2009年上海商用物業市場分析 商鋪租金增速放緩

    日前，發布年度報告顯示，在今年３季度中，上海的甲級寫字樓租金開始下降，并預計明年的寫字樓租金可能將繼續下降。與此同時，優質商鋪市場的需求卻仍然保持活躍，租金水平持續上漲。

　　寫字樓租金下跌

　　2008年前三季度，上海寫字樓市場的供應量驟升，租賃活動卻于同時放緩。

　　前三季度，上海寫字樓市場的總供應量達到約93.07萬平方米，而今年全年供應量預計將高達111萬平方米——這個數字是2005-2007年間年均供應量的2.4倍。與此同時，在全球金融風暴不斷惡化的影響下，企業的控制支出使得寫字樓市場需求下降。就這樣，在供應和需求兩端的共同作用下，市場的供應/吸納比在前三季度出現大幅上升，這繼而導致了寫字樓租金增長放緩和市場未租用率的快速上升。

　　今年前9個月84%的寫字樓新增供應多為甲級及超甲級物業，因此相較于整體市場，甲級及超甲級細分市場的租金和未租用率的變化也更為劇烈。在第三季度中，上海甲級及超甲級寫字樓租金開始下跌，環比跌幅為0.9%，而未租用率也較第二季度大幅上漲了7.5個百分點至16.8%。

　　在2009全球經濟增長無可避免的減速以及部分西方國家經濟可能陷入衰退的情況下，越來越多的企業已經行動起來，以裁員和擱置擴張計劃等方式來度過這一困難時期。世邦魏理仕在報告中指出，其尚未觀測到市場上有充足的企業行為去支撐2009年的寫字樓市場需求，目前，一些企業已考慮選擇市中心區域以外的商務園區以節約開支。

　　此外，2009年的上海寫字樓新增供應預計將達到87萬平方米，包括靜安寺的會德豐廣場、陸家嘴的上海國金中心、南京路上的恒基項目等，持續的高供應量將會增加市場修復目前供過于求狀況的難度。盡管政府出臺的刺激經濟措施以及在全球經濟下滑中跨國公司對中國市場的重視程度的提高會對防止辦公樓需求更深度的萎縮發揮一定的作用，但綜合考慮市場各方力量， 2009年的上海寫字樓租金很有可能出現下跌。

　　出售型寫字樓行情突變

　　早在今年7、8月份時，浦東陸家嘴的寫字樓租金就率先出現下跌，這與國際金融形勢的下滑自然脫不了關系。而這也證明了，上海的持有型大型商業地產項目的行情，已經和國際行情“接軌”。由于當前的國際金融市場不景氣，上海的甲級寫字樓市場隨之蕭條，租金水平也進而開始下降。

　　這原本只是一個非常正常的現象，然而，就在上海樓市普遍低迷的形勢下，上海的出售型寫字樓近來卻出現了“突變行情”。

　　10月15日、16日期間，位于虹口區四川北路、海寧路路口的中信廣場以15.27億元的總價集中售出了12個寫字樓整層樓面，建筑面積合共為3.05萬平方米左右，每平方米均價50034元/平方米。接下來的11月8日和9日，上市公司中海發展（600026）又整幢購置了上海港國際客運中心商業辦公配套項目5號辦公樓，作為其行政辦公大樓，總金額約為人民幣6.5774億元，中海發展將通過自有資金一次性付款。記者粗略估算，按照5號辦公樓15663平方米的建筑面積，中海發展此次整購5號樓的均價約為41993元/平方米，但若按照10000平方米的實際使用面積，此次中海發展的購樓單價就高達驚人的65800元/平方米。一般說來，整購都能獲取一定折讓，如今年發生的亞太置地收購世紀商貿廣場、黑石收購長壽商業廣場等，均較市場行情有一定的折價，且世紀商貿廣場和長壽商業廣場都是位于上海成熟地段的成熟物業。而中信廣場和上海港國際客運中心商業配套項目都還是在建項目，四川北路、北外灘的商務氛圍也并不成熟，在這樣尚待成熟的地段，中信廣場、上海港國際客運中心商業配套項目的期房卻以遠遠超出行情的高價成交，令人費解。

　　更何況，今年下半年開始，上海樓市行情已經不能與上半年相比，今年5月，李嘉誠旗下的世紀商貿廣場出售給亞太置地的均價也不過為45100元/平方米，無論是中信廣場，還是上海港國際客運中心商業配套項目，都不能與世紀商貿廣場同日而語，然而，就在當前周邊經濟不景氣、樓市萎靡不振的情況下，這兩個出售型寫字樓卻出現了大宗成交，且交易價格接近了世紀商貿廣場的整購均價，甚至超出了這一水平，而這一“突變”的行情顯然已經與國際市場完全“脫節”。雖然目前只有2、3個案例，尚不足以構成一個行情，但是這幾個案例在時下低迷的樓市行情下卻出現得特別密集，這其中可能有非正常的因素存在，或是同行的幫襯，或是股東作勢，而從專業眼光來看，不免要打下一個問號。

 明年商鋪租金增速放緩

　　與寫字樓市場完全不同的是，隨著眾多零售商的進入和擴張，上海優質商鋪的需求保持活躍，市場空置率一直保持在5%-6%的低位，可以說，2008年前三季度的上海優質商鋪市場，最大的特點就是零供應和低空置率。當前處于商鋪供應的低迷時期，市場呈現出供不應求的局面，尤其是中心商圈的旺鋪十分搶手，新進名牌難覓空間。而市場供需失衡使得商鋪租金水平在過去12個月中加速上漲，今年第三季度，上海優質商鋪底層租金環比上升5.7%，達到每天每平方米人民幣47.7元的水平，同時二樓租金環比上漲6.9%，到每天每平方米人民幣30.9元的水平。

　　目前，全球經濟減速對于上海零售市場的影響尚未顯現。對于裁員和降薪的憂慮使得家庭開支削減，導致零售市場的消費情緒變弱。同時，在嚴酷的經濟環境中，眾多跨國零售商由于在西方國家的利潤下滑，影響了其市場擴張的決策，導致商鋪需求下降。“明年預計會有30萬平方米左右的優質商鋪上市，在一定程度上緩解目前市場供應緊張的狀況。”但是，這些商鋪供應更多在二級商圈涌現，在基礎設施改善之后，這些區域的競爭力日益增加，將會給優質商鋪租金的繼續上漲施加阻力。

　　然而，事物也有樂觀的一面。中央政府已經開始推行一系列的財政和金融措施來刺激國內消費，而當跨國零售商在傳統市場的銷售遭遇大幅下滑的情況下，上海市民不斷增長的收入為其繼續強化在這個新興市場的地位提供了堅實的依據。此外，2010年的上海世博會以及屆時會涌入的7000萬參觀者，對于國內外零售商來說都是一個提升品牌形象和創造財富的大好時機。

　　事實上，在最近一段時間以來，上海各大商鋪的業主紛紛進行品牌升級，逐漸淘汰中低端品牌，引進高端品牌，年底可能有部分新增供應上市，維持租金的理性發展。目前，香港廣場和力寶廣場進入品牌全面調整階段。淮海中路、瑞金一路路口的新華聯商廈已經關閉裝修，明年將翻牌為東方商廈。南京西路、陜西北路的金鷹購物廣場也在裝修改造之中，并謀求品牌全面升級；而在各大商場調整品牌的同時，不少一線品牌仍然看好上海市場，繼續以其雄厚的背景和實力增加自己的零售店鋪，擴大市場份額。全球知名的奢侈品公司厲峰集團已經攜旗下的登喜路、江詩丹頓登陸上海，進駐了淮海路796號。MaxMara日前入駐了浦東華潤時代廣場及梅龍鎮廣場底層旺鋪，而美國以外的第一家“芭比娃娃體驗館”據悉也將落戶淮海路。

　　因此，就總體而言， 2009年上海優質商鋪租金將繼續上漲，但增速會有所放緩。

　　租金或非簡單上漲

　　在全球金融危機的影響下，不少公司已經倒閉，而一些跨國公司已經開始減薪，甚至裁員，然而，在這樣的大環境之下，上海商鋪的租金仍然有所上漲，確實令記者感到疑惑。

　　在記者看來，大型零售商鋪與寫字樓物業畢竟不同，甲級寫字樓通常都是全裝修項目，一般公司只需添置一些辦公用具即可進駐，其租期也相對較短，一年兩年均可。然而，商鋪則全然不同，商家在進駐之前，往往需要進行調查、設計及裝修，進駐之后也需要一段時間的培育期，方能進入盈利狀態，因此商鋪的租約期也相對較長，租約5、6年一簽，甚至更多。如此一來，商鋪對租金的固化作用就比較明顯，即便租金下降，也很難有直接的反應。

　　另一方面，關于商鋪的具體租金報價，大房東具體收取多少的租金收益誰也不知道，租金報價抬高，事實上并不能完全代表著租金收益提高。記者認為，在周邊經濟不景氣的形勢下，大房東很有可能提高底租而求自保，作為交換，其將在營業分成方面降低一定比例，相應地犧牲一點利益。對于大型優質商鋪而言，不斷有商家計劃入駐，因此，大房東往往是強勢的，其預計明年商戶的營業款將會有所降低，大房東的壓力將變大，因此提出抬高底租、降低營業分成比例也是很有可能的。