“場(chǎng)內(nèi)鋪”緊鄰主干道人氣未必旺

    黃埔大道上的商鋪拍賣(mài)單價(jià)不到2萬(wàn)元！這個(gè)價(jià)格令人心動(dòng)，但專(zhuān)家表示，投資裙樓“場(chǎng)內(nèi)鋪”的風(fēng)險(xiǎn)非常大，如果位置不好或整個(gè)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)不好，商鋪可能租不出去，轉(zhuǎn)手難度也會(huì)比較大，投資可能血本無(wú)歸。

該拍賣(mài)標(biāo)的是天河區(qū)黃埔大道161號(hào)富星商貿(mào)大廈一樓19C鋪，建筑面積為47.91平方米，參考價(jià)為886527元。拍賣(mài)公司告訴記者，這個(gè)商鋪有房產(chǎn)證，且交吉拍賣(mài)，不過(guò)業(yè)主欠了9萬(wàn)多元的管理費(fèi)，由于欠費(fèi)多年，還有19萬(wàn)元的滯納金，但可能可以跟管理處協(xié)商做一定的減免。

周邊人流量不大

記者來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)看到，富星商貿(mào)大廈正對(duì)黃埔大道，對(duì)面就是珠江新城，距離公交車(chē)站也不遠(yuǎn)。該大廈低層是裙樓，其中一樓的部分臨街商鋪以及二三樓都租給一家醫(yī)療機(jī)構(gòu)使用。

拍賣(mài)標(biāo)的位于一樓，但不是臨街鋪，位于大堂進(jìn)去后靠左側(cè)的位置。

記者在管理處了解到，由于人流非常少，拍賣(mài)標(biāo)的實(shí)際只能做辦公用途。負(fù)責(zé)出租的王先生告訴記者，作為寫(xiě)字樓出租的話(huà)，租金最多不超過(guò)90元/平方米，那么拍賣(mài)標(biāo)的最高租金也只有4300元/月左右，按照參考價(jià)計(jì)算，出租回報(bào)率只有5%左右，況且能不能租出去也是個(gè)問(wèn)題。

裙樓統(tǒng)一規(guī)劃很重要

“投資這種商鋪的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的�！睗M(mǎn)堂紅地產(chǎn)商鋪部負(fù)責(zé)人郭海波表示，“場(chǎng)內(nèi)鋪”的選擇首先要看商場(chǎng)所處位置，以拍賣(mài)標(biāo)的為例，黃埔大道雖是主干道，車(chē)流量非常大，但大多只是路過(guò)，周邊商鋪的人流量卻并不多。

郭海波介紹，黃埔大道兩邊的臨街鋪?zhàn)饨鹨约俺鲎饣貓?bào)率并不高，小面積單位的租金大概在200元/平方米/月左右，而大面積單位租金可能在150元/平方米/月之間。一些商鋪當(dāng)初的買(mǎi)入價(jià)格在30000元/平方米左右，出租回報(bào)率也只有6%左右。而目前出售的一些商鋪達(dá)到60000元/平方米，回報(bào)率更低。

“除了路段之外，這種商業(yè)裙樓項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營(yíng)也至關(guān)重要�！敝性�地產(chǎn)工商鋪市場(chǎng)及研究總監(jiān)劉廣浩表示。一般來(lái)說(shuō)整個(gè)商場(chǎng)要進(jìn)行整體的規(guī)劃運(yùn)營(yíng)，如包裝成為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)等，才能形成規(guī)模，吸引人氣。如近期市二宮旁邊一個(gè)新的婚紗市場(chǎng)正在招商，便能夠借助已有的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的人氣。