商用物業供求繼續失衡 專業市場供銷兩旺

據上海中原研究咨詢部最新數據顯示，2010年7月，全市新增可售商用物業項目26例，共計29.86萬m2（2745套），環比增加了35.30%。同期售出商鋪共計19.09萬m2（1480套），環比小幅下跌了3.01%。月度銷售均價為10655元/m2，環比下降了11.93%。

　　7月上海商鋪供銷市場繼續呈現供大于求之勢。自今年4月以來，商用物業供應一直維持在較高的水平上，而成交則持續遞減。本月供求比繼續攀升，為1.56：1，目前市場商用物業存量為204.01萬m2，環比上升了5.6%，以目前的去化速度來說，目前存量可售期為10.9個月，雖然存量累計較為嚴重，可售時間仍處于一個相對合理的范圍。

　　專業市場成為市場供銷主力，7月份排名供應榜首位的奉賢農產品交易市場一舉推出2051套，15.87萬m2物業；同時成交榜單中也位列頭名，共售出2.67萬m2，成交均價僅為2640元/m2。成交榜單中，專業市場還有上海箱包城和上海兩港裝飾材料城，成交面積分別為0.62萬m2和0.51萬m2，兩者成交均價為1808元/m2和5581元/m2。專業市場的價格極為低廉，這也一定程度上拉低了全市商用物業成交均價。

　　上海中原地產研究咨詢部高級研究經理馬冀表示，近兩個月的上海商用物業供銷排行榜單中都出現了專業市場的身影。其一，專業市場相對于市區商用物業，較具價格優勢，投資門檻較低，且整體運做，風險共擔，適合專業技能相對匱乏的中小投資客群。其二，城市商用物業的發展，已經不再局限于中心區日常綜合商場、超級市場、百貨商店等業態，專業市場正以其更為細分的客戶群體，更為專業的產品提供成為商用物業中比較重要的組成部分。其三，專業市場不同市區商業物業，中心區商用物業以零售為主，而專業市場以批發為主，兼營零售的銷售方式，是中心區商業的產品來源和客戶需求的極好補充。

　　專業市場雖然價格處于低位，但投資者投資專業市場依然需要對各種指標進行評估。一方面，投資專業市場首先要考慮市場的整體容量和飽和度，政府支持力度、消費群體定位，入駐產品、投資規模與盈收等；另一方面，則要對市場的地理位置及交通便利性、賣場環境、硬件設施、賣場輻射范圍、市場知名度和影響力、市場的專業管理和經營團隊、市場配套等有所了解；最后才是市場租金水平、物業費用等。投資者只有對專業市場審慎考量了解以后，做出投資決策時，才能將專業市場的風險降到最低。