498位業主意見不統一 世貿中心續約談判陷僵局

    浙江在線07月19日訊號稱寧波最具人氣的數碼廣場——頤高數碼廣場將于下月搬遷至江東，世貿中心商廈下一步由誰來運作備受業內關注。記者昨日獲悉，雖然已經成功和53%的世貿中心業主成功續約，但由于對租期、租金以及今后商場業態等有不同看法，頤高數碼與其他47%的世貿中心業主的續約談判陷入僵局。

　　世貿中心的續約談判為何陷入僵局？世貿中心這一多業主商業地產項目出路何在？是否會重蹈當年新華聯商廈的覆轍？帶著這些疑問，記者展開了調查。

■進展

頤高已獲半數業主續約

　　今年4月，頤高集團宣布，由于IT行業利潤率下降，以及多業主商業地產的續租困難等原因，在市民當中擁有相當知名度的頤高數碼廣場世貿店將于今年8月搬遷至江東朝暉路和民安路交界處的新址。頤高數碼廣場世貿店現有的經營場地將于今年11月底到期。

　　到期后世貿大廈將由誰來接手頓時引起業界關注。

　　據了解，頤高即將搬遷的消息發布以后，有意入駐世貿中心的商家有不少，有的商家已經和部分業主取得了聯系，但都沒有取得實質性進展。頤高世貿店近2萬平方米的經營場地，分散在498位業主的手里，續約難度可想而知。

　　6月12日，頤高集團在南苑賓館召開了頤高續約政策說明會，有300多位業主參加。頤高集團開出了續約條件：租期15年零3個月，3個月免租期(設備維修改造期)放在15年后體現，租金為上一年度頤高實際支付給業主的租金遞增20%，之后還將每年遞增5%，簽約后七個工作日內提前支付半年度的租金。政策說明會召開當天有94位業主當場與頤高簽訂了租賃續約合同，這之后也陸續有業主簽約，到7月12日，已經有265位業主和頤高簽訂了租賃合同。也就是說，頤高已經取得了53%的業主的續約合同。

原定“淘寶城”計劃流產

　　“為了表示我們想繼續運作世貿中心的誠意，和業主簽約前我們已經把300萬元保證金交給業主委員會，此次和部分業主簽約，我們預付半年的租金又付出了500多萬元。”頤高集團有限公司副總裁朱泳成介紹，世貿中心商廈建成已有12年時間，目前大樓的消防、電梯等基礎設施都面臨老化，亟待升級換代。由于頤高和頤高經營戶的出租合同9月底到期，根據頤高的計劃，如果續約成功，頤高將于9月底投入3800萬元，對整個大廈的基礎設施進行改造，以保證新的商場能在2011年前開業。

　　“整個大廈的改造設備都需要提前訂制，如果續約進程緩慢，預期的裝修進度很難實現，也就不能保證世貿中心在11月底租約到期后繼續保持繁榮。”朱泳成說，至少要實現三分之二以上業主的續約合同，頤高才可能動手對世貿中心進行改造，實施下一步計劃。

　　據了解，由于世貿中心業主對之前頤高計劃建“淘寶城”的計劃不認可，頤高也改變了對世貿中心項目的規劃，計劃在這里建一個“IT精品MALL”。與現有的頤高、亞細亞、天一等賣場不同的是，這里的產品將更先進，檔次更高。

■聲音

部分業主：混亂狀況讓人痛心

　　最近一段時間，世貿中心業主孫哲明感到有點暈，盡管他已經和頤高簽訂了續約合同，但他的手機上，還是每隔一兩天就能收到一條有關催促續約或征詢續約條件的短信，這其中有的是業主自行聯系的商家開出的條件，有的是各層業主自發組織的招商組找來的商家。

　　“現在業主中成立了不少招商小組，各自為陣。我作為業主之一，看到現在續約的混亂狀況感到很痛心，因為這么大一個商廈如果沒有一個有實力的商家來整體承租并運作，必然重蹈10年前商廈經營混亂、關門歇業的覆轍，最后損失的是所有業主的利益。”孫哲明的鋪位在世貿中心商廈四樓，之前因為不滿頤高計劃在世貿中心建“淘寶城”的計劃，他曾組織300多位業主開會，和有意向接手世貿中心的另一國內知名IT連鎖商家進行洽談。“當初大部分業主認為世貿中心商廈不做IT前景黯淡，那家IT連鎖商家提出的續約條件大家也很滿意。”孫哲明說，沒想到半個月后，對方說必須三分之二以上業主同意才能進行實質運作，后來此事就這樣不了了之。

　　“從那個時候起我的觀念有了改變，雖然這半年來，有意入駐的商家不少，但真正拿出真金白銀來和業主談判的商家一個沒有。”孫哲明說，后來看到頤高續約成功后7日內即付半年租金的舉動，他和頤高簽訂了續約合同。

　　“幾百名業主思想很難統一，由于業主分處在一至四層，如果整體出租，肯定會有業主感覺自身利益受損，如果每個人都光考慮自身利益最大化，最后損失的是大家共同的長遠利益。”孫哲明說。

業委會：業主對租金租期意見不一

　　“目前世貿中心項目續約之所以出現這種混亂的情況，主要是因為業主和商家之間、業主和業主之間對租金、租期等一些問題的意見不統一。”寧波世貿中心業委會主任樂秀國告訴記者。樂秀國也是寧波世貿中心業委會商場工作組的召集人。

　　據了解，今年5月以來，個別世貿中心業主以“商場業主辦公室”、“商場招商工作組”等其他名義向業主發函、打電話、發信息，影響了業主對物業未來的選擇和判斷。7月2日，海曙區政府相關部門召集世貿中心業委會商場工作組成員會議，成立了寧波世貿中心業委會商場工作組。這個商場工作組的任務主要是在政府的協調和業主的監督下，收集世貿中心商場業主對招商工作的意見和信息，搭建業主和商家之間溝通和談判的平臺。

　　樂秀國介紹，業主和續租方也就是頤高的分歧主要集中在租期、租金等方面。

　　首先是對租期的意見不統一。此次頤高簽約的租期是15年，雖然承諾每年遞增租金，但部分業主覺得前兩次簽約都是5年一簽，此次一簽15年，租期太長。而頤高定租期15年的理由則是，和498名業主續約是浩大的工程，5年一續簽牽扯企業太多精力，企業不堪重負。另外，如果頤高續約成功后，將投入3800萬元對世貿中心基礎設施進行改造，企業也要考慮投資回報率，租期太短企業成本難收回。

　　其次是對新商場業態的意見不統一。“部分業主對之前‘淘寶城’的業態不理解，雖然頤高現在已經提出新商場仍做IT，但不少業主還是抱著懷疑的態度。”

　　再其次是對租金的不統一。世貿中心498名業主買房時間不一，前后相差好幾年，業主買房價格不一樣，因此對租金的預期也不一樣。另外，由于每個業主擁有店鋪所處樓層不同，一樓業主覺得自己的店鋪位置好，對租金理應有更高的預期，這也造成了矛盾。

　　最后，業主內部對整體出租還是分層出租也有不同意見。“有的業主認為商場沒必要整體出租，分層出租也可以經營下去，因此自行聯系商家談判，其實這種形式能成功的可能性很小。”樂秀國說，目前世貿中心1～4樓每個樓層都有業主和頤高續約，這使得每個樓層都沒法完整地出租。另外，1～4樓的物業管理、公共設施等都是共用的，分層出租對今后的物業管理也帶來了難題。

　　“希望廣大業主從大局出發，做一些讓步，成就大家，以避免世貿中心回到2000年前的混亂狀況。”樂秀國說。

■展望

續約失敗或“雙輸”

　　去年轟動寧波商界的新華聯停業事件至今還讓許多人記憶猶新，雖然最后在各方努力下，新華聯商廈得以在原址重新開業，但其經歷給同屬多業主商業地產的其他商家敲響了警鐘。

　　業內人士認為，雖然處于黃金地段，世貿中心這一多業主商業地產項目的出路還存在很多變數。

　　到9月底，繁榮的頤高數碼廣場即將結束營業，之后世貿中心的去向有兩種可能：一種是頤高集團獲得所有業主或絕大多數業主的續約合同，這樣頤高可于9月底按計劃完成賣場裝修，成功在這里推出新的IT業態。而另一種結果是，到9月底部分業主不愿將物業出租給頤高，本輪合同結束后，頤高數碼廣場關閉，何時能開始新業態，要視續約工作推進的時間而定。

　　很明顯，第一種結果對業主和商家都有好處，可謂“雙贏”。而如果出現第二種情況，頤高和業主則都有損失。一方面頤高已經支付了500萬元房租，如果續約失敗，這筆錢也就打了水漂，而對未續約的業主來說，物業空置著也是損失。

　　江廈街道有關負責人告訴記者，街道也對世貿中心商廈的去向很關注。出于對世貿中心商廈穩定發展的高度來考慮，街道認為世貿中心業主的事情由業主自行決定，和誰續約是業主的權利，同時任何商家也都有機會進駐世貿中心商廈，但業主應該注意的是，整體出租符合廣大業主的長遠利益，街道將盡力為商廈的繁榮穩定提供良好的條件。