新政后商業地產煥發新生機 城市綜合體成新寵

    隨著新政效應的日漸凸顯，商業地產又煥發出新的一輪生機。數據也顯示，在滬上一手住宅市場成交持續萎縮的背景下，一些房企紛紛將開發重心轉向商業地產，在這里面，城市綜合體尤其受到他們的青睞。

　　源起

　　城市綜合體DNA解碼

　　在同一個區域購物、工作、休閑、吃飯乃至住宿，我國早在1000年前就已實現。 《清明上河圖》中描繪了12世紀北宋首都開封城的極盛景象，可謂是城市綜合體的雛形。

　　城市綜合體 (英文為HOPSCA)，是酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、公園(Park)、購物中心 (Shoppingmall)、會議中心(Convention)、公寓(Apartment)等首個英文字母的縮寫。也就是說，每個城市綜合體至少組合了上述功能中的3種，在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被稱為“城中之城”。

　　萬達商業規劃研究院常務副院長賴建言表示，目前城市綜合體作為混合用途的開發是源自以前集合鎮在許多方面的演化，里邊包含了生活、工作、娛樂等元素，它使得空間利用最大化，令人賞心悅目。

　　如今，城市綜合體已成為城市發展的方向。 ，日本東京六本木新城、香港國際金融中心，包括國內深圳萬象城、北京華貿中心等城市綜合體均獲得巨大成功，成為展示城市鼎盛的符號。

　　扎堆上馬

　　去年剛在香港上市的恒盛地產啟動了其在中部城市首個商業綜合體項目——恒盛·合肥壩上街休閑商務中心，這也是其繼推出上海徐家匯的尚海灣項目后，在商業地產領域的大手筆。據悉該項目總建筑面積超過140萬平方米，投資逾百億元。

　　此前六月，SOHO中國宣布以股權收購的形式，間接收購外灘204地塊，成功拿下其在上海第二個項目，收購總價22.5億元。據悉，該項目是目前上海外灘核心地段最后一塊可供商業開發的土地，可用作商業、金融、辦公、酒店等用途。

　　更早地，成功打造了南京“水游城”的上海鵬欣地產宣布正式啟動“水游城”全國戰略，擬將“水游城”這一品牌商業地產推向全國各大城市。據介紹，這個僅開業一年多的商業地產項目日均人流量已經達到10萬人次，年營業額超過10億元，年繳稅2500萬元，可解決3000人就業。

　　而位于嘉定新城的中信泰富又一城，項目占地達到了53.8萬平方米，此外，上置·海景大廈、上海江橋萬達廣場、北岸·長風等多個城市綜合體陸續在上海推出，項目數量正在不斷增加，且多集中在上海周邊板塊。

　　借商業拉動住宅

　　據了解，不僅一直以來以住宅建設開發見長的萬科開始進軍商業地產，而且合生地產、保利地產也已經開始運營商業地產。如此眾多的開發商扎堆轉向商業地產，一是因為商業地產價格并未像住宅市場那樣瘋漲，商住倒掛的現狀也為商業地產項目的增值提供了廣闊的空間；二是現在住宅投資的門檻被提高之后，同區域價格更低的商鋪和寫字樓自然會引起更多消費者的關注。

　　在商業地產走熱的情況下，不少城市綜合體現身滬上，尤其是在周邊板塊，開發商借商業氛圍帶動住宅銷量的意圖表露明顯。

　　上述位于嘉定新城的中信泰富又一城正是通過自身近7萬平方米的商業配套來吸引購房者入住，目前正在對外推銷約75平方米的一房和近90平方米的兩房兩種小戶型，據報道，該項目住宅部分且受訪度維持在較高水平線上。

　　滬上樓市中的種種跡象表明，商業地產不僅在樓市新政中未受到很大沖擊，反而在新一輪調控中迎來了發展契機，而且其內在投資價值也正在被喚醒。 “新政主要是針對住宅，對商業地產沒有太多涉及，這對商業地產項目而言或許是一個利好。 ”一位資深的房地產專家這樣分析說。

　　城市綜合體價值彰顯

　　上述專家表示，在新政間接帶來的機遇之下，被稱為“城中之城”的城市綜合體，是城市商業價值最大化的具體體現，具備了現代城市的全部功能，這種多業態的組合在世界眾多城市大獲成功、成為廣泛認同的地產開發模式。目前，城市綜合體已在全國各地遍地開花，推動其發展已成為各個城市政府和開發企業的共識。

　　如果說樓市新政帶動了商業地產的漸漸紅火，并喚醒了商業地產內在的投資價值的話，那么以萬達為代表的城市綜合體項目的投資價值體現得會更加充分。以正在緊張施工的石家莊裕華萬達廣場建設為例，這一城市綜合體項目的建設實際上也是在建設一個新的城市中心。除此，包括萬科、龍湖、遠洋等在內的主流住宅開發商，對于商業地產的關注度和運作速度也進一步加快。據了解，遠洋地產北京遠洋萬和城商業以及遠洋光華國際等項目都在緊張進行，并且基本為持有型物業為主。

　　專家分析稱：“房地產尤其是商業地產，既可以達到保值的目的，也可以獲得租賃所帶來的穩定現金流，并且其租金回報率相對較為穩定，進而更凸顯了商業地產的投資價值。 ”

　　三大綜合體掠影

　　香港國際金融中心

　　香港國際金融中心是亞洲著名的綜合體的代表，位于香港島中環金融街8號，面向維多利亞港。由新鴻基地產、恒基兆業、香港中華煤氣等所組成的IFCDevelop-mentLimited發展合作設計而成，總樓面面積達43.6萬千平方米。

　　東京六本木新城

　　六本木新城2003年正式開業，總建筑面積78萬平方米，歷經17年完成建設，由美國捷得，KPF等多家設計公司聯合完成。它是一座集辦公、住宅、商業設施、文化設施、酒店、豪華影院和廣播中心為一身的建筑綜合體。

　　上海江橋萬達廣場

　　上海江橋萬達廣場是萬達在上海開發的第三個大型城市綜合體。規劃用地約18.63萬㎡，總建筑面積約55萬㎡，其中商業面積約25萬㎡。項目集中了城市公寓、商業廣場、SOHO、餐飲酒吧街等多重物業類型。