“不畏”新政 商業地產走俏

    新政下達以來，成都樓市商品房成交量大跌，但與此形成鮮明對比的是，商業地產不受新政約束，且回報率明顯高于住宅的優勢，使得更多投資者轉向投資商業。但熱門并不代表投資就穩收穩打，記者提醒廣大投資者在入市前仍需做足功課，認清商業分類，盡量選擇最適合自己的商業項目。

　　“不畏”新政，商業地產很火

　　一系列相關樓市調控政策的影響使住宅市場受到了很大沖擊，而商業地產卻乘樓市調控之機走出了獨立行情，成為新政的最大受益者。目前商業地產的回報率明顯高于住宅，同時相對穩妥的房地產仍是多數投資者的首選，在住宅市場出現不確定后，商業地產將會是很多投資者的新投資渠道，因此，眾多投資資金流向商業地產這也是符合目前的市場動向的。

　　事實上確實如此。在新政出臺后，成都的商業地產連續升溫，成交量和成交金額都連續創造成都商業地產的歷史新高。連續幾周，每周都有幾億資金涌向商業地產。相關調查顯示，僅寫字樓市場，每周的成交金額就超過億元。比如6月初開盤的“新希望國際”C區，開盤當天銷售

　　超過8000萬元，創造新政后成都寫字樓單日成交的新紀錄。不僅如此，在5月的連續幾周，“新希望大廈”銷售都超過20余套，銷售金額超過3000多萬元。其他如“凱旋廣場”、“花樣年·美年廣場”、“喜年廣場”等多個項目，也是連續幾周的銷售金額近千萬元；除寫字樓外，社區商鋪、專業市場等也是資金流向的重要地區。

　　迎來供應爆發期

　　在成都進行了多年住宅開發的萬科、保利、中海、中糧、金地、富力、凱德置地紛紛進軍商業地產領域，加上稍早前進入成都開發商業地產的上海裕都、廣州香江集團、北京城建集團以及一直在進行商業地產開發的萬達集團、花樣年集團、新希望集團，以及如青羊工業等眾多的成都本土開發企業的持續開發，2010年下半年，成都商業地產市場將迎來跨越式發展的新局面。地產巨頭云集，注定了成都商業市場將硝煙四起，而對于投資者來說有利的是，未來2~3年成都將迎來商業地產供應的集中爆發期。

　　據相關調查機構數據顯示，未來3年內成都將新增30個商業項目，規模在259.37萬平方米以上。數據顯示，2007年~2009年成都三年的供應總量為216.60萬平方米，未來三年的供應量比前三年至少增長了19.7%。以商業地產中最受矚目的寫字樓市場為例，2009年之前成都大概擁有10幢甲級寫字樓，而2009年之后成都甲級寫字樓以每年3~5幢的速度在增加，未來2~3年將有超過20個甲級寫

　　字樓項目被推向市場，推出的量遠遠大于目前市場上的在用量。而伴隨著居住人口的外擴、消費能力的聚集與增強，以及消費理念與模式的更新，城市副中心商業將繼續發展，新商圈在逐步形成。如南三環外，城東建設路、萬年場區域，城西金沙等區域，均有部分數量的大體量購物中心項目在前期運作，這些均將促成城市次商圈的發展。

　　做好投資功課有備無患

　　就目前形勢而言，一系列主要針對住宅市場的調控政策并未涉及商業地產，使得投資商業地產的門檻與投資二套住房的門檻基本一樣；更為重要的是，商業地產無論是從投資回報率還是升值空間來看，都明顯優于住宅。

　　相關專家建言，投資商業依然要注意多個方面。1、量力而行。資金充足的買家，可選擇能立竿見影兌現回報的中心商圈。資金一般的買家，可選擇中大型社區的配套商業。資金較少的可投入新興地區的新項目，前景空間更大，但務必沉住氣。2、前期工作做足。

　　多看看目標項目不同時段、地段的運營情況，比如人流情況、租金水平、零售商的承租能力等。3、注意定位和規劃。定位是商業的靈魂，定位有偏差，成功的概率便會很低。而良好的規劃會合理考慮人流、車流和貨流的安排、導視以及各類業種的配比及組合。4、考察發展商能力。發展商的實力、信譽和操作經驗是商業地產項目成功的基礎，尤其要具有地產操作和商業操作兩方面的經驗。5、不看短期看升值。多評估物業的升值潛力，別只看近期的租金回報率。

　　入市時務必對癥下藥

　　寫字樓代表項目：新希望國際、高地中心、花樣年·喜年廣場、東立國際廣場等。

　　商鋪代表項目：染房街小商品天地、九峰國際汽車博覽新城、摩爾國際汽配城、財富又一城等。

　　總部基地因其擁有低容積率、低建筑密度、低樓層、低價格等特點近年來迅速占據市場地位，并逐漸打破寫字樓在辦公物業領域一統天下的局面。價格上遠遠低于市區寫字樓，是推動成都總部基地由建設期進入

　　收獲期的重要原因。

　　總部基地代表項目：青羊工業總部基地、空港總部基地、龍潭總部經濟城、龍吟華章等。

　　商住樓是指土地使用年限為40年或50年的商住兩用公寓，一般稱為40年產權公寓。這些公寓兼具居住及辦公功能，也有部分項目為純居住性質，但多為商改住，即商業用地上建成的住宅項目。這類項目雖只有40年產權，且普遍居住舒適度較低，但由于多處城市主干道、易出租、總價低等優勢，深受投資者的喜愛。同一個板塊，在周邊環境、交通、配套等各方面條件相當的條件下，40年產權酒店公寓售價普遍比周邊70年產權住宅項目售價低15%~20%。

　　商住樓代表項目：索爾國際、居然、博聞·八里錦匯、紅帆藍調等。

　　城市綜合體是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項

　　以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。一般來說，酒店、寫字樓、購物中心三大功能是城市綜合體最基本的業態組合。

　　據統計，全成都城市綜合體已達48個，尤其是國際城南，僅僅是大源和站南兩大組團內，聚集了22個城市綜合體，其中超過兩百畝的城市綜合體項目就達到了5個。