4500億險資蓄勢待發 看多保障房商業地產

    《東地產》近日從一位接近保險公司資產管理部的人士處獲悉，保監會將召集所有保險公司資產管理負責人在滬上召開會議，討論出臺險資運用配套細則，預計相關細則不久就將出臺。
　　據悉，討論的方向主要是險資在不動產領域配置細則、運作限制等，預計年內會出臺運行細則，而之所以遲遲未能出臺主要是因為樓市調控政策所影響。
　　業內人士分析，針對保險公司不得直接從事房地產開發建設的條款規定，保險公司投資不動產，可能會以投資商的身份與開發商結合，或采取購買房地產基金的方式。
　　險資細則正醞釀
　　對于保險資金進入不動產的管理條例，自從去年年底保險法出臺以來，一直就不斷被熱炒，盡管8月初出臺了《保險資金運用管理暫定辦法》，其中提到保險資金對不動產投資上限為不高于上季末總資產的10%后，有關細則卻依然在商談中。
　　上述接近保險供公司資產管理部的人士告訴《東地產》：“今年年初政府針對商品住宅市場出臺一系列政策，因此在整個大環境下，保險資金進入不動產的細則也就被一直擱淺，原來計劃是去年年底今年年初就應該頒布的，現在預計要在今年下半年才會出臺。”
　　《東地產》了解到，根據2010年1-7月保險業經營數據顯示，保險公司資產總額 456568496.89萬元，按投資于不動產的賬面余額不高于上季末總資產的10% 計算，保險資金可投資不動產的規模達到4500多億。
　　而如此大規模的資金流入到不動產，在仲量聯行投資部董事賈梁看來，如果管理不當，恐將導致樓市流動性資金過剩。據了解，引起去年房價大幅上升的一個原因便是流動性資金過剩。
　　補缺保障房所需資金
　　不過，在中山證券的一位分析師看來，保險資金進入不動產領域對商品住宅影響甚小，其中的原因主要有保險資金投資不動產領域的方向主要是保障性住房和商業地產，除此以外，保險資金投資樓市概念已被炒作多年，增值效應已被提前消耗。
　　此前，保監會新聞發言人袁力曾多次表示，保險機構投資不動產主要是購買辦公用房、投資廉租房、養老實體和商業物業等，保險機構不直接參與房地產開發，不允許進行房地產的炒作。
　　據了解，今年我國保障房建設所需資金大概4700億元，資金的來源渠道主要是中央財政支出1000億、住房公積金增值收益400億 、10%的土地出讓收入可達
　　1300億，存在的資金缺口大概在2000多億，其他渠道，如住房公積金貸款可達500億、土地增值稅或可補充地方政府資金500多億，以此推算保障房資金實際缺口達1000億。
　　對此，同策咨詢與研究發展中心認為，保險資金放開后，保障房資金缺口就可以得到有效解決，有利于其建設速度的加快和規模的擴大。
　　而對商品房市場的影響，同策咨詢與研究發展中心認為主要體現在兩個方面：一是從住宅的需求結構上看，保障性住房對商品房需求的沖擊有限，保障性住房主要是針對中低收入家庭，所以對商品房市場的沖擊也將主要集中在中低檔次的住宅類型上；二是從土地的供應上看，保障性住房大規模建設對商品房市場的沖擊將主要體現在對商品住宅供地的擠壓上，在土地供應總量不變的情況下，保障房建設的加快必然擠占商品房建設用地。
　　商業地產被看多
　　除對保障性住房提供資金外，保險資金被認為最有可能的另一用途是商業地產。
　　對此，同策咨詢與研究發展中心認為，保險資金可投資不動產的規模達到4500多億，結合保障房1000億的資金缺口，可知保險資金大概會有1/4流入保障房建設，其他的大部分資金將可能流向商業地產。
　　不謀而合的是，在今年商品住宅遭遇調控風險之時，商業地產卻“幸免于難”，部分投資客從住宅市場轉戰商業地產，致使上海8月份的商鋪成交均價比7月上漲超過10%，而國內開發商也紛紛加大商業地產物業的配置。
　　《東地產》從21世紀不動產上海區域市場中心了解到，8月初一投資者以200萬賣掉了其位于普陀祁連山(19.02,-1.04,-5.18%)路的一套3房住宅房源，后在七浦路買下了一套20平方米、總價157萬元的商鋪。現在，該投資者已經將該商鋪出租，租金為6.2萬元/年；同時，該投資者仍在尋覓合適房源，準備再入手一套店鋪作為投資。
　　不僅是個體投資客將目光轉向商業地產，房地產企業也紛紛增加商業地產物業的配置。其中萬科、保利明確了發展商業地產的意圖。保利稱，將穩步加大商業地產投資。萬科則在專注住宅市場18年后，重新轉戰商業地產領域，不過預計近期商業地產份額不超過10%。