投資商業地產花樣多 滿城只租不售"筍鋪"有限

    瞄準“題材股”or掘金“垃圾股”?
　　商業地產，顧名思義，作為商業用途的地產，區別于以居住功能為主的住宅房地產以及以工業生產功能為主的工業地產等，使用年限一般在40~50年左右。商業地產的形式多樣，主要包括商業街、專業市場、商業廣場、寫字樓等等，往往讓一般的投資者眼花繚亂
　　業績股——商業街
　　人氣旺短期收益好 但小心“旺地冷鋪”
　　商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪，以傳統商圈居多，主要針對中、低檔消費群，以銷售量為支撐點，新商圈則以個性化組合為主。商業街一般具有人氣旺、收益好等特點，在短時間內就會收到很好的業績，就猶如業績股一樣。
　　商業街商鋪尤其臨街商鋪收益比較高，基本年投資回報率可達到10%。如北京路與西湖路交匯處的小食商鋪不足十平方米，月租金卻高達二十萬元，可見一斑。但也有風險，如果街中出現斷裂商鋪，或者被政府機構等隔斷，周邊商鋪將會受到影響，繼而影響到整條商業街的運營，如市橋大北路有一段中間為政府機構，商業氛圍不是很理想。
　　專家指點：
　　立都商業副總經理陳瑞標指出，商業街內較大面積、門口小氣、分割檔口多的不是好鋪，生意很難深入。所以，對位置不佳的商鋪，投資客要格外謹慎。此外還要特別小心“旺地冷場內冷鋪”，萬萬不可投資，盡管外邊商業氣氛迫人，但商業街所以叫街，人來是逛街，不是逛場，基本不喜歡入場消費，因為入場不如到購物中心舒服。投資客也要注意到，不少商業街采取各類商品混業經營的方式，其命名只體現地點特征，取得成功的較少，投資也須特別謹慎。
　　題材股——專業市場
　　成行成市收益有保障 但須謹防“炒作水分大”
　　專業市場，是指同類產品積聚于某一場所進行交易、流通和配送，即相同系列的專業店、專賣店高度聚集的特色商業場所，其所呈現的是特定的客戶定位、特定的經營行業定位，猶如股市中的題材股。專業市場的投資收益視項目的成熟度而定。
　　目前，廣州的專業市場中，位于老城區的成熟項目投資回報率較為理想，一般能夠達到8~10%左右，但“頂手費”較高。而新建的專業市場在前期一般會有一定的“免租期”，在物業升值上較有潛力。
　　對于投資客及經營商戶來說，投資新建專業市場的最大風險，在于不能迅速聚集人氣;由于專業市場面對的客戶群都有比較固定的采購習慣，如果不能有效進行轉移，容易造成新場人氣冷落，導致經營難以維持，從而影響投資客及經營商戶的收益。
　　廣州的專業市場在國內擁有著無可爭議的龍頭地位，從服飾到飾品、水產、布匹、汽配、藥材、皮具、干貨、茶葉等等，無一不是從廣州散往全國各地，形成了白馬服飾批發市場、黃沙水產市場、清平藥材市場等一大批聞名全國的專業市場項目，大多位于荔灣、白云等老城區。但近年來隨著市場需求的日益推進，廣州專業市場的分布格局發生了較大變化，逐漸延伸至天河、蘿崗、番禺等區域，誕生了五湖四海水產交易中心、美林國際空間飾品采購中心、華美汽配港等多個新興的專業市場項目。
　　專家指點：
　　中原地產工商鋪市場及研究總監劉廣浩表示，目前，廣州在專業市場領域能夠出售的商鋪并不多，只有少量皮具行業的項目有鋪在賣，售價比一般街鋪要貴，對投資者的經濟實力要求相對較高。此類商鋪的收益大小主要取決于運營商的能力和策略，反而對地段要求并不太高。“專業市場的商戶都喜歡抱團經營，只要做到成行成市，一般都能獲得成功，也就能夠保證投資者和商戶的收益。”另一方面，由于這類商鋪較為稀缺，目前市場上出現了炒賣經營權的現象，當中的回報率也高達8~10%，但多數被所在的經營圈子消化。“當中炒作的水分比較大，建議不熟悉的投資者慎入。”
　　垃圾股——寫字樓
　　風險高 掘金靠眼光
　　寫字樓是專業商業辦公用樓的別稱。目前廣州的寫字樓發展已到第四階段，新一代國際標準甲級寫字樓出現，強調環保概念，物業多只租不售，單一業權物業比重增加，高素質物業管理，國際化商務區形成，主要分布在珠江新城等未來核心商圈里。這類寫字樓越建越多，不僅自身出現了不小的空置率，且對傳統寫字樓造成了一定的沖擊，一般投資客不肯輕易投資，就猶如股市中多數人不愿去碰的“垃圾股”。
　　但如果投資客資金充裕、眼光獨到，投資寫字樓也會出奇制勝，取得較高的投資回報率(6%~7%)，使其成為垃圾股中的“掘金王”。 城建興業地產工商鋪總監朱輝表示，投資寫字樓需注意區域風險，不同區域的寫字樓規模、檔次、需求等都相差迥異。如天河商業氣氛成熟，租金保值、增值也強，但芳村那邊風險較高，投資后難出租更難升值。
　　寫字樓分為超甲級、甲級、乙級、丙級等類型，其綜合硬件、管理定位、物業服務等都不相同，目前又有了生態型、總部型的寫字樓，不同的定位，針對客戶群不同，風險也不一樣。
　　專家指點：
　　投資者應首選一些成交活躍的區域，比如環市路附近，天河南、天河北或是珠江新城等，建議優先投資甲級或超甲級寫字樓，其硬件好，租金和賣價也相對高些。乙級寫字樓的折舊嚴重，管理比較差，也沒有太多的品牌或大企業進駐，風險較高;新興的生態型或總部型寫字樓需求大、供應少，不妨多關注一下。此外，還需要特別注意帶租約賣的寫字樓，什么時候將租金交給業主，通過怎樣的方式交給業主，這些都需要了解清楚。對此，朱輝強調，投資者要找對中介公司及經紀人，寫字樓與住宅不同，過戶、按揭等手續都比較復雜，操作不當也會增加風險。
　　藍籌股——商業廣場
　　投資前景看好 但需把場“搞活”
　　業內人士表示，目前對于商業廣場沒有一個較權威的說法，只有大家自發形成的一個概念，一般認為商業廣場指的是，有商業功能、規模較大的地產項目，可以是一棟樓，也可以是一群商鋪的集合，也可以是商住辦的集合，暫無定論。有地產專家表示，與一般的購物中心不同，商業廣場是一個復合型功能的消費場所，集餐飲、購物、休閑多功能于一體;由于商業廣場具備定位偏高、投資回報率高等特點，被業內人士稱為商業地產中的“藍籌股”。
　　商業地產專家程立志表示，按國際慣例，在一個成熟的商業廣場，只要租金回報高于定期存款利率的1%~2%就可投資了，年回報率約4%~5%;但目前國內的商業廣場售價太高，回報率可能還不到4%。程立志強調，這類大型商業廣場，通常必須由大業主牽頭，引進有品牌和實力的主力店才能把場搞活。再者，個別鋪位的投資者想要提高鋪位租金也必須等待場活起來，試想想，連大開發商都要提供免租期、預計空置率、洗場、養人氣等來培育一個商場，小投資者面臨的風險自然更高。
　　廣州從單一賣場發展成為商業廣場的典型代表之一是高德美居，其總經理李志寬介紹，之前是單一的家居賣場花花世界，目前定位為中國首個家居主題購物中心廣場。廣場內，家居業態占比50%，還有服裝、零售、餐飲、兒童樂園、電影院等多個形態，旨在打造“節假日家庭消費一站式服務”基地。
　　專家指點：
　　程立志表示，商業廣場一般規模較大，集購物休閑娛樂等功能于一體，對地段的選擇和管理者的經營水平都是很大的考驗。他表示，首先先天不足的商鋪不要選。先天條件主要包括交通規劃、城市消費水平和周邊商業氛圍，這些在短期內難以改變。其次，對開發商實力和品牌有質疑的不要選，商業廣場對資金要求高，對專業整合能力要求更高。再次，定位模糊不清的不要選。每個商圈都有其合適的商業定位，定位就像魚和水一樣的關系，脫離了當地消費力與商圈特點，項目很難做起來。
　　投資者說
　　楊非：投資專業市場要量力而行
　　被朋友稱為“商鋪投資家”的楊非，已有二十多年的投資商業地產的經歷，當記者問及投資心得時，他最先說的一句話就是“投資專業市場要量力而行。”

　　楊非告訴記者，投資專業市場，不僅風險大，而且門檻高。相對住宅，投資失誤了大不了自己住，而專業市場孤零零一個商鋪，市場一關門，進也進不去，出也出不來，做什么都不行。“專業市場是一個相對風險較高的的投資產品，如果你沒有一個好的投資理念和經驗，不要輕易投資專業市場。”
　　但記者從楊非的朋友處獲悉，盡管風險大，楊非最熱衷的還是投資專業市場商鋪。“非投專業市場不可，可以等待該專業市場快開業的時候出手。”楊非強調，投資專業市場首先要量力而行，捫心自問是否承擔得起、有無后續資金鏈等等，“當然每個人都有風險偏好，就像買股票，有人喜歡藍籌股的穩定，有人看好題材股的高利潤。”其次要具體考察整個市場，周邊租金、人流、后續發展、經營品類前景等等，這需要自己多做功課，不要聽開發商和所謂專家的一面之詞。第三，簽協議前多問幾個為什么、怎么辦;有多少回報?怎么確保能拿到回報?切忌盲目沖動下單。
　　周先生：投資寫字樓不妨遵從“趨眾性”
　　在天河多個寫字樓輾轉投資的周先生理出了一套投資寫字樓的經驗。他告訴記者，寫字樓投資的客戶必須注意以下兩點：其一是“趨眾性”，寫字樓的區域性相當強，就廣州而言，目前僅有體育中心、珠江新城、環市東屬于辦公氛圍最濃厚的板塊，其次是沿江路和琶洲板塊。資金量相對充裕的客戶，可優先選擇購置甲級寫字樓內的中等面積物業，建筑面積在250平方米以下，該類物業在出租市場上的吸引力較大，面對的租客雖多數是小型公司，但可以保證有較高的出租率。資金量較少的客戶，則可選擇上述板塊內乙級寫字樓的小面積單位作為操作對象，當然出租回報也相應低一些。
　　其二是在實地看樓時，重點留意具體物業的實用率及樓面凈高，一般寫字樓的實用率在五成左右，若實用率太低，投資客支付的“無效成本”(即購置不能使用的空間的成本)就會過大。而租客在租用具體寫字樓物業時，一般都會對層頂進行“假天花”的裝飾，以遮檔中央空調的管道及電線等，若樓面凈高太過低，剔除“假天花”的厚度，給用戶的壓抑感就會很強，這樣也對物業出租造成影響。
　　觀點PK
　　現階段優先投資寫字樓
　　中立地產董事總經理文志堅表示，現階段，物業投資最好的方向是寫字樓產品。目前，一些帶租約的寫字樓物業，租金回報率都達到了7~8%左右的水平，比商鋪要高。建議個人投資者選擇一些帶租約、單位面積較小，且管理費較低的二手寫字樓物業，比如華普廣場、雙城國際、三銀廣場等。
　　中原地產工商鋪市場及研究總監劉廣浩也表示，現階段最適合的投資產品是寫字樓物業，回報率一般都能夠達到4%~7%，且升值潛力較大。他表示，與商鋪相比，寫字樓物業的價格相對較低，無論是租金回報還是升值空間，都較為理想。劉廣浩介紹，在寫字樓物業的選擇上，目前，海珠區的寫字樓物業性價比較高，但如果從升值空間的角度看，則天河區的物業最有潛力。
　　專業市場和商業廣場回報率更高
　　著名房地產專家謝逸楓表示，目前投資成熟專業市場和商業廣場，回報率應該比寫字樓高一點。廣州寫字樓的投資成本比較大，且市場供大于求，拋盤找客戶及談判周期比較長，而廣州的專業市場和商業廣場相對成熟，供應量相對較小，在人口流動比較集中的地段，租金有保障且目前有小幅度上漲，受到通貨膨脹和人民幣升值預期的影響，大部分投資客為一般會選擇受市場政策影響小的產品。
　　記者觀察
　　滿城“只租不售” “筍鋪”其實很有限
　　近期，廣州商鋪的招商廣告層出不窮，充滿煽動性廣告詞、充滿誘惑的回報率，讓人感覺這一領域“遍地黃金”。可以說，在住宅投資市場備受壓制的情況下，商用物業的投資價值充分得到顯現，成為了投資客關注的重點對象。“一鋪養三代”，這句老廣朗朗上口的投資名言，成為不少人的投資座右銘。但能養三代的旺鋪在哪里，投資“筍”鋪應往何處覓?
　　有關機構發布的統計數據顯示，今年廣州的新增商業面積近200萬平方米，為歷年來最大的一塊蛋糕。市場的選擇似乎很多。但是，據記者調查了解，今年將推出市場的被大多數人看好的龍頭型商業項目，都只租不售，并非是個人投資者的“樂園”。同時，經過多年的發展，廣州的商業地產開發已經進入了一個相當成熟的階段。在經過了原始積累后，不少的商業地產開發商都已經具備了較強的實力，擁有了豐富的運營管理經驗，所開發的新商業項目也從原先的“售完即止”，轉為“只租不售”……
　　除去這些項目，留給投資客的并不多，而且素質參差不齊。而投資商鋪要想有良好的收益保障，整體項目的運營成功是必須的。這就要考究商業項目開發團隊、經營團隊的實力，以及其對項目的定位、推廣、業態布局、后期管理服務等能力和策略。否則，在新增商業面積井噴，并導致招商競爭空前激烈的情況下，即便廣告描繪得天花亂墜，到頭來，依然是空中樓閣!又如何能夠保證收益?如何保證其“筍”?
　　滿城“只租不售”，“筍鋪”其實很有限。投資商鋪，實在是一門大學問。