國家統計局中國經濟景氣監測中心12日發布的報告顯示,二季度我國城市消費者預期房價下降的比重明顯增加,其中一線城市預期房價下降的比重超過了預期上漲的比重。
但7月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比仍有兩位數的上漲,環比也與6月份持平。預期與現實對比懸殊的結局便是:觀望氛圍濃重,樓市成交連續低迷。激活樓市的關鍵在哪里?交易活躍的同時如何避免價格同步上升?
房價下跌預期加重 樓市繼續陷于“低谷”
上述報告顯示,一線城市(北京、上海、廣州等)消費者預期房價上漲的比重為36%,比一季度減少24個百分點;預期房價下降的比重為41%,比一季度增加18個百分點。 二線城市(一般省會城市)消費者二季度預期房價上漲的比重為39%,比一季度減少23個百分點;預期房價下降的比重為30%,比一季度增加15個百分點。三、四線城市預計房價下跌的人數比例也均有明顯增加。國家統計局中國經濟景氣監測中心相關負責人表示,“這表明,4月中旬以來出臺的房地產調控新政策,對城市特別是一線城市消費者的房價預期產生了一定的作用。”
價格方面,7月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.3%,漲幅比6月份縮小1.1個百分點,但環比持平,其中新建住宅與上月持平,二手住宅下降0.1%。買賣雙方在價格上依然互不讓步。
不是很多開發商都在降價嗎,怎么價格還是有兩位數的上漲?上海永慶房屋公司總經理陳史翎一語道破:大部分降價的樓盤都是把三、四月份調高的價格回調而已,均價事實上還是上漲的。
預期與現實迥異,樓市成交量持續在低谷徘徊。1-7月,全國商品房銷售面積4.58億平方米,比去年同期增長9.7%,增幅比上半年回落5.7個百分點。其中,7月份全國商品房銷售面積6466萬平方米,較6月份大降29.7%。中國房地產協會副會長朱中一日前還在“2010博鰲房地產論壇”提醒:商品住宅的交易量萎縮已經從一線城市傳導到二、三線城市。
部分城市成交回升 是“告別冰點”還是“曇花一現”?
部分城市的樓市在7月份出現了成交回升的跡象。中國房地產指數研究院的數據顯示,7月份監測的30個城市中,18個城市一手住宅成交面積環比上漲,其中銀川、杭州、蘭州等城市上漲幅度超過50%。在10個重點城市中,7城市成交面積環比上漲,其中杭州的漲幅高達68.69%。
“一些城市在房價回調后成交量將有一些上升,回升幅度有多大還有待觀察。”朱中一說。回升態勢能否持續的關鍵在于價格的走勢。目前,有一種分析認為,由于去年下半年開發投資加快以及調控以來開發商資金面逐步由松變緊,開發商消化庫存、回籠現金以維持“開發鏈條”的壓力會越來越大,預計三四季度打折促銷的情況會有所增加。
但也有一些苗頭性問題正在顯現。上海中原國際華城分行近期掛牌一套140多平方米、報價495萬元的三居室房源,7月份迎來了多位看房者。見此,房東隨即將報價直接調至510萬元。上海中原地產的區域經理王育林說,眼下像這樣調價幅度在2%-5%之間、且調價頻率較高的房東不在少數,“他們認為既然現在有這么多人來看房,就表明需求依然存在,自然就會提高價格”。
值得關注的是,在總體低迷之中,樓市正呈現“結構性活躍”。以上海為例,永慶房屋公司提供的數據顯示,7月上海總價在1000萬元以上的二手住宅成交了56套,環比6月增幅達64.7%;以單價看,每平方米價格在3萬-4萬元之間的二手住宅成交234套,環比6月增長41%。投資客的回流十分明顯。
“由此不難理解銀監部門近期為何會叫停三套房貸。”中國指數研究院副院長陳晟說,“一旦放松對投資投機性需求的抑制,房價就會有反復的可能。”
激活樓市、穩住價格的關鍵在哪里?
朱中一認為,從抑制部分城市房價過快上漲的情況看,調控效果已經很明顯。但從目前觀望情緒依然比較濃厚的情況看,還不符合調控措施的要求。
與成交低迷相伴隨的是,不少城市土地購置面積和完成土地的開發面積仍在同比下降,房地產下半年開發投資或將出現明顯回落。在此情況下,“建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策”的聲音時有耳聞。
“我擔心,一旦成交活躍,價格又會沖上去。”上海購房者李淑說。這種想法在眼下頗為普遍。
中國房地產信息集團分析師薛建雄認為,在目前的調控之下,大量市場需求被壓抑,如果后市供應不能有效大幅增加,那么隨之而來的可能是需求再次爆發下的嚴重供不應求,導致房價重新暴漲。他建議,國土部門應努力增加土地供應、清理閑置用地、增加開工面積,建設部門應大力推進保障房建設,同時還需要加緊執行調控政策促使開發商加快推盤、炒房者拋盤,以增加供應,抑制房價上漲。
中原集團研究董事程澐認為,鑒于樓市目前仍將處于嚴格的調控政策之下,預計各地成交量的復蘇過程將會較為緩慢。歷次調控的經驗表明,在市場僵持之際,率先降價促銷的房企多能占得市場先機,這不僅利于自身資金鏈的良性運作,也能在市場調控之際把握主動。