媒體披露1457閑置土地黑名單

    閑置土地是一個關系到房地產、社會民生、中國經濟發展模式的重大問題，堪稱我們時代的一個典型標本。

　　1457，這個數字如此刺眼，又如此重要！

　　昨晚9時，當我們用百度搜索“國土部”時，搜索框下面跳出的10個選項中，第一條即是“國土部出爐1457宗閑置土地黑名單”，國土部網站排第二位，10個選項中有6條提到1457宗閑置土地或黑名單。

　　多少人關注，多少人關心！

　　有理由感謝他們——中華人民共和國國土資源部(下稱“國土部”)。在派出多個調研組分赴全國展開的大規模調研結束后，它將涉及全國1457宗閑置土地的《有關房地產開發企業土地閑置情況表》交予銀監會、證監會進行風險排查。

　　該名單已由銀監會轉發給各地銀監局及金融機構。銀監會要求各地金融機構立即開展一次風險排查，并在7月15日前將排查結果上報給當地銀監局或銀監會相關監管部門。

　　國土部是根據4月份“新國十條”中關于“對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組的要求”，將這份名單提供給證監會、銀監會的。

　　《第一財經日報》和網易房產對于從不同渠道獲得的名單上的地塊及相關公司進行了認真核對，確定真實可靠，選擇在今天共同發布這份名單。本報由于版面所限，發布因為企業原因導致土地閑置的600多個地塊的名單，網易房產和一財網將發布全部名單(包括因為政府原因導致閑置的800多個地塊的名單)。

　　我們之所以發布這個名單，是因為我們認為，閑置土地是一個關系到房地產、社會民生、中國經濟發展模式的重大問題，堪稱我們時代的一個典型標本。我們不能放棄媒體的社會責任。

　　近六成閑置由政府原因造成

　　這份名單詳細列出了省區市、項目名稱、閑置土地的受讓人、合同編號、合同簽訂時間和約定的開竣工時間等內容。截至去年9月30日，全國閑置土地總計達1457宗，閑置面積達9772公頃，其中70%以上為住宅用地。

　　北京、廣東、海南、江蘇、重慶等地成為閑置土地“重災區”，四地閑置土地數量占全國的近四分之一。其中，北京160宗，廣東324宗，海南141宗，重慶151宗。上海的閑置土地面積為零。

　　在閑置原因中，由于政府原因造成的土地閑置達849宗，占總數的58.2%。

　　“上榜”者中，不乏大型開發商旗下項目，包括泛海建設、新世界地產、華潤置地、和記黃埔地產、中遠地產、萬通地產等。還包括一些大型央企如中國聯通、網通旗下公司。

　　在此前已零星公布的名單中，泛海建設、新世界地產和華潤置地作出了回應。如泛海建設本月3日專門為閑置用地一事而專門停牌，發布公告予以解釋。

　　但這未能阻止股價的波動。4日當天，泛海建設股價下跌1.79%，隨后一日跌幅更是達到3.65%。一同“上榜”的華潤置地4日股價下跌4.05%，5日下跌3.38%。

　　曾聲稱“三分之一開發商只囤地不蓋房”的SOHO中國董事長潘石屹對于“黑名單”給予了極大關注，稱這在市場上引起的反響像投下一枚炸彈，清理閑置用地是降低房價的最根本辦法，他曾建議國土部對外全部公開這份名單。

　　囤地與供地不足之爭

　　去年12月，國土部曾專門發布過全國房地產用地閑置情況：截至去年11月底，全國累計閑置的房地產用地約1萬公頃，約占我國年度出讓房地產開發用地總量的七分之一。

　　“這不僅包括2004年實行土地招拍掛后出讓的土地，也包括此前協議出讓的土地。”國土部土地利用司司長廖永林當時解釋稱。

　　1萬公頃與9772公頃之間的差距看似并不大。

　　事實上，每當房價暴漲之年，“囤地”就會被視為其重要推手。去年房價飆升月份，業界曾掀起一場關于囤地推高房價還是土地供應不足推高房價的爭論。

　　國土部下屬的《中國國土資源報》去年就曾刊文稱，就土地供應而言，假設政府平均每年無條件地向全國開發商出讓1億平方米住宅建設用地，看起來土地供應量大大增加了，可是這些土地到了開發商手里，可能馬上就會被囤掉7000萬平方米，其余的3000萬平方米慢慢開發。

　　就此話題，潘石屹曾對本報表示，企業之所以囤地是預期土地會升值。“如果明天地價是下跌的，開發商就不會囤地，開發商(囤地)的預期就是未來兩年土地供應不足。”

　　而華遠集團總裁任志強的答案是，手中有糧心中才不慌，土地供應不足是囤地根本原因，“一個人老擔心下一頓沒飯吃，就會把饅頭留下來一半”。

　　主動與被動囤地

　　資本市場的偏好，也助長企業囤地之風盛行。一位房地產企業高管對記者透露，土地儲備是房地產公司的重要經營環節，土地儲備之成敗對上市公司的市值具有重要影響。

　　該高管表示，機構投資者對上市房地產公司一般會采用凈資產值(NAV)法進行保守的估值。開發物業的凈資產值，等于現有開發項目以及土地儲備項目在未來銷售過程中形成的凈現金流折現值減負債。一般而言，土地儲備越高，NAV就會越高。

　　潘石屹也認為，對即將上市的和已經上市的房地產公司，為了迎合資本市場，就要把NAV的值做大，這就需要囤積大量的土地。

　　也有觀點認為，開發商的土地儲備具有合理性。上海易居房地產研究院綜合研究部高級研究員回建強對本報記者表示，房地產業本身具有一定的開發周期，有一定的土地儲備是合理的。

　　不過，回建強也認為，目前官方并沒有明確的定義來界定企業土地儲備是否處于“合理”范圍。

　　企業并非造成土地閑置的唯一原因，廖永林近日表示，目前土地閑置大體分兩類，企業自身原因造成的占46%，另外占54%的閑置土地主要是政府原因造成的。此次“黑名單”中則是58.2%。

　　“企業方面有被動的因素，也有主動的嫌疑。”回建強說。

　　他認為，前幾年地方政府從經濟利益出發，出讓了一些毛地，后來因為拆遷安置等環節進展緩慢，間接導致了一些閑置用地；從企業來說，也有前期拿地過多，本身難以消化，或者根據市場形勢故意放緩開發節奏，形成了閑置用地。

　　但不管是被動還是主動，近些年地價的飛漲，涉及“囤地”的企業大都賺取了大把的銀子。

　　地方執行難真相

　　其實政府在處理閑置用地問題上早有規定，對土地閑置滿一年不滿兩年的，要按照出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；對土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回。

　　近年來，地方政府也曾多次曝光閑置用地名單，但收回者最終寥寥無幾。

　　在去年12月，國土部曾公開掛牌督辦9省18宗房地產開發閑置土地。在今年4月，國土部透露，地方政府計劃收回兩宗土地，其余為限于近期動工的4宗，經督促已經動工的12宗。

　　即便由國土部掛牌督辦，收回土地宗數也僅僅占總量的11%，可見地方政府一般不愿動用收回手段。

　　作為房地產重鎮，北京相關部門的閑置土地查處工作近年來一直十分高調，并于今年2月初收回了大龍地產去年9月份購得的天竺22號地，但收回的原因并非土地閑置，而是土地出讓金未能按時交納。除此之外，北京近兩年來未見收回閑置用地的重大舉措。

　　作為力度較大的廣州市，在2009年一年收回閑置土地12宗，面積共41.3017公頃，注銷用地批準文件4宗，面積共2.0976公頃，總計共16宗用地。

　　今年年初，南京市國土局發布公告，收回了兩家外企已取得開發權的該市城東仙林一地塊，并沒收了保證金2.45億港元。

　　這次是否能夠真正終結開發商的囤地行為，潘石屹也認為還很難說，“最重要的是看國土部有沒有決心，能不能頂住來自各方面的壓力和給市場造成的波動。”

　　回建強認為，中央和地方政府的訴求不一致，中央希望企業拿到土地后盡快開發形成房屋供應，因此不會放任土地閑置；而地方政府受土地財政影響，一般很少收回土地。