商業地產漲勢放緩 北京地區租售價格保持穩定

   “新國十條”的樓市調控重拳揮向房地產行業，市場上觀望情緒彌漫。經過百日的調整，樓市已經由之前的高燒不止，蛻變為現在“平靜”。搜房網數據監控中心統計顯示，北京商業地產市場保持穩健上升的趨勢，熱點商用項目租售價格穩中有升，其中相當數量的項目租售價格漲幅較大。

據搜房網數據監控中心統計，7月北京商業地產市場近500個在租在售活躍項目（商鋪、寫字樓）中，共有31個商用項目的租售價格發生變動。其中26個項目價格上漲，占變價項目總數的83.87%，最高漲幅為30%；5個項目價格下跌，占變價項目總數的16.13%，最大跌幅為16.67%。

漲幅榜的前三位分別被來自通州、朝陽、燕郊的三個項目占據，這三個項目均處于北京東部，值得一提的是，在租售價格上漲的全部6個項目中，位于北京東部和北部的項目占據五席。

綜合上半年數據，“格瑞雅居”項目均價從年初的16000元/平方米上漲到20000元/平方米，進入下半年依然漲勢不減，目前價格已經漲至26000元/平方米。在樓市新政的強力調控下，通州區住宅房價已經開始整體下調，于此同時商鋪價格的上漲將在一定程度上緩解相應地區“商住倒掛”的局面。

朝陽區作為京城傳統的繁華區，依托CBD、亞奧、東二環、燕莎等大型商圈，并在CBD東擴的政策引導下，成為上漲項目數量最多的地區，共有3個項目租售價格上調。其中“博泰國際商業廣場”項目售價從年初的均價19500元/平方米上漲至35000元/平方米，1-7月均價上漲近80%。

寫字樓價格穩中有升 海淀中關村漲勢顯著

在租售價格變動的寫字樓項目中，共有20個項目價格上漲；雖然有三個項目租售價格微跌，但跌幅均在3%左右；另有四個項目漲幅超過10%，最高漲幅為20.69%。

北京寫字樓市場上，海淀區共有八個寫字樓租售價格上漲，其中六個項目集中在中關村商圈。今年上半年，傳統商圈“中關村”中的寫字樓售價沒有太大波動，保持了較為穩定的上升趨勢，但漲幅均未超過一成，這次集中漲價可在某種程度上視之為中關村寫字樓的“補漲”，由于下半年海淀區沒有大量寫字樓新盤推出，總體上對空置率和租售價格的壓力不大。

在本次統計中，朝陽區寫字樓共有5個項目價格上漲，平均漲幅接近9%；共有2個項目價格下降，平均跌幅在3%左右。從數據上看，朝陽區寫字樓價格波動不大，相較新政前后六成甚至八成的漲勢，上漲趨勢已經有所放緩，但總體趨勢依舊向好。
新政部分利好商業地產 受益有限理性發展

2010年下半年，北京將有優質寫字樓項目落成，預計將有超過80萬平方米的新增供應，寫字樓市場仍面臨較大壓力。其中CBD區域將有5個項目，42.1萬平方米面積落成，可見CBD仍是主要供應區域，租售價格將受供應壓力的影響，商業地產市場將在供應量與租售價格的不斷搖擺平衡間，穩步發展。

綜合2010年1-7月北京商業地產項目租售價格的變化趨勢，價格的持續上漲直接證明了商業地產市場正在逐步走出2008年金融危機的不利影響，特別在4月“新國十條”等樓市調控政策頒布后，商業地產的漲勢更加明顯。

但市場價格的波動數據同樣證明，商業地產市場作為一個更加理性的投資市場，并沒有出現新政頒布初期被頻繁提到的“黃金時期”。整體市場的表現顯示，樓市新政確實在一定程度上有利于商業地產。

但從資本層面上講，受到調控限制的部分投資資本采取了更為謹慎的觀望姿態，并沒有急切的殺入并不熟悉卻更為專業的商業地產市場。而從商業地產行業本身來講，市場并不歡迎熱錢快入快出的迅速炒作。2004年前后商業地產的急速膨脹造就了大量泡沫，也為后市發展埋下眾多隱患，目前正是商業地產走出困局的關鍵時刻。

商業地產漲勢出現放緩的情況，也印證了經過上半年的“漲聲一片”之后，下半年北京商業地產市場租售價格將會迎來一個相對穩定的調整期