7月二手樓市成交抬頭 拐點或再次到來

在新政不斷打壓下，開發商推貨也變得十分謹慎。而另一方面，剛性需求買家一直占據新政期間二手市場的主導。7月份成交量除天河區環比減少一成以外，其它均較6月份有所增長。其中，荔灣區和海珠區都增加了兩成左右，黃埔區也有明顯增長。分析原因，天河區的成交量主要受制于其較高的樓價水平以及投資氣氛，其它區域的反彈則賴于部分剛性需求結束觀望后的釋放。可以說，剛性需求買家是7月成交量保持穩定的基礎力量。

而改善型需求也有突破觀望入市的跡象，7月份的中高端樓盤有成交增多，成為二手價格回升、成交量再轉折的有力支撐。例如番禺區，二手均價環比上漲14.3%，達9065元/平方米。此外，滿堂紅套型面積數據也顯示，7月份全市120平方米以上的物業的成交比例為9.0%，比6月份增加了2.5個百分點。從分行了解到的情況來看，大戶型的成交增多與商業銀行二套房貸政策落地后房貸審批流程逐漸恢復正常有關。事實上，改善型需求所青睞的中高檔物業的成交增多亦是7月份二手住宅均價得以上漲的重要原因。

據滿堂紅前線調查數據顯示，本月接到的客戶中剛需買家占到了近80%以上。其中全市總價在80萬以下物業的成交比例占到61.5%，而剛性需求買家的選擇多集中在90平方米以下的物業，7月份全市90平方米以下物業成交比例高達72.8%，其中60—80平方米的兩房、小三房物業為交投主力，占比達34.1%。其中樓價偏低的荔灣區芳村及黃埔區成交回暖明顯，芳村7月份不僅成交量增加了20.4%，均價亦上漲了4.7%。黃埔區則是6月份該區的均價雖然逆市創下新高，但是也因此成交量也因為“有價無市”降到了低谷，7月份均價回調之后成交再度放量。另外，天河區棠下、車陂、海珠區南洲板塊、白云廣園中板塊等剛需買家集中的傳統區域成交依然保持活躍。

天河區棠下、車陂、東圃板塊

滿堂紅統計數據顯示，7月份棠德花園的成交案例中以總價在48—57萬之間的物業最受歡迎，面積多是60—70平方米的2房。由于物業單價在7000—9000元/平方米居多，是首次置業者首選。而在中山大道主干道上，最受首次置業者追捧的則是知名樓盤富力天朗明居，75—85萬總價的小2房成交最旺，二手均價在12000/平方米左右。另外，東圃板塊也集中了大量剛性需求，例如雅怡居、天力居、富力新村的物業，成交物業的單價基本不超過10000元/平方米，總價多集中在85萬元以下。

海珠區工業大道、南洲板塊

滿堂紅專業人士表示，7月份海珠工業大道、南洲板塊的小戶型成交回暖較明顯，多個知名樓盤的成交以90萬以下的小戶型最活躍。例如工業大道的金碧花園（資料、團購、論壇、二手），28—75平方米的小戶型都錄得成交。其中以36—39平方米的小戶型最受歡迎，總價在50—55萬左右，二手均價則在10000—14000元/平方米之間。另外，南洲板塊的僑誠花園、南洲名苑的小戶型成交也不錯，南洲名苑現時的二手均價在11000—12000元/平方米左右。

海珠區赤崗板塊

滿堂紅專業人士表示，赤崗板塊一直是剛性需求集中區域，單價在10000元/平方米以下的物業7月份交投暢旺。其中金豐花園、聚德花園較受歡迎。金豐花園（資料、團購、論壇、二手）的二手均價在9500—10000元/平方米左右，以58—80平方米的中小戶型需求最大。聚德花園54平方米左右的小兩房，總價不超過50萬，也受到不少首次置業者追捧。另外，還有部分是石榴崗附近金星花園（資料、團購、論壇、二手）的1房，總價27—28萬左右，78平方米左右的2房總價也僅在60萬左右。

白云區廣園中板塊

根據滿堂紅統計數據顯示，白云區廣園中板塊成交以廣園新村（資料、團購、論壇、二手）、景泰新村（資料、團購、論壇、二手）、云苑新村的樓梯樓為主。樓梯樓的二手成交價以8000元/平方米左右為主，成交面積多集中在55—85平方米的2房、小3房。由于這一帶專業市場集中，有不少小生意人會在該板塊購置物業，也有不少老城區工作的白領人士找房。

本月成交量的上漲 是否意味著二手樓止跌回暖

滿堂紅專業人士表示，7月份全市二手住宅買賣成交宗數環比增加8.3%，是新政后成交最多的月份，但對比新政前仍有三到四成的差距。雖然二手市場度過了5、6月份的低谷開始回升，但從成交量來看并不可能一下子就回到新政前的水平，畢竟目前從業主方面來看，業主對于后市的看法仍存在分歧。總體來看，高樓價區域的業主對于樓市成交量的減少更加敏感，因此出貨意愿較強。滿堂紅統計數據顯示，7月份二手住宅的買賣放盤量環比增加0.1%，越秀、荔灣、海珠這三個區域的業主放盤意愿有所提高，其中越秀區放盤量環比增加12.1%，增幅最大。但剛性需求買家集中的白云、黃埔、番禺等區域的放盤數量則出現了減少，尤其是黃埔區，放盤量減少了17.7%。

而買家方面，買賣雙方心理價格的差距仍比較明顯，單價保持1000—2000元/平方米價差的樓盤較多。目前約有近7成出來看樓的買家對于入市仍猶豫不決，一方面對未來樓市走向不確定；另一方面則是等待樓價下半年繼續調整。買賣雙方對價格的僵持不下，也決定了整個回暖過程會相對緩慢。