沈陽黃金地段無證房產項目銷售額上億元

而更讓人不解的是，這個項目違法運行長達1年多，多個政府職能部門都沒有作出處理，有的部門甚至以罰代管。如今，樓盤不能按期交付，原來爭搶樓號的購房者，只有一紙訂購書在手，無法圓安居夢。

沒有證照房子照建項目尚是圖紙即開始銷售

地處沈陽市皇姑區金沙江街地段的“亞洲城”樓盤，緊鄰一座優質小學和中學，毗鄰遼寧大學和北行商圈。記者日前在“亞洲城”看到，園區內已經蓋起10余座大樓，最高的達33層，已經封頂。

購房者張女士說，她去年10月在這里買了一套89平方米的住房。“當時樓蓋到一半多，賣得特別火，價格比附近樓盤每平方米還貴1000多元，但即使這樣交全款都要登記排號。”

事實上，2008年“亞洲城”項目仍是圖紙時就開始銷售，價格為5000多元／平方米；而到2010年，價格已經飆升到7700元／平方米，2／3的房子都賣光了。

“亞洲城”熱銷，與坐擁學區資源不無關系。記者看到，樓盤圍墻上懸掛著“首選學區地王”的巨幅廣告。購房者王女士說：“買這個房就是為孩子。”

根據相關規定，一個房產項目從建設到銷售，要辦理“五證”，即國有土地使用證、建筑用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證和商品房預售許可證。而“亞洲城”從2009年初開工建設以來，購房者達1100多戶，卻一個證照也沒有，被業主們稱為“五證”全無。 更有甚者，從2009年10月以來，這個項目竟然出現多起“一房兩賣”事件。記者在業主提供的兩份訂購協議書上看到，4棟1單元30層2號房，同一套房在2009年12月26日、12月29日相繼被賣給兩個不同的人，售價相差8萬多元。

據記者了解，這個項目一房兩賣，源于參與這個項目投資和建設的兩家開發商之間的利益糾葛。從去年10月開始，樓還沒建好，兩家開發商亞產（沈陽）房地產開發公司和愛凱投資咨詢（沈陽）公司便已對簿公堂。由于雙方矛盾，今年以來“亞洲城”建設進度一度延緩，何時交房備受關注，購房者還擔心開發商卷款一走了之。一些業主質疑：一個這么大的樓盤，為什么連“五證”都沒有？對于這樣的違法行為，政府部門的監管在哪里？

開發商違規調高容積率稱曾獲得政府“承諾”

開發商愛凱投資咨詢（沈陽）公司表示，“亞洲城”項目遲遲未能辦理“五證”，原因之一是調整容積率尚未獲批。

按照規劃，“亞洲城”地塊容積率為4．0，而事實上在建樓盤容積率已經達到5．2。這意味著占地面積為33784平方米的樓盤，建筑面積將從13．5萬多平方米增加到17．56萬多平方米，多出4萬多平方米。如果按照6000元／平方米計算，開發商將從“亞洲城”項目多獲得2．4億元。 據沈陽市規劃和國土資源局有關人員介紹，開發商無權擅自更改容積率，必須經過嚴格流程經過審批。“截至目前，‘亞洲城’項目并沒有走完審批手續，屬于未批先建。”

開發商的說法是“提高容積率是不得已而為之”。愛凱投資咨詢（沈陽）公司副總經理張志英說，作為當年沈陽“地王”之一的“亞洲城”，土地交易成本高達3．64億元人民幣。按照拿地時規劃的容積率，開發商無利可圖還要賠錢。

張志英向記者透露，“亞洲城”項目作為沈陽市及皇姑區政府的重點招商引資項目，開發商摘得地塊后，皇姑區政府就曾承諾，允許開發商提高容積率，避免投資受損。張志英說，由于開發商內部矛盾分歧，才遲遲未辦好更改容積率的手續。

2009年5月，住房和城鄉建設部和監察部曾聯合下發通知，要求對房地產開發中違規變更規劃、調整容積率問題開展專項清查治理。但記者在采訪中了解到，沈陽市并未對“亞洲城”項目調整容積率問題進行查處。

“容積率說調就調，規劃成為一個軟性角色，還有什么意義呢？”中國社會科學院研究員馬光遠認為，“地王”高價拿地，最后又以改變容積率的方式進入市場，這一現象值得關注。地方政府靠“地王”獲取高額土地出讓金，但又不能讓開發商無錢可賺，于是提高容積率就成為靈丹妙藥；同時，開發商有調高容積率撐腰，也敢于頻頻出手創造“地王”。

馬光遠說，如此提高容積率，極易引起權力尋租。例如，原重慶市規劃局局長蔣勇，因幫助開發商調增容積率等違法行為受賄1796萬元，最終落馬受到法律嚴懲。

監管部門不作為甚至縱容受損的會是誰？

從未批先建、無證銷售，到違規提高容積率，“亞洲城”項目幾乎是一路綠燈，并沒有感受到來自政府部門的監管壓力。

開發商稱，“亞洲城”項目啟動不久，先是地塊拆遷延期，后來又遭遇金融危機寒流，開發商一度考慮撤資。但有關政府部門多次協調并要求，盡快開工建設。于是，“亞洲城”在沒有辦理任何建設手續的情況下，匆匆上馬。

由此，“亞洲城”違法建設銷售1年多，一直未得到糾正和制止。今年4月以來，由于開發進度遲緩，交房日期推遲，購房者不斷到開發商、政府相關部門討說法，“亞洲城”的亂象才浮出水面，政府開始出面處理有關問題。

房產開發涉及規劃和國土資源、建委、房產局等多個職能部門。記者就此采訪這些部門，都告知“辦理證件我們負責，但違法建設或銷售，我們沒有執法權，執法權在行政執法局”。

張志英說，“亞洲城”開工建設后，沈陽市和皇姑區行政執法局工作人員曾多次到現場執法檢查，作過罰款處理，要求停止銷售。記者就此反復聯系沈陽市和皇姑區兩級行政執法局，對方表示不接受采訪。對于執法過幾次、罰過多少錢、是否叫停開發商賣樓等問題，均不予回答。

遼寧省社會科學院法學所研究員馮昀說，“亞洲城”項目的種種亂象，至少說明政府職能部門的不作為。一些購房者認為，政府要對招商引資負責，但不能違背法律法規。這么大的樓盤，如果沒有有關部門默許縱容，開發商哪來的膽量建設銷售？有關部門對此難辭其咎。

記者了解到，皇姑區政府已責令“亞洲城”項目暫停銷售，并協調兩家公司和解完成相關手續辦理，盡早交付；對于“一房兩賣”問題，開發企業同意退房或調換。

馬光遠認為，沈陽“亞洲城”的建設和銷售是典型的“先上車、后補票”，在一些地方具有代表性。發展經濟不能逾越法律紅線，規劃剛性必須堅守。政府部門的不作為甚至縱容，相當于放棄監管，最終會導致消費者利益、政府公信力和企業商譽“三輸”的局面。