商業地產井噴 房企血拼調控無人區

在經歷了內定風波、停止交易和改革招投標之后，8月2日，北京CBD包括中服地塊在內的12個地塊競標正式啟動，包括中信、富力、萬達、遠洋、SOHO中國[4.93 -1.40%]等知名開發商悉數到場。

除此之外，這場僅為初次招標的競標活動還吸引了三星、寶馬甚至影視公司等總計61家企業的參與。以至于，SOHO中國董事長潘石屹在微博中表示：“史上最龐大的土地投標。”

中服地塊被業界認為是CBD最后的黃金地塊，其更重要風向標意義則是，商業地產與住宅地產價格倒掛歷史或將在樓市調控中出現逆轉。

房企追逐CBD

本次CBD競標地塊，包括中服地塊在內的12家地塊。

來自北京市規委人士內部消息稱，12宗土地的招標將分兩個階段進行，第一階段為規劃設計方案投報，占綜合評標的20分(滿分100分)；第二階段為綜合內容投報，即土地出讓金的數額、付款進度等。只有參與第一階段投報的投標人方有資格參與第二階段的投標，如果第二階段的投標人為聯合體，則聯合體中必須至少有1家單位參與第一階段的投報。

據北京市土地整理儲備中心相關負責人表示，投標、開標及評標時間擬在9月中旬，具體時間安排將根據第一階段的進展進行調整。根據《招標文件》規定，除規劃設計單位不允許獨立投標外，中華人民共和國境內外企業(除法律另有規定外)均可參加投標，可以獨立投標或聯合投標。對于聯合投標的企業數量和各方出資比例也沒有限制。

相比此前，門檻規定已經較為寬松，這也是有如此多的企業報名參加的原因所在。至于中服地塊最終將花落誰家，各個企業幾乎都保持著沉默。業內人士透露，除中服地塊外的其他8個地塊至今還未進行拆遷，拆遷的時間也未最終確定。所以前來競標企業的目的很明顯，就是“沖著中服地塊”，潘石屹表示。此次投標的本質是爭奪一張“入場券”。

青睞商業地產

有業內人士分析，中服地塊分成四塊后投入資金至少需要250億元，預計樓面單價為3萬元/平方米。如此高的價格為何仍遭追捧？

北京大學房地產研究所所長陳國強認為，由于不受樓市宏觀調控政策的影響，商業地產成了房地產領域的價值洼地。“持有型的商業地產，越來越受到投資者的青睞。”

可以佐證的是，國土資源部公布數據顯示上半年住宅供地僅為5.7萬公頃，這與全年18萬公頃的住宅工地計劃相差甚遠。與此同時，“二季度商業地產的增長速度，遠遠超過住宅地產。”中國指數研究院商業地產研究負責人何田告訴《中國經營報》記者。

來自中國指數研究院數據顯示，今年上半年商業地產并未受到調控政策影響顯著影響，全國辦公用房和商業營業用房銷售面積分別同比增長53.2%和41.7%，銷售額分別同比增長91.5%和57.1%，銷售均價分別同比上漲25%和11%；此外，辦公用房和商業營業用房開發投資額分別同比增長59.7%和34.4%。

開發商的熱情與政府的想法不謀而合。“商業地產當住宅賣是絕對不允許，這也是中服地塊曾經設定門檻的一個重要原因。”朝陽區CBD管委會一內部人士向記者透露。

北京市住建委、發改委、規劃委、國土局四部門之前已聯合發文，規定從5月31日后禁由酒店、商業立項改成小戶型“公寓”出售的項目今后將被禁售。“一方面是為了肅清房地產市場混亂的秩序，另一方面也是設置門檻讓商業地產回歸主流。”上述朝陽區CBD管委會一內部人士表示。

由于商業地產投入資金巨大，中服等地塊的入市也被業內人士認為是商業地產開發企業重新洗牌的過程。

小資料

中服地塊位處北京國貿橋東北角，與新央視大樓、國貿中心隔街對望，因毗鄰中服大廈，故被稱為“中服地塊”。此前中服地塊單獨招標時，當時設置的條件是競買人須制定出金融機構與房地產企業的聯合體方案，金融機構在聯合體中的投資需超過50%，金融機構和房地產企業的資本金要求分別為50億和30億元。本次中服地塊被拆分成z-3、z-4、z-5、z-6四塊地，總規劃建筑面積新增25.3萬平方米。

聲音

我們很多城市目前正處在一個產業結構升級的階段，對于商業地產發展帶來很大的機會，這也是為什么很多城市推動商業地產發展過程中，得到當地政府大力扶持和支持的一個重要原因，因為它的投資取向和地方政府推動城市功能升級這件事是相吻合的。

——中國住建部政策研究中心主任秦虹

商業地產，特別是在上海和北京這樣的中心城市，將來它的目標是要成為國際大都市的城市，它的商業地產價格應該會呈上升的趨勢。相比之下，商業物業的價格在北京甚至比民用的居住住宅還要便宜，這就像豬肉的價格比很多蔬菜還要便宜一樣，這是很不正常的。

——北京科技大學教授、博士生導師趙曉

商業地產不受樓市調控政策的影響，將出現井噴勢頭。

——全國工商聯全國房地產經理人聯盟秘書長楊樂渝

住宅市場已經接近飽和狀態，而商業地產無論從質量、總量以及結構遠未達到飽和。