇寫字樓進行投資,而資金在200萬元以上的投資者則可以選擇商鋪市場,大家投資應該視自身情況而定!
專業人士也認為,目前商業市場中,中小投資者比較青睞專業市場和社區鋪,相對投資門檻會小很多,一些熱點有潛力的區位,也值得新晉商業投資者關注!叭缜迤剿幉氖袌、華林玉器廣場等。另外,社區鋪也是投資者備受關注的區域,如華景新城一帶的一線路面鋪等。而隨著一些新興商業區的發展,如南洲一帶的商鋪也逐漸受到市場熱捧,由于這些區域的商業還在發展階段,目前還能找到不少發展潛力較大的筍盤!
投資貼士
初入門投資者可選帶租約商鋪
專業人士表示,其實投資者投資商鋪和寫字樓,除了根據自身的資金情況而定外,還應重投資項目的周期。一些初入門的投資者最好選擇投資一些帶租約的商鋪。
他認為,如果投資預算有限,可以選擇廣州市內出租較好的公寓型產品,一方面有穩定的租金收入,另一方面,由于戶型面積較小,總價不高。如果是投資商鋪,則應該全面考慮投資風險,衡量成本及收益的平衡,另外,需要對廣州商業地產發展狀況有一定了解,選擇租金回報穩定的商鋪入手比較穩妥,還有就是應該選擇面積較小地段相對較好的商鋪作為入門,這樣才能有效降低投資風險,初入門的投資者最好選擇一些帶租約的商鋪投資為宜。對于自用型買家,則需要考慮自身的使用需求,根據自身的運營狀況來選擇合適的商鋪,商鋪周邊租金情況,商業配套,交通狀況等是需要認真考慮的方面。