世邦魏理仕首席運營官：中國一線城市商業地產觀察

8月12日，2010博鰲房地產論壇盛大開幕，劉曉光、任志強、陳啟宗等行業領袖，樊綱、周其仁等著名經濟學家，朱中一、陳淮等房地產行業研究者，更有房地產經理人、代理行、供應商、媒體等共700余人齊聚一堂，共同討論“新政下的中國房地產”。以下為世邦魏理仕首席運營官金勇的主題演講：[進入專題]

　　金勇：我是講一下咱們一線城市北京和上海，包括香港整個商業地產的一個調查，我是兩部分。第一部分，我們做了一個全球商業地產調查，我向大家匯報一下結果。第二，講一下為什么商業地產是以服務為主的，住宅開發至少現在階段還是類似一個制造型企業，所以是兩個部分。

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　　而且有一個比較奇怪的現象，大家請看上海，上海也是上升很快，從第12名上升到第8名，相對來講北京比上海好。這個是因為北京對國際品牌的吸引程度要比上海還要有吸引力。這個相對來講比較細，直接感觀我看到這個結果后也是有一點疑問。我們直接感觀的時候，感覺上海的國際化比北京多。但真正做量化分析的時候，實際上北京是超出上海的。

　　然后還可以看到一個有趣現象，一直都認為東京是一個零售商的非常都市、非常中心的地方，但是東京比北京要差。這個其實有一點奇怪。但是另外我們要看到零售最重要的事情是人口的結構。東京人口結構老化程度很快，進入老齡化的程度也很高。真正零售在東京是一個往下的趨勢。但是東京零售業態和管理有很多可以借鑒的。我覺得我們國內零售管理、商業管理，應該能夠從東京得到的借鑒要比能夠從美國得到要多。

　　進入到奢侈品，高檔時裝、高檔奢侈品，LV這些大品牌或者是這種奢侈品品牌，可以看到北京對奢侈品牌吸引度還是一樣的，還是第六。上海從第八上漲到第六，香港這個是第一的。中國人實際上對奢侈品牌追求度要比全球任何一個國家的人對奢侈品牌追求度都要高。這個是咱們能夠感覺到的，我們現在有數據來證明這個事情。倫敦一直是一個國際化對奢侈品牌很有吸引力的城市。但是從絕對數來看，倫敦是一個持平的。相對起來，有些比如美國的城市相對弱一些，實際上美國隊奢侈品牌，特別是高檔奢侈品牌這個消費實際上不是特別高，有時候要到他那個環境才能知道。

　　這是整個關于全球商業的調查，結論就是：中國零售全球化程度快速提升，引入國際品牌數量和鼻比例越來越高。北京比上海稍微高一些，香港還是領先。但是我們已經比東京零售的這種水平要高了。

　　下面講一下商業地產實際上是一個服務產業，跟住宅開發不太一樣。住宅開發整體從商業模式說有一點像生產型企業。他主要的元素就是要有規模。商業地產元素更多是后期的，一個是招商，一個是經營和運營管理。時間比較長，周期也比較長，更多偏向服務產業一種模式。要比較起來，制造產業在規模里面做得越多，利潤率越高，產品可以標準化。就是我們談到房地產里面產業化實際上更進一步往制造業里面發展。流水線，大兵團作戰，包括整個管理結構也比較簡單。服務產業要擴充規模的話，利潤率是下降的，這個可以通過簡單模式來看到。產品基本上沒有非標準化。服務產業要標準化產品了，收費就下去了。產量小。團隊也往往是小團隊。包括區域、服務的范圍。用一個比喻，一個婦女需要十月懷胎生一個孩子，你要把十個婦女放在一個屋子里，即使花一個月什么也沒有。以銷售為主的和商業的開發和運營是差別有點大的。舉個例子，制造產業有一個研發成本、有一個設備成本，材料、銷售和人力管理成本。但是在制造產業里面，服務的成本跟產量的量相關度不高。這個就是我們所謂說的規模效應。要是生產2000件，大概利潤率是28%，生產4000件，利潤率44%，這是一個非常好的正面的規模效應。以專業服務企業來看，服務企業管理要復雜，三個分析員需要一個主管，三個主管需要一個高級主管，高級主管需要總監，這個變成很貴的東西，然后工資也高，規模和服務成本非常有關系，而且是一個成梯形往上升。規模越大，成本你規模上升的還要快。要是完成兩萬塊錢，還有43%利潤率，你擴容了，需要招高級主管，利潤率就下去了。這個模型很簡單，但是這個說明，昨天恒隆地產陳啟宗講了服務業和制造業完全不一樣，真正要做好一個商業地產，整個從管理模式、從經濟效益來看都是不一樣。中間主要還是人的事情。你最后還是要增加，因為你還是要做規模。像我們現在是全球最大的房地產服務商，但是實際上講起來我們內部管理起來很復雜，做這么大后，最大困難點就是怎么把成本管理下去，怎么樣讓成本不是呈三角形、梯形方式往上漲，而是一種合作的方式。

　　這個就是我今天要講的事情，一共是兩個部分，第一部分，整個在全球做的商業化全球化調查。我們可以看到北京、上海都有很好表現的。第二，商業房地產真正管理模式、經營模式是跟現在房地產開發企業模式還是差別比較大的，謝謝！