央企方興 調控洪潮中的變與不變

    提要：“我們現在也不大愿意通過招拍掛的方式去競得土地”，何操表示：“因為是央企，飆地王，影響很大。對于急需補充項目儲備的方興地產來說，能夠以這種方式取得大量廉價的土地無疑是最好的結果。

　　“我們現在也不大愿意通過招拍掛的方式去競得土地”，何操表示：“因為是央企，飆地王，影響很大。”

　　觀點地產網 孔藝華“樓市調控”，一個任何房企都無法繞開的話題。“但今年方興做的主要是商業地產項目，所以受到宏觀調控的影響會比較小，也因此非常有信心完成今年各項的目標預算。”方興地產首席財務官江南上周五股東會后對媒體表示。

　　商業地產避險

　　據江南描述，方興地產早前開發的住宅項目，已在市場下行前幾乎銷售殆盡，因此，方興今年截至5月份的營業收入，主要來自旗下的持有型辦公樓和酒店的經營。

　　“以凱辰廣場為例，方興目前持有型辦公樓的租金同比上漲幅度達到7%，而全國的平均水平大概是在3%到5%。與此同時，凱辰廣場的出租率也從89%上升到目前的93%。”與此同時“酒店的出租率和房價總的來說，目前也出現了同比上漲20%至30%的情況。”江南表示。

　　隨著持有型物業及酒店經營收入的大幅增加，這一塊的收入取而代之成為2010年前5月方興的主要收入利潤增長點，這彌補了其在新環境下物業銷售收入的下降。

　　目前，不單在于江南所提出的住宅項目幾近售盡。據了解，方興主要用于銷售的寫字樓項目“上海港國際客運中心地塊B項目”在2009年也已售出77%。再又經歷了近半年的時間后，目前該項目的可售單位也所剩無幾。

　　然而，這并非表明持有型物業和酒店的經營就此成為方興地產業績未來的主要引擎。“年初的計劃還是不變。”方興地產首席執行官何操強調。

　　何操所提及的年初計劃指的是方興地產年初提出的，“今后物業銷售部分能夠占到方興總收入的三分之二，也就是越約65%的水平”。在2009年，物業銷售占方興地產的收入比重的56%。

　　而根據方興年初制定的計劃：“如果持有物業的收入繼續增長，那么銷售物業還要繼續擴大規模”。

　　轉變拿地方式

　　或許正因如此，方興地產在今年5月11日宣布與青島城投集團訂立框架性合作協議，為其日益增長的持有物業經營業績謀求與計劃相匹配的可售物業規模。通過該次與青島城投的合作，方興地產獲得了藍海新港城80萬平方米可用作銷售的商住項目開發權。

　　一周之后，方興地產又以9.288億元的代價向母公司中化集團收購了“上海銀匯”50%股權，進而獲得上海國際航運服務中心項目約4.3萬平方米的土地儲備。

　　對于急需補充項目儲備的方興地產來說，能夠以這種方式取得大量廉價的土地無疑是最好的結果。

　　“積極獲取一二線核心區域的土地儲備，是我們年初的工作方針，到現在也不會變。但是，我們現在也不大愿意通過招拍掛的方式去競得土地。”何操又說到。“因為是央企，飆地王，影響很大。”

　　央企的頭銜對方興地產在拿地策略上的轉變扮演著重要的角色。2009年6月，方興以40.6億元競得北京廣渠門15號地王項目，就引起了業界對央企現象的關注。而在今年，一輪央企演繹的搶地潮更激起了業界對央企的聲討，甚至多少助推了樓市調控的升級。

　　所幸的是，方興在事后被確定為16家可主營房地產的央企之一，再加之此前就被確定為6家酒店主業的央企之一，方興似乎因禍得福，可在房地產業內更進一步。

　　據何操透露，“中化作為方興的母公司，進一步向方興注入資產是一定的，但短期內未有具體計劃。同時，也會留意78家退出央企的剝離情況，如果有適合的資產也會考慮收購。”

　　“但是作為16家主營房地產的央企之一，以及核準可主營酒店，方興現階段還將盡量利用這個品牌優勢，通過與地方政府的合作，取得優質項目。”何操最后講到。“招拍掛已暫時不是考慮的方式了。”