海南囤地調查：13開發商圈得18萬畝

    在國土部1457宗閑置用地名單中，海南141宗土地“榜上有名”。

    而這141宗閑置用地，只是海南大規模圈地運動的冰山一角。本報記者從一家不愿具名的商業機構獨家獲得的一份海南儲地報告顯示，以招商引資之名和旅游地產、分期開發模式作為“圈地運動”的外衣，13家地產公司共在海南圈地約18萬畝，合約12600公頃，拿地時間最少也在3年以上，目前開發大 多未過半，遠遠超過閑置名單公布的1672公頃。

    “海南樓市就是冒險家和投機分子的樂園。”一位在海南浸淫多年的開發商人士對本報記者表示，這里面不乏內地大型國有企業、大膽的民營公司老板以及香港富豪。他們豪賭海南國際旅游島概念，并繼續在這里跑馬圈地、合縱連橫。

泛東海岸地塊基本沒地了

    從地圖上看，海南島呈橢圓形，中間高、四邊低。中間是高山，四邊有著優美的海岸線，是一片熱帶海岸原生態凈土。

    在地產商眼里，對海南土地的爭奪，實際上就是對海岸線的爭奪。

    記者獲得的這份儲地報告顯示，13家地產商在海南的土地儲備大多以萬畝計，最少的萬科也有上千畝土儲，其中富力地產20000畝、雅居樂17200畝、中信泰富36000畝。合計近18萬畝。

    從土地儲備的分布看，旅游資源豐富的海南省東、北、南沿線海岸基本被瓜分完畢，東部組團包括瓊海、萬寧兩市，中信、華潤、海航在此盤踞；南部組團包括三亞、陵水、樂東、保亭四市縣，富力、雅居樂、中糧、魯能、萬科、綠城在此安營扎寨；北部組團包含海口、文昌、澄邁、定安四市縣，新世界、海航、富力、雅居樂已入駐。

    對比之下，潘石屹的SOHO中國在海南的數百畝土地僅是小兒科。

    “這份報告是結合實地考察+政府公開信息做出的，也有上市公司公告、項目廣告書等材料可以印證。”據報告執行人表示，海南東、北、南部土地市場瓜分已經接近飽和，中、西部尚有空間，目前許多地產商正朝向這里發展、拿地。

    公開資料顯示，以上公司所圈地塊，投資均以百億計，除了中信泰富計劃投資百億開發萬寧神州半島外，中信地產在博鰲的總投資額將在100億元以上，雅居樂清水灣、富力澄邁項目也號稱投資超過100億元，多個項目的開發周期都在10年以上。

    不過，上述天量地塊，有的并未體現在上市公司報表中，有的僅公告一部分。其中緣由，在于大部分土地為一級開發，有的并未完全取得土地使用權證，這與海南省土地出讓制度有關。

這些土地是如何獲得的？

    據閑置名單顯示，141宗土地最早出讓于1991年，最晚在2006年，其中大部分集中于1993-1998年，以及2002-2006年間。

    前述儲地報告也得出結論，像魯能、華潤、海航、中糧等大型國企，海南拿地時間均超過5年，有的地塊更在10年以上，如中糧亞龍灣是1993年拿地。富力、雅居樂稍晚，于2005-2006年進入。萬科、綠城更晚一年左右。

    熟悉海南土地市場的一級開發商務策劃師崔元星介紹，由于海南地方財政基礎薄弱和歷史原因，上世紀90年代，海南曾將大片土地交給開發商整體開發，截至2004年底，這些成片開發實際使用土地面積僅49平方公里。

    而在地方政府的招商熱情之下，開發商再次進入海南的一級開發市場，是在2004—2006年，目前一級開發市場已經所剩無幾。

    崔元星稱，其關鍵因素是土地收益分成。海南省人民政府2006年7月出臺《關于規范企業參與土地成片開發的通知》，企業參與土地一級開發的增值收益分成比例最高可達70%，這也直接刺激了海南土地一級開發市場。

    他粗略估計，目前一級開發商手中帶海景資源仍未出讓的土地，還有至少300平方公里。現在進入海南房地產市場，已經很難在一級開發上分一杯羹了。

    但開發商參與土地一級開發，并不僅僅是看中土地收益分成，更在于拿到該地塊的二級開發權。“現實情況是，一級開發商在土地招拍掛中存在先天優勢，甚至可以左右土地二級出讓。”多位在海南地產商人士坦言。

    因為土地一級開發存在資金占用量大、工期時間長、政策風險高等問題，通過介入一級開發，可以更好地把握土地規劃定位等核心問題，便于企業在下一步招拍掛中掌握主動權，拿下土地二級開發權。

    崔元星認為，在現有體制下，二級土地市場招拍掛只是一個形式。“一級開發商可以出任意高的價格抬高地價，把其他開發商排除在外，可以想要哪一方拿就讓哪一方拿，只要是他們的利益共同體。”

    海南業內人士認為，成片土地出讓及一二級聯動的開發，正是地產商可以大肆囤地的奧秘所在。地產商在海南的狂飆突進，折射出的是當地土地出讓招拍掛制度和市場監管的缺位。

誰能動囤地主的“奶酪”？

    盡管涉嫌商業賄賂、關聯交易、倒地炒地的公司層出不窮，資本市場也屢有質疑，但被涉公司卻至今無一受罰。

   在國土部閑置土地名單中，除了羅牛山、華潤等少數知名企業海南閑置用地“在案”，其它大型房企也并未出現，“這份1457宗地塊的名單截止日期是2009年9月底，而最新的統計截止到了今年7月底。”國土資源部人士稱，最新的名單超過3000宗。但迄今為止，國土部并未公布這份新名單。

    一位不愿透露姓名的海南地產商稱，分期開發的大型項目是否屬于囤地是有爭議的，畢竟是當初跟政府都有框架協議，約定了開發時間。

    這位人士還表示，目前列入閑置名單的，基本都是些小魚小蝦，真正的大鱷，其間利益錯綜復雜。

    即使對認定閑置的羅牛山、華潤而言，也未有特別懲誡。華潤海南4宗土地被列為閑置，隸屬于海南華潤石梅灣旅游開發有限公司的這4幅地塊，均為2005年12月22日取得的旅游用地項目，約定開工日期為2006年6月30日，由于企業自身原因，至去年9月30日尚未動工。

    8月19日，國土部土地利用司司長廖永林說，根據國務院10號文“對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組”的要求，國土資源部將及時把閑置土地等違法違規用地情況，抄送相關部門。

    但名單涉及的上市公司，目前也未見有證監會相關處罰。而“大型公司尤其是國企、央企是銀行的優質客戶，怎么會大動干戈？”

    通過股權轉讓倒地獲利的現象，亦已引起政府警惕。2010年1月22日，海南省國土環境資源廳發布《關于充分發揮土地調控作用促進房地產業平穩健康發展的通知》（下稱《通知》）中，在國內首次提出“嚴禁以股權轉讓為名，變相違規轉讓土地使用權”，意在打擊借道股權轉讓進行的炒地行為。

    但包括華遠地產董事長任志強在內的人士認為，轉賣土地是否違法有待商榷。

    此外，新政對頒布前的該類行為是否具有“追訴”效力？海南省國土環境資源廳有關負責人表示，《通知》實施細則尚在具體商議中，是否會對頒布前的案例進行追訴也尚未明確。

    誰是海南最大的地主？

    在國土部閑置名單出爐后，海南省國土環境資源廳有關人士透露，海南現有30多萬畝建設用地在縣市政府和企業手中，省國土部門擬通過置換的辦法，將存量建設用地盤活，讓土地服務于項目。但其并沒有說明政府和企業手中各有多少。

    沒人能說清楚，誰是海南最大的地主。手握近2萬畝土地的富力地產，也不敢說自己是海南最大的地主。在富力內部人看來，在海南的土地儲備規模上，魯能置業第一。據稱魯能置業在海南擁有19平方公里土地（約2.9萬畝），但魯能置業也不認為他們是海南最大的地主。在魯能眼里，海南的大地主非海航置業莫屬。

    海南房地產界傳言，海航置業在海南18個市縣都有土地儲備。海航內部人士認為，這主要是指大股東海航集團在海南的土地儲備，由于歷史積累和資本運作，海航集團擁有多幅海南土地。

    接受記者采訪的地產商們，并不認為自己是在囤地，因為在海南，“大家都這么做”，一個上萬畝的項目，當然得開發10年、15年；中信泰富主席常振明表示，公司現時資金已很充裕，并不愿意再引進新的投資者進入神舟半島項目。
與中信一樣，雅居樂、華潤、富力等公司，也不愿意引入合作方進行開發，“長期看好海南，這些已經談妥的項目，未來升值潛力巨大。” 富力有關人士稱。

     而另一方面，海南國際旅游島獲批后，海南土地益發顯得珍貴。《海南省房地產業發展戰略與中長期規劃（2008－2020）》草案曾提出，加強海岸線資源的管理，確保海岸線資源不會被一次性賤賣。

    今年，在前述《通知》中，海南省再次明確表示，“沿海一線海景和具有特色優勢資源的土地應優先安排作為高端度假休閑旅游項目用地。”

    但“一次性賤賣”對應的，恰恰是圈地完畢的既成事實，而“優先”并不等于禁止，一些本屬于公共資源的土地，已經淪為少數人的私家海灘。

    “有的開發商把會所建在沙灘上，只有會員才能進。”從海南省法制局下海的律師王向和在調研中發現，99%的開發商都集中在海岸線上，而且往往把地產開發和海岸線結合在一起，把海灘想當然地據為己有。

    海南省建設項目規劃院原高級工程師林鴻民在過去的數年里，走遍了海南的海岸線，“現在優質的海岸線資源所剩無幾。”他呼吁，一定要保留一段海岸線作為限制開發區。