地產快速升溫 商業“餡餅” 好吃慎選

越來越多的地產巨頭看中了鄭州商業地產這座金礦。新政下，住宅這個“香餑餑”變成高風險的“燙手山芋”。處在政策“孤島”的商業地產漸成各路資本追逐的目標。

　　商業地產熱的背后，也曾經不乏失敗的案例：“旺鋪”空置、開發公司起訴租戶拖欠租金、招商不善……到底什么樣“房東”的鋪子，最具備安全系數呢？從開發商背后的運作模式看，也許可以找到端倪。

　　商業地產快速升溫

　　住宅市場已為千夫所指，同時政策的打壓讓其由“香餑餑”變成了高風險的“燙手山芋”。調控政策的出臺，鄭州樓市商品住宅銷售面積下降了大約三成，但在商業地產市場，銷售卻出人意料地火爆。對于個人投資者來說，在限貸、限購的前提下，投資商業地產，似乎是一個本能的選擇。購買第二套住房的門檻提高后，已經等同于購買商業地產的標準。

　　業內人士指出，調控新政主要針對住宅市場的投資投機行為，但對于部分客戶而言，在沒有更多的投資渠道下，投資不動產是必然的。于是，商業地產投資熱全國興起。鄭州市房管局數據顯示，今年6月，鄭州非住宅類物業均價達到9852元/平方米，環比上漲40％；4、5、6月，銷售額都在11億元以上。大量資金急需尋求新的投資渠道時，處在政策“孤島”的商業地產正成為各路資本新的追逐目標。

　　商業地產擁有遠高于住宅的回報率，一位關注商業地產的專業投資者給記者算了一筆賬，商業地產的投資回報率是8%至10%，遠高于住宅。在鄭州做了8年櫥柜生意的姚表示，前段時間剛剛投資了東區一套商鋪的二層，“錢放在銀行里可惜，還是拿來買鋪，不出3年，肯定翻倍。即使不出手，自己留著做生意，也是很劃算的”。一線的商業地產開發商進駐，不少以前只做住宅項目的開發商開始轉戰商業地產，還有一部分社會游資開始紛紛覬覦商業地產這塊“肥肉”。

商鋪有風險投資需謹慎

　　商鋪有風險，入行需謹慎。早期的商業地產項目匯龍城，是當時鄭州商業地產的最大關注點。2002年，匯龍城與“百盛”商場的前世今生，至今仍頗受議論。業內人士曾分析說，匯龍城的敗因之一，在于開發商對物業完全分割出售，沒有考慮后期統一規劃、招商和管理，以致隱患重重，之后，眾多的小業主、商戶、經營方和投資方之間矛盾難以平衡。還有，由于前期急功近利銷售，后期租戶的商鋪經營不善，租戶拒付租金，蕭條冷落的商鋪間，“房東”與“租戶”鬧得卻是沸沸揚揚。承諾“返還租金”制的澳柯瑪物流園，“未開先衰”，還有“房東”與“租戶”一直扯皮的天榮國際建材港等。急功近利的商鋪銷售，讓許多投資者栽了跟頭。商鋪投資失敗案例提醒我們，商鋪投資選鋪很關鍵。

　　“大房東”的投資邏輯

　　若投資不慎，只會造就下一個失敗案例。到底什么樣的商鋪具備安全系數呢？商業地產大鱷萬達的運作模式或許能提供一些借鑒。近日，國內商業地產巨頭萬達也投資鄭州西部中原區，53萬平方米的規劃面積，強大的開發經驗，令人對其未來的效果充滿期待。據了解，鄭州中原萬達廣場開工之前已基本完成包括8家主力店、10余家次主力店及一批精品商家等招商工作。

　　萬達這個“大房東”是怎樣的品牌模式？此前，記者曾走訪上海、寧波等地成功的萬達商場。在位于上海五角場的萬達商業廣場，總建筑面積33萬平方米，整體呈“品”字形分布，繞商場一圈，不論從哪個側門都可以進去，地下一樓是集購物、娛樂、餐飲為一體的購物休閑區。

　　“萬達”模式的意義在哪里？鄭州萬達廣場投資有限公司營銷部策劃主管管永甫介紹：“萬達只對市場銷售居住、辦公物業、商業步行街及獨立底商，其余部分全部自己持有，用于出租經營。大部分自持物業，70%左右的主力店及次主力店，其余30%小商鋪由接手項目的商業管理公司完成。”不是一賣了之，用于回收資金。商業項目獲取的是持有物業的長期收益。

　　后新政時期商業地產的價值標桿

　　曾有人說，“鄭州商業地產的開發投入超過需求了”，看看空置的閑鋪、招商完畢后經營不善的某些商業區。但這樣的事實證實，是商業地產的飽和，還是真正商業地產的缺失？

　　時光輾轉近10年，卻始終沒有一個能真正代表鄭州形象的商業地產項目。“鄭州商業地產的發展現狀與鄭州經濟發展水平并不相符。”王牌企劃董事長上官同君認為，鄭州還沒有國際上最先進的購物中心，甚至連一條有品位的時尚休閑步行街區都沒有。與世界發達國家相比，中國的商業地產至少落后了20~30年。

　　在后新政時期，不少房企紛紛將目光投向商業地產領域，在這股“商業地產投資熱”中，買鋪人更應將眼光放長遠些，除了項目地段、價格外，最重要的是對于開發商品牌模式的探索。