房地產調控漸入佳境 外資乘機“抄底”

    日前有消息稱，美國私募股權投資巨頭黑石集團（Blackstone）同香港大型地產商鷹君集團達成協議，黑石集團同意向香港鷹君提供資金支持以合作開發鷹君2009年在大連所取得的土地，來建造豪華酒店和高檔公寓。

　　此舉也在鷹君發布的中期業績報告中得到間接驗證，鷹君表示，集團持有大連項目50%權益并擔任項目經理，余下的50%權益由一獨立第三者持有。
但未透露該獨立第三方的身份。大連項目總樓面面積約為28.6萬平方米，挖土工程預計于今年三季度展開。

　　由此，全球最大的私募投資公司“借道”進入中國住宅市場。早在2008年10月，黑石集團便投資了首個中國房地產項目，以9.5億元的總代價獲得了上海長壽商業廣場95%股權。

　　在當前國內房地產正經歷著史上最嚴厲宏觀調控政策的背景下，國內樓市量減價滯，房地產投資也顯現減緩勢頭。但此次黑石的投資并非個案，外資對于國內房地產市場的熱情卻近幾月來未見消減，還有增加趨勢。

　　據商務部統計，2010年1-7月，外商直接投資房地產開發及城鎮固定資產開發的投資累計總額為248億元，同比上漲10%，而前6個月的累計總額為203.92億元，同比上漲4%。前7個月利用外資進行房地產開發及城鎮固定資產開發的投資累計總額為302億元，同比上漲近11%，其中，前6個月累計總額為249.88億元，同比上漲近3%。值得注意的是，自2009年5月起，房地產開發資金來源中的外資資金同比增幅一直是負數，而從今年6月起，外資資金的同比增幅開始轉正，并呈現迅速增長。僅6月份當月利用外資的資金額就達到80.91億元，超過了4、5月份的總和。

　　經不完全統計，包括摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國際投資公司均以不同形式進入國內房地產業。

　　業內人士分析認為，外資當前在中國房地產市場的頻繁活動基于多方面原因。由于銀根收緊及房地產調控政策，國內不少房地產企業融資困難，缺乏資金的房地產商將“橄欖枝”拋向手握大量資金的外資；另一方面，盡管正經受著房地產調控的“陣痛”，但從長遠來看，中國房地產業前景依然良好，而房地產業是典型的暴利行業，外資的逐利本性使得國內房地產業對于外資充滿誘惑，當前的房地產調控也提供了所謂的“抄底”契機，能夠以較低的成本獲得投資機會。

　　與此同時，人民幣升值預期也被認為對外資流入房地產市場產生了積極影響。齊魯證券指出，匯率升值初期，大量外幣會選擇轉換為人民幣從而享受人民幣升值帶來的益處，外匯占款的增加無疑間接擴大了貨幣供應量，將直接提高房地產行業的景氣程度；同時，房地產本身的金融屬性使得房地產成為外幣轉換成人民幣后的主要投資品種。

　　國內開發商借道海外融資

　　國內開發商主要通過發行股權投資基金和債券的形式，吸引外資進入樓市。

　　金地集團（600383）今年4月份與瑞銀環球資產管理集團合作發起房地產基金，首期募集簽約金額約1億美元；6月下旬，中國海外子公司中國海外興業也聯手HarmonyChina房地產基金共同投資西安、青島、沈陽的三個項目，并將西安項目30%股權、青島項目30%股權和沈陽項目31.85%股權出售給基金公司，總價12億港元。

　　除了通過股權基金的形式吸引外資外，一些開發商通過發債也籌集了大量資金。8月4日，碧桂園發布公告稱，將針對海外市場發行4億美元的五年期優先票據。事實上，早在今年4月，碧桂園就已針對海外市場進行過一次5.5億美元的融資計劃。

　　統計顯示，金地集團、龍湖地產、遠洋地產等相繼推出海外融資計劃。僅在地產新政發布的4月份，國內就有恒大地產、碧桂園等7家房企宣布在香港發行優先票據。

　　然而大批房企的海外融資代價十分高昂。以發行海外債券為例，從發債的利率看，雅居樂債券利率區間定在8.875%-9%；碧桂園的債券利率為11.25%；恒大地產為13%；佳兆業則高達13.5%。顯然，發行高息債券雖然籌得了資金，但是高額的利息支付比率也相應吞噬了企業的部分利潤，并且加大了債務的成本和風險。

　　　　監管存在薄弱環節

　　今年4月，國務院《關于進一步做好利用外資工作的若干意見》發布，規定《外商投資產業指導目錄》中總投資（包括增資）3億美元以下的鼓勵類、允許類項目，除《政府核準的投資項目目錄》規定需由國務院有關部門核準之外，由地方政府有關部門核準。商務部也于6月份發布《關于下放外商投資審批權限有關問題的通知》，再次對該審批權下放進一步說明。

　　該意見發布之時，便有學者提出質疑，認為將會助推熱錢流入。也有地產業內人士認為，當前土地收入是各地方政府收入的主要來源，不少地方政府也把推高房價作為謀求GDP增長的工具，因此，審批權的下放，在一定程度上便利了外資涌入房地產。

　　一位人士指出，外資對于國內房地產行業的大舉進入，使得國內產業結構及發展模式扭曲的態勢進一步惡化，同時也會造成國內居民財富分配越來越不公，一些外資存在著投機成分，對于國內房地產價格的推高作用顯而易見。

目前國內對外資投資房地產的政策性規定并不多。2006年，建設部、商務部等部委聯合發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，規范外商投資房地產企業的市場準入，提高了部分外商投資房地產企業注冊資本金在投資總額中的比重；也對外商投資房地產企業在貸款、結匯等方面的行為進行規范。

　　《意見》還明確了各相關部門和地方人民政府的監管責任，要求加強對外資進入房地產市場的管理和引導，并提出了完善外資進入房地產市場監測分析工作機制的要求。

　　經濟學家陳湛勻認為，四年前出臺對房地產市場外資準入規范和管理辦法，現在看來很有必要，比如外國人想投資中國房地產，必須設立外資企業，注冊資本不得低于投資總額的50%，這樣可以控制市場風險，具有合理性。

　　但有業內人士認為，目前國內進行的房地產調控，通過銀行、資本市場收緊閘門的方式，壓縮國內開發商資金，以逼迫其加快推盤變現，增加市場供應，從而達到遏制房價過快上漲的目的。但是外資資金來源于外國，基本不受我國對房地產商融資調控的影響，而目前歐美不少國家貨幣政策仍然十分寬松，因此外資進入我國房地產領域，一旦形成趨勢，將在一定程度上對沖我國房地產調控的效果。然而，除了已有的一些政策外，在這次房地產調控中，并未出臺專門針對外資投資房地產的相應政策。因此，業內人士建議，政府應密切監視外資的舉動，必要時出臺相應調控措施。

　　不過，也有不同意見認為，房地產市場的投資更多屬于市場行為，無論是外資也好，內資也罷，政策不應過多加以干涉。

　　國內房地產調控政策效果有所顯現，樓市牛頭初被遏制，而以黑石集團為代表的外資卻開始涌入國內房地產業。是抄底，還是投機？外資的流入會否干擾我國房地產調控新政？對此，業內眾說紛紜。

　　繼房地產貸款收緊后，商品房的預售款監管也被提上日程。近期有消息稱，北京市正在制定“商品房預售資金監督管理暫行辦法”，并將不日下發執行。顯然，對于目前尚無預售款監管的大多數房企來說，一旦新辦法開始執行，資金壓力將會陡增。

　　事實上，正是因為商品房預售制度的存在，才催生了預售款概念的出現。由于執行商品房的預售制度，開發商可以將正在建設中的房屋預先出售給購房者，并由購房者提前支付定金或房價款。這部分已經購房的客戶繳納的全款或貸款收入就被定義為預售款而歸開發商所使用。預售制度建立的初衷是為了解決部分房地產開發企業資金不足的問題，是房企融資的一種重要手段。通過預售，開發商能夠提前回流資金，從而加快了房地產開發項目的資金周轉，也降低了開發資金的使用成本。

　　從目前看，開發商的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款和預售資金。其中，定金及預付款占開發商資金來源的比例一直維持在三成左右。國家統計局數據顯示，2000年到2005年，預售款占資金來源的比重在35%以上。自2006年開始，預售款占比穩定在三成以下。今年前七月，預售款占比為24.07%。顯然，在房地產貸款收緊的背景下，預售款的嚴控相當于自有資金比例要求的提升。

　　然而，北京市此次提出監管預售款的辦法并不是首例，此前住建部等主管部門就不止一次地在相關文件中提及，關于預售制度是否應該廢除的討論也由來已久。業內人士就指出，預售制度在我國房地產市場發展初期及地產低迷時期有著積極的作用，帶動了產業鏈的發展。但是在房地產發展現階段，預售款的監管以及預售制度本身帶來的諸多問題已經不容忽視。目前，開發商只要預售一部分房屋就可以收回大部分開發成本，在一定程度上降低了開發商后續推盤的迫切性。開發商可以通過放緩銷售速度來抬高房價，從而獲取暴利。

　　此次北京市一旦執行預售款的監管措施，就意味著房企維持資金鏈穩定的預售制度遭到動搖。為了維持資金周轉，開發商將不得不加快房屋銷售節奏，縮短預售到交房的時間間隔。在當前樓市成交量較為冷清、購房者持續觀望的環境下，開發商為了加快周轉將更多采取降價促銷的方式，有助于房價的回歸。從長遠角度看，預售款監管將規范房地產市場的資金運作，有利于行業的長期發展。

　　值得注意的是，盡管推行預售款監管有諸多益處，但是從現階段來看，還需要法律等體制性的支持以及相關政策的完善。目前“監管辦法”中提及的各項措施主要涉及到銀行層面。對于銀行來說，如果沒有明確職責劃分，那么預售款監管很有可能淪為銀行爭奪優質房地產客戶的“籌碼”之一，如此一來，所謂的監管將很難落到實處。

　　在深圳經濟特區建立30周年的日子，國務院日前原則同意《深圳市城市總體規劃（2010-2020）》，這一規劃重新確定了深圳的城市定位，除原有的“經濟特區”之外，首次被賦予“全國經濟中心城市”和“國際化城市”兩大角色，深圳將打造“三軸兩帶多中心”的新城市結構。房地產市場上，存量土地開發占主角，相關上市公司的土地資源可能會獲得重估。

　　“三軸兩帶多中心”確立

　　一直以來深圳特有的“經濟特區”定位繼續堅持�！叭珖�經濟中心城市”的定位在這次的《總體規劃》中正式被明確下來，而十年前深圳的城市性質定位只是“華南地區的中心城市”。另一個是“國際化城市”，這是國家對深圳賦予的一個非常重要的職能，這也反映了深圳重要的特色。

　　根據規劃要求，深圳未來要合理控制城市規模，到2020年，城市常住人口控制在1100萬人以內，城市建設用地控制在890平方公里以內，還確定了“三軸兩帶多中心”的結構。

　　相關人士分析，縱向“三軸”考慮了深港緊密合作以及與珠三角各大城市的緊密銜接，向北分別聯系廣州、東莞、惠州甚至北部的江西、湖南等地區，與《珠三角城市發展規劃》的空間結構吻合，向南緊密聯系香港，包括西部的深圳灣口岸、中部的皇崗口岸、東部的羅湖口岸以及正在建設的蓮塘香園圍口岸；橫向“兩帶”突破空間限制，向更大范圍拓展空間需求：向西跨越珠江，向東聯系粵東地區，北部發展帶聯系中山江門，南部發展帶聯系珠海、澳門。

　　此外，有消息指出《前海深港現代服務業合作區綜合規劃》也將很快獲批，前海合作區將成為珠三角“曼哈頓”。深圳市政府三年內將對前海合作區投入400億元。

　　興業證券策略分析師張憶東認為，同其他區域規劃一樣，在前�；蚋浇鼡碛型恋氐墓�司，將最先受益于前海合作區規劃帶來的土地價格重估。前海合作區有望拉動深圳本地地產股，甚至激發地產股板塊行情。

　　然而有投資機構指出，目前二級市場主力資金對于利好消息的出臺，短期內側重于波段操作。在利好兌現的情況下，深圳本地股很可能不是受到資金追捧而是借機獲利了結。

　　存量土地開發唱主角

　　同時，深圳城市更新已經有了階段性成果，第一批推出20個開工項目，可以提供大約210萬平方米的住宅。

　　深圳市規劃國土委有關負責人透露，第一批的20個項目涉及總用地面積2145畝，建設用地面積1605畝；規劃批準建筑面積440萬平方米，其中，商品住宅建筑面積210萬平方米，保障性住房7.8萬平方米；預計固定資產投資額220億元。主要集中在龍崗、寶安兩區。龍崗10個，寶安5個，福田3個，南山、羅湖各1個。

　　深圳土地市場已經連續10個月沒有住宅用地供地，此前的一次拍賣還要追溯到去年9月，金地以24.4億的價格拿下了觀瀾橫坑水庫片區的兩個地塊。深圳市城市更新辦公室表示，深圳的存量土地的再開發開始超過增量土地的擴張。

　　統計資料顯示，深圳全市城市更新計劃內總項目多達286個，更新的總用地面積約為240平方公里，其中城中村100平方公里，舊工業區126平方公里，舊工商住混合區6平方公里，舊住宅區8平方公里。

　　華泰聯合分析師魚晉華表示，深圳由于土地供給有限，已一定程度上制約了企業的投資增長。如今通過重新規劃、定位和大規模重建，將對深圳本地經濟的發展帶來新的推動力，對相關上市公司也是新的投資機會。

　　魚晉華認為，未來一線城市的舊改將日益和保障住房建設及市政配套建設結合在一起，并將更注重綁定改造企業與舊改項目的長期共贏利益，在一線城市未來的城市更新改造發展中，更看好具備市政房建綜合開發能力以及綜合商業運營能力的開發企業。