從地攤到綜合體時代 昆商業地產十年漸入佳境

    從地攤到綜合體時代 昆商業地產十年漸入佳境無論是從’99世博會，還是以2000年前后開業的昆百大新紀元店、柏聯廣場為節點算起，昆明真正意義上的商業地產開發時間并不長，也十年左右時間。
    十年前，昆明商業地產基本被遮在住宅地產的光環之下，更多地充當住宅地產開發的副產品，并且往往被一賣了之。十年后，在全國商業地產“黃金十年”的大背景下，昆明商業地產也必將走上快速發展通道。
    剛剛經歷了的這十年，對昆明商業地產而言，意義尤為深遠：因為，在這個時期，昆明商業地產從具備最初的形態，之后漸入佳境，并迎來了開發、運營的一個個高峰，并在波折起伏中不斷成長、成熟……鴻城賽特、金碧輝煌、美辰百貨、北辰財富中心、南亞·風情第壹城以及順城等都充當了參與者和見證者的角色。
    商業地產開發、運營沒有萬能的教科書可供復制。為了更好地迎接即將全面發展的“黃金十年”，昆明商業地產走過的歷程，值得梳理和總結。
發展歷程
機緣：以專業市場“開山立市”
    核心提示1993年至1998年之間，昆明商業地產開發正式步入第一個發展階段。這一階段櫻花購物中心、五華大廈、西南商業大廈、天元大廈、昆百大新紀元店相繼建成并開業，它們成為昆明第一批成型的商業項目。
    在最初的過程中，昆明商業以地攤、社區底商、臨街商鋪以及超市等初級形態為主，主要充當住宅地產的副產品角色，總體商業體量不大，各商業項目間的聯系也比較松散。
    昆明商業地產的起步要從專業市場說起。1989年，由于青年路面臨改造，以青年路服裝批發商集體搬遷至螺螄灣農貿市場，形成了后來聲名鵲起的螺螄灣商品批發市場。此后專業市場的發展態勢一發不可收。據介紹，圍繞螺螄灣片區和二環路兩側又陸續出現了廣豐、雙龍、玉帶河、永豐、宏盛達、菊花、小壩、黃土坡等經營食品、服裝、機電、建材、汽車等主題業態的專業市場。相關數據顯示，截至2004年，昆明市區共有103個各類專業市場，它成為過去近20年，昆明商業地產的最主要的形態之一。
    以專業市場開發為起點，1993年至1998年之間，昆明商業地產開發正式步入第一個發展階段。這一階段櫻花購物中心、五華大廈、西南商業大廈、天元大廈、昆百大新紀元店相繼建成并開業，它們成為昆明第一批成型的商業項目。
這一階段中，還有很多標志性事件，比如，怡心園以及隨后的南亞風情園帶動了滇池路的餐飲娛樂業，成為昆明新的中高端商業集中區；昆都百貨“一不小心”變身為了昆明最時尚的休閑娛樂集中區；西貢碼頭啟動開發、銷售和招商，成為滇池路最早的租賃型商業地產項目；昆明第一個寫字樓——鴻城廣場開盤……
調整：從高峰轉向低谷
    核心提示2003年，由于大規模商業地產項目的陸續“熄火”，昆明商業地產市場新開工面積、竣工面積以及施工面積均處于較低點，整個市場陷入低谷。
都說’99世博會使昆明的發展至少提前了十年。1998年、1999年，借力世博會，昆明商業物業市場進行了較大規模的改造或重建。其間，寫字樓、商務樓等辦公物業也大量涌現。至祥置業（昆明）研究中心表示，’99世博會的召開給昆明商業地產帶來了第一次快速發展的契機。昆明商業地產的視野開始從云南省、昆明市拓展到了全國乃至逐步上升到了世界的范疇。
2001年、2002年，昆明商業地產市場的火爆局面并沒有隨著世博會的結束而全面退燒。相反，2001年，金碧輝煌、鴻城賽特、新東方女人廣場、福林廣場等商業地產項目的出現，將昆明商業地產推向了首個發展高潮。直至2002年，這一年由于許多商業物業項目基本完成開發，并進入運營階段，昆明商業地產在開發、運營上均達到高峰。
    市場的火爆無法掩蓋一直存在的虛熱現象，最終，危機出現了。經歷了短暫的運營之后，部分本身存在運營等諸多問題的商業地產項目露出了敗相：金碧輝煌由于后期經營保障不力，導致商戶不能順利進場經營；鴻城賽特出現大幅經營赤字，面臨淡出市場的危險；新東方女人廣場徹底敗下陣來，淡出昆明市場……諸多商業地產項目出現運行故障。
    2003年，由于大規模商業地產項目的陸續“熄火”，昆明商業地產市場新開工面積、竣工面積以及施工面積均處于較低點，整個市場陷入低谷。