重慶金融危機下商業地產之銷售模式

　　現今的經濟形勢充滿了變數。金融危機震蕩，經濟滑坡,房價下跌，成交低迷。在這種情況下，商業地產何去何從呢？針對這一問題記者將從這期開始將從商業地產租售比—商業地產的晴雨表、商業地產的銷售模式分析、商業地產經營模式分析、重慶商業地產的現狀與發展趨勢，以及在金融危機下，商業地產帶來的創業機會做系列報道。

　　商業地產的銷售模式

　　在經濟快速運轉的市場大潮中，如何加快資金回籠、降低風險，似乎成為投資者重點關注的內容。但作為房地產投資，銷售無疑是資金回籠的最好方法，商業地產銷售的各路章法開始在上演。

　　商業地產的主要銷售模式解析

　　記者了解到， 商業地產發展至今，市場上主要的銷售銷售方式大體可以分為以下幾種：直接銷售、產權式銷售、帶租約銷售、整體銷售、發放信托基金、委托經營等。

　　直接銷售

　　直接銷售一般是通過炒作，在商業還未經營運作前，以銷售鋪位潛力的方式，讓投資者與經營者購買商鋪，這種方式一般在社區底商鋪銷售中運用較多。

　　產權式銷售

　　產權式銷售也稱為“返租銷售”，在集中商業及大型MALL銷售上運用最多，也是最具爭議的商業銷售模式。產權式銷售通常是對整體商鋪進行分割后對外發售，為確保統一經營，市場上一般采用返租形式收回商鋪一定期限的經營權，給予投資者一定比例的租金回報。

　　  帶租約銷售

　　商業地產是商業與地產的復合體，招商在前、銷售在后也就成了商業地產運作的常用手法。招商面對的大多是經營者，銷售面對的以投資客居多，招商與銷售對象的不統一，客觀上給商業銷售帶來難度，而帶租約銷售模式正是解決招商與銷售矛盾的最好方式。商業地產項目可以先通過招商方式引進經營者，營造商業氛圍、提升商業價值、增加投資信心，然后再將商鋪帶租約出售給投資客。

　　整體銷售

　　整體銷售，確切來講應該屬于直接銷售的一種方式，整體銷售更強調銷售的整體性、一次性。

　　委托經營

　　投資者買商鋪，買完了以后就把商鋪委托給開發商來經營，只拿收益。然后開發商把商鋪出租給其他人，比如說大型的零售商等等，開發商就作為一個固定回報的保證，承諾如果收入達不到所承諾的比例，到時候把房子買回來，投資人就不會有損失。

　　  發放信托基金

　　近年來，隨著海外資金的不斷涌入，商業地產快速發展，對外開放程度不斷加深，海外基金公司開始尋找收購不同類型的商業地產項目。同時，隨著境外融資管道的開通，許多商業地產商開始瞄準海外資本，將內地商業項目打包，在境外通過REITs形式上市。這些海外融資其實也是商業項目的另一種新型銷售模式。

　　重慶商業地產的銷售模式種類

　　針對重慶商業地產的銷售模式種類，記者采訪了重慶立業房地產顧問有限公司的一位資深地產人士，他提到：“重慶商業地產通用的銷售模式一般以產權式銷售、帶租約銷售、委托經營以及直接銷售為主，其中最常用見的就是產權式銷售。

　　專家分析——

　　對購房者投資者最有利銷售模式：帶租約銷售

　　就以上幾種重慶商業地產常用的銷售模式，重慶立業房地產顧問有限公司的這位資深地產人士還提到：“就購房者、投資者來說，選擇采用帶租約銷售的商業地產是相對最穩定的，這一種銷售模式就是商業地產項目先通過招商方式引進經營者，然后再將商鋪帶租約出售給購房者、投資客。

　　這樣，投資客們完全不用擔心后緒的一些出租問題等。但購房者們在選擇商業地產的時候不能僅看它們的銷售模式，它的租售比也是很重要的一部分。（記者 吳娟）