商業地產保障房 迷途中的希望之光？

史無前例的嚴厲政策，被各方解讀認為這是一場“去房地產化”運動，從上半年全國樓市的銷量中就可見一斑，新政后住宅市場銷售面積銳減。

下一個熱點板塊已被曝光！ 這些股很可能快速翻番！ 大漲大跌的背后有何玄機？ 千億資金進場瘋搶股名單 　　嗅覺靈敏的地產企業不得不尋找新的增長點，一向自詡只做住宅的萬科，也將觸角伸向商業地產，并積極承擔保障房工程。保利地產則在中報中明確表示開拓旅游地產、養老地產和城市綜合運營等業務，增加新的盈利增長點。

　　也有地產企業抓住資本命脈，極力開拓多元化融資渠道，無論是金地還是復地都將房地產基金作為研究對象。

　　策略一：增加土地儲備

　　盡管銷售壓力巨大，融資困難重重，但開發商并沒有降低增加土地儲備的打算。

　　中海地產就表示下半年會利用145.6億元資金，實現600萬平方米的拿地任務。

　　而就在7月份，招商地產聯手老伙伴會德豐，以5.24億元的價格拿下廣東佛山地塊。三天后，招商地產再次聯合會德豐以5.8億元的價格競得該區域緊鄰的另一地塊。 8月4日，保利地產公司耗資18.8億元，在佛山、廣州市番禺區、連云港、長春拿下四幅地塊；就在同一天，遠洋地產在上海以底價取得兩幅“區域地王”，而中糧地產則以9.79億元拿下了杭州的一幅土地。

　　不過，在二三線城市布局有多幅地塊的萬科，下半年或將轉變方向殺回一線城市，其在中報中提及，“隨著土地價格的繼續調整，公司表示下半年可能更專注于一線城市，并會堅持不拿高價地的原則。”

　　策略二：布局商業地產

　　上半年一個明顯的跡象是，房企加大對商業地產的布局。

　　而下半年這一跡象并沒有就此打住，在中報中，招商地產規劃在未來增持商業，包括大股東對建設蛇口太子灣國際郵輪母港和海上世界CBD的大手筆規，以及其他城市商業地產的逐步增加。

　　保利地產在公告中也表示，將穩步加大商業地產投資，增加持續性經營收入占公司營業收入的比重；開拓旅游地產、養老地產和城市綜合運營等業務，增加新的盈利增長點。

　　王石時代堅持“只做住宅”的原則也再被打破，萬科總裁郁亮表示有機會將“循序漸進地發展商業地產業務”。 不過，給出了一個比例線，郁亮稱，近期商業地產不會超過10%，未來兩三年最多也不會超過20%。

　　不過，對于運營了多年住宅市場的開發商轉向商業地產領域，一位商業地產運營人士向《東地產》表示其并不看好住宅開發商能做好商業地產：“這是兩個不同領域，商業地產是需要積累品牌商戶而不需要購房者。”

　　策略三：瞄準保障房

　　政府正逐步加大全國保障性住房用地的供應，計劃今年全年實現24000多公頃的供應量。其中，上海規劃和國土資源局在上周也重申今年上海市計劃供應住宅用地1100公頃，其中保障性住房建設用地770公頃，普通商品住房用地330公頃。

　　開發商也在加大對保障房的市場占有率，數據顯示，2006年以來，萬科已竣工和在建的各類保障性住房共計159萬平方米，包括限價房、經濟適用房、廉租房和公共租賃住房。今年，除了正在推進的深圳項目，萬科也在積極爭取100多萬平方米的保障房建設。

　　招商地產董事長孫承銘日前也指出，公司會積極參與保障性住房建設，現已介入相關項目的開發及建設當中。目前招商地產北京立水橋項目及深圳瀾園項目均有保障房的建設配套。

　　保利地產2007年建設了廣州第一個限價房項目——保利西子灣，其中有八成為套型建筑面積在90平方米以下的住宅，當時限價6500元/平方米，相當于周圍商品房房價的七成。

　　不過，利潤低一直導致部分開發商裹足不前，郁亮表示，萬科本著對股東負責的原則把保障性住房作為業務項目運作不是作為公益項目運作，但“保障房是不容易賺錢的，利潤一般在3%以內，外加一定的項目管理費用，萬科要努力做到不虧錢，能否賺錢要以后驗證”。

　　業內人士透露，除了以上收益，按照產業化方式進行的保障房項目，萬科還能收到一筆產業化補貼，每平方米大概300元。

　　策略四：開拓融資渠道

　　沒有資金，再多的擴張計劃都無濟于事。地產調控新政以來，開發商融資渠道出現巨大變化，常規的銀行融資、企業債、證券市場融資全部暫停，開發商迫不得已選擇了海外借貸、民間高息借款以及項目信托等其他手段來維持資金安全。

　　今年3月份，保利地產公告新一輪融資方案，擬通過定向增發總股本20%的股份，募集資金凈額不超過96億元。募集資金將投向位于北京、上海、佛山、杭州、重慶等城市的12個開發項目。然而時過5個月，保利地產的融資方案仍未落定。

　　在金地中報中，金地董事會就表示，構建多元化的融資通道向來是公司的戰略重點，在緊縮的股權和債務融資環境下，公司將加大項目層面的股權合作力度，為公司的發展提供充足的資金保障。此外，公司在房地產金融方面的業務也在穩步推進，今年以來，公司已通過信托、基金的方式為多個項目引入了外部投資者。

　　而保利地產業指出，將開拓“房地產基金”等創新投融資渠道，降低宏觀調控的影響。