頂級品牌為何不愿進贛？

    “為何頂級品牌不愿進駐江西？”7月20日下午，在本報舉辦的江西商業地產新機遇高峰論壇上，綠地商業管理公司總監馮小松如此發問。構建一個更好的“系統工程”，從定位、招商、運營到后續管理、服務，正成為江西商業地產界的一大共識。

　　“江西商業地產發展前景良好。”與會的業界人士指出，江西商業地產，正從第一代的單一業態模式，到第二代組合店模式，向第三代城市綜合體方向發展。

　　一線品牌“拒”南昌

　　“很多一線品牌對南昌還抱著一種觀望態度。”綠地商業管理公司總監馮小松發現，一線品牌，像星巴客、無印良品等國際品牌，都暫不考慮江西市場，更別說其他奢侈品牌，這也深深地打擊了馮小松。

　　“但我要他們知道，以前KFC也說不來南昌，但在南昌卻創造了日銷售50萬元的全球紀錄。我希望能夠改變一些人的想法。”馮小松對于在南昌引進頂級品牌，依然充滿信心。

　　“我國的商業地產，應該說到今天已發展了三代。”馮小松指出，第一代像南昌萬達購物廣場，基本上是單體建筑，高四五層，只要銷售一層，就可以把所有的成本收回來，剩下的就是純利潤。“但這樣帶來的隱患也非常大，因為整層全部出售，對商業經營管理公司來說，就面臨很大一部分難題，即三權分離：產權、管理權、經營權，三權都是分離的。產權在各個小業主手里，經營權在各個商戶手里，管理權在開發商手里。”馮小松稱，在第一代商業地產形態的發展中，有過笑聲，也有過淚水。

　　所以過了兩年左右時間，就發展到第二代。第二代叫組合店。一般是兩到三個建筑物，甚至四個建筑物，面積約在7~15萬平方米左右。相比第一代，第二代商業地產的業態更為豐富，有百貨、有超市，有KTV、餐飲等等。發展到現在，商業地產進入“第三代”——城市綜合體，其體量往往達到100萬平方米以上，業態更豐富、功能更齊全，不僅把超市、百貨、娛樂、餐飲、休閑、文化等等涵蓋進去，還把一些5A甲級寫字樓、公寓、賓館、豪宅等等都配套進來。“從某種程度上，它就像是一座小型城市。”馮小松表示，目前江西商業地產，正在向第三代發展，很多品牌房企，正在打造城市綜合體，比如中航地產的“中航城”等。

　　商業地產運營不好就成了爛尾樓

　　“江西還沒有真正意義的商業地產。”南昌賽特思商業管理機構總裁曹裕生語出驚人，他認為江西商業地產大部分只能叫“地產商業”。

　　曹裕生認為，商業地產的成敗70%以上在于第一期招商。“江西大部分商業地產有簡單的規劃，卻沒有系統的規劃；有招租的概念，卻沒有好的招商籌劃；招來也不一定管得好，管了也不一定管到位。導致很多商業地產經過一段時間運營后，成了爛尾樓。”他指出。

　　馮小松也認為，任何一個商業地產的保值、增值有80%跟前期招商有關系。后期大概有20%主要是基礎物業這一塊，包括機電系統的保養，這當然也是物業保值、增值的前提條件。

　　“以前的商業地產多是主觀性規劃，老板拍一下腦袋就定了。商業地產未來的發展模式是訂單式規劃，要充分調研，還要招商，要跟對商業地產有特定要求的商家進行充分交流。商業地產從注重前期銷售，向注重招商運營轉變，是商業地產的必經之路。”平安地產營銷總監陳秀平稱。

　　位于洪城商圈的陽光燈飾廣場，曾因為招商規劃而歷經波折。早在2007年，陽光燈飾廣場就開始運作。起初不叫這個名字，定位也是專做農產品的一個專業市場。一般而言，專業市場都會先招商、再銷售，但從2007年7月份起，該項目就開始銷售，而且銷售得很好，隨后，才扭頭進行招商。結果到2009年7月份，這個市場的經營戶只有30多家。

　　“直到2009年8月，開發商決定重新招商。”陽光燈飾廣場招商部楊文對記者說，“我們一開始招汽配、家電都非常不成功。最后，楊文到了南昌市的萬壽宮，這里有一個燈飾市場，沒想到兩家一拍即合，達成合作。2009年11月，成功招商達到3萬多平方米，到今年5月9日，成功完成了該市場的第二次開業，并正式更名為陽光燈飾廣場。”

　　“經營戶需要開發商，開發商也需要經營戶。把經營戶招進來后，你不好好對待他們，只招商不管理，只會越來越糟。”楊文表示，陽光燈飾廣場計劃用10年時間，跟經營戶一起打造這個市場。

　　江西商業地產“危”與“機”并存

　　“江西的企業，特別是江西本地的企業，它們的辦公地點，現在還有很多設在自己的廠區或園區里，而且都是自己建。不是說沒有錢，他們只是想更方便，但這是一種落后的模式。”江西中航地產總經理凌云指出，對商業地產的認識，在江西還有一個過程。

　　這種局面正在扭轉。中航地產位于八一橋頭的中航國際廣場項目，入駐的企業中，江西本土企業占到36%。凌云認為，這已經不簡單了。

　　“江西商業地產是非常有潛力的市場。雖然比較落后，但這正是一種機遇。”曹裕生相信，“正因為光腳的人多，所以鞋子市場才更大”。

　　紅谷一品營銷總監唐永國指出，江西商業地產，在把握發展機遇中，還需要注意“三個誤區”。

　　一是屬性誤區，很多開發商把商業地產當住宅地產來做，只管銷售，不管后期；其二是招商誤區，很多商業地產都一定要招名牌進來，而且是招最好的，但其實應該招最適合的；第三是經營誤區，經營不是高高在上的管，而是腳踏實地地去服務。

　　著名的安徽白馬服裝城，有一個我認為是最好的部門，就是客戶服務部，這個部門專做兩件事情：第一件事情就是為小業主、經營戶去做服務。就是問你現在有什么問題，進貨有問題，或者是資金鏈不夠，有什么原因等，我們幫你解決。第二，這個部門要找到上游，找那些廠家，就是所有的小業主進貨的廠家。問你進貨到我們這里有什么問題，需要我們來解決什么東西。這個部門又找下家，問你從我們白馬服裝城批發，批發到哪些城市的銷售點去，你跟我們這邊的合作有什么問題，我們幫你解決，希望你繼續在這里批發產品。“真正的商業管理、運營就在服務。”唐永國最后表示。