揭秘2009年房地產走勢

　　太房公曰：

　　解讀08，擊鼓傳花－

　　投機者總是要把花傳給自住者或投資者的，

　　投資者總是要讓自住者買單的，

　　而自住者的購買力嚴重不足，

　　租房子也貴了，

　　漲不起來了，

　　挺不住了，

　　故房地產下跌了。

　　太房公曰：展望09，在現有的價格水平下，只有自住需求，有限的自住需求購買力的一根柱子是頂不住房地產的大廈的。故要么地產投資者及投機者再活躍起來，要么降價，讓更多的自住需求擁有購買力。不管采取何種方法，救市，房地產救量只有這兩種方法。

　　太房公曰：方法一：讓投資，投機需求旺起來。

　　太房公曰：投資收益的獲取主要有兩種方式：

　　太房公曰：一是租金回報，住宅的租金回報率還不如存銀行，故住宅是沒有投資價值的－故要么提高租金，要么降低利率，利率處于下降周期，但中國及多數國家的官方利率是不反應資金的市場供需而嚴重偏低的，故考慮利率是無多大用的，除非低利率貸款，高回報率的租金，獲得利率差；或者提高租金，那就必需提高工資，工資確實處于提升通道中，故房產的投資價值在逐年顯現。而　　商業地產，由于經營要素的參與，及受益于人為壓低的低利率，投資回報是可期的－而中國從生產向服務的轉變將更逐步體現商業地產的價值。而工業地產，由政府主導的開發區熱，使得工業地產供絕對大于求，再加上次債，外需萎縮導致的生產不景氣，工業地產的回報率將越不理想。

　　太房公曰：二是經營性收入，也是集中體現在商業地產上，尤其商業地產還擁有變動的定價權。

　　太房公曰：故利率的下調及工資的上漲使得租金回報逐步慢升，而商業地產受益于經濟轉型及經營收益將是未來幾年最具有投資價值的地產。

　　太房公曰：投機收益根本上只有低買高賣，故投機者最希望暴漲暴跌，市場動蕩，前幾年的地產暴漲便是投機者在興風作浪，如今他們期望暴跌。5年的高額營業稅及溫水煮青蛙的市場下跌，阻礙了部分投機者套現，故降低及取消流通稅費最代表此階層的利益。而房價暴跌可怕結果，又是未套現的投機者拋售，已套現的也增加輿論動能，制造恐慌情緒，打擊企穩信心。上漲時，部分代表國家利益的地方政府及銀行享受了投機的價值，暴跌又將嚴重損害他們的利益，故像工資的下調剛性一樣，他們也注定節節抵抗。而房價暴漲使民粹主義情緒高漲，嚴重威脅國家穩定大局及有悖于決策層的新三民主義主張。故站在國家的高度，使投機者回吐部分收益，使房價合理回歸，但不暴跌，即使吹大的氣環變小而不破則代表了國家調控的根本目的－國家一黨專政，富國強軍則保證了國家意志的執行。故未套現投機者拋售是唯一的出路，已套現投機者利用希望大跌的低收入群體正在和政府博弈。如今的遠高于購買力的高價位下，暴漲難度太大；只有暴跌，大量買入，再操盤再次暴漲是投機者最美好的期望。故國家減稅，釋放部分投機需求，以求量升。

　　太房公曰：故讓投資投機需求活起來，就是降息，提高工資，降低稅費－大降息，大漲工資，大降稅費甚至可能使房價再暴漲，這代表以開發商為代表的地產業者的利益；慢慢地降，慢慢地漲，慢慢的降，就能讓地產逐步活起來；通過逐步的放，度的把握就能讓市場適度的活起來，達到最希望的狀態，既活又不熱，這代表國家的利益。國家現在的市就是這么救的。

　　太房公曰：方法二：降價，使更多處住需要有購買力，成為有效的自住需求，使市場活起來。

　　通過雙限房，經適房，保障房等逐步降低房價，讓相對有錢的自住者先釋放需求，先享受住房以抵消相對多付的成本；再逐步下調，讓錢少的人住上房－這也是以市場手段解決人民住房問題。因此度的把握是最重要的－降價回歸自住本質，打壓投資投機需求，在大多數人民無房住的情況下，逐步解決人民住房問題。而房價的剛性，各利益方拼命維護自己的利益，拼命硬挺，則注定房價是逐步下降，實在挺不住了，猛然下降的過程。國家應逐步讓量升起來，讓時間長一點，給各利益方足夠的調整時間，讓聰明的脫身；并掌握住度，防止猛然下跌式的暴跌。

　　太房公曰：從國家的調控政策，我們可以明顯看出，國家支持自住需求，限制打壓投資與投機需求。故希望房價再暴漲或暴跌，或者想押上幾套房子，在現階段都是不聽黨的話，跟黨對著干。順勢而為，新形勢下呼喚講政治的開發商。