商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回暖 城市綜合體迎來(lái)黃金時(shí)代

    從去年下半年開(kāi)始，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了很重要的轉(zhuǎn)型，原來(lái)業(yè)內(nèi)一直談租售結(jié)合的問(wèn)題，但從去年下半年開(kāi)始，持有性物業(yè)、資產(chǎn)性物業(yè)持有的比例，在很多品牌開(kāi)發(fā)商的公司資產(chǎn)配比上達(dá)到30%。這個(gè)配比適應(yīng)了資本市場(chǎng)比較的需求，另外也說(shuō)明中國(guó)的城市化進(jìn)程，預(yù)示著中國(guó)未來(lái)的資產(chǎn)物業(yè)升值的空間。

    全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任兼秘書長(zhǎng)朱凌波認(rèn)為，城市綜合體一直是業(yè)內(nèi)最關(guān)注的商業(yè)模式，“去年我們出了中國(guó)第一本城市綜合體的報(bào)告，七月份我們辦了第一個(gè)城市綜合體的研究班，反響非常熱烈，城市綜合體為什么現(xiàn)在這么熱，從大的外部要素來(lái)講，從城市國(guó)際化發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)講，有幾個(gè)指標(biāo)可以參考。”

    朱凌波指出，“在城市化的提速期，人均GDP七千美元的過(guò)渡時(shí)期中，第三產(chǎn)業(yè)在很多城市成為支柱產(chǎn)業(yè)，甚至占的比例非常高，還有公共交通系統(tǒng)的發(fā)達(dá)，這個(gè)要素在中國(guó)有很重要的體現(xiàn)。”

    首先，中國(guó)有二十多個(gè)城市同時(shí)在建地鐵、輕軌，中國(guó)未來(lái)的快速交通必然將排名世界名第一，中國(guó)的汽車生產(chǎn)出口已經(jīng)排名全球第一，中國(guó)市場(chǎng)消費(fèi)總量也很快會(huì)超過(guò)美國(guó)，形成全球第一，奢侈品已經(jīng)全球第二……

    這代表著市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和狀態(tài)，中國(guó)的城市綜合體為什么發(fā)展這么快？

    朱凌波作了一個(gè)比喻：城市可以比作一個(gè)棋盤，城市綜合體就是棋眼。“我們中國(guó)房地產(chǎn)大盤時(shí)代的開(kāi)發(fā)模式，是以犧牲人們生活質(zhì)量為代價(jià)的單一功能的城市化，不是按照城市功能配置的，而是單一功能的。”他說(shuō)，“全世界生活環(huán)境排名最好的城市和國(guó)家全是北歐國(guó)家，芬蘭、瑞典，物質(zhì)生活發(fā)展的速度和人文生活發(fā)展的節(jié)奏都組合、平衡到了一個(gè)點(diǎn)，這就是中國(guó)未來(lái)發(fā)展的一個(gè)標(biāo)桿。”

綜合體——一個(gè)城市的形象

    做好城市綜合體不應(yīng)該一些人急功近利的想法，無(wú)論是寫字樓、酒店還是大型商業(yè)，都需要同時(shí)完成一個(gè)城市標(biāo)志性的，形象的帶動(dòng)，做好棋眼。

    中國(guó)的金融體系多元化，中長(zhǎng)期的趨勢(shì)造成了以住宅為主體的開(kāi)發(fā)商的資金結(jié)構(gòu)，多元變現(xiàn)的通道一直是非常狹窄單一的，城市綜合體是一種商業(yè)模型，資金鏈來(lái)講可以是租售結(jié)合的，住宅、公寓寫字樓可以銷售，短期的現(xiàn)金流支持購(gòu)物中心、酒店甚至寫字樓長(zhǎng)期的持有和資產(chǎn)不斷的增值，最后用資本市場(chǎng)的變現(xiàn)通道完成價(jià)值的最大化。

    中國(guó)近三十年快速的城市化，帶動(dòng)人們追求奢侈品，消費(fèi)品追求時(shí)尚的潮流。如果沒(méi)有快速連鎖復(fù)制的商業(yè)模板，中國(guó)的城市化過(guò)程中，老百姓的生活靠什么來(lái)跟國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)或者達(dá)到城市化所應(yīng)該提供的生活質(zhì)量的提升？

    “城市綜合體這種產(chǎn)品模型的組合恰恰是滿足了人們作為城市市民或者追求城市化的復(fù)合型的功能，所以我們叫做城中城，滿足了人們吃喝玩樂(lè)等等一站式的全程的7天24小時(shí)全程的生活形態(tài)。它不是我們單純說(shuō)的城市綜合體有酒店、寫字樓、公寓的功能問(wèn)題，而是滿足全新的生活方式的城中城，所以城市綜合體出現(xiàn)今天這樣快速發(fā)展的階段是必然的。”朱凌波表示。