2009年,濟(jì)南住宅市場熱鬧非常,價格一路上漲至高位,不過接二連三的房地產(chǎn)新政可能會導(dǎo)致其今年增長乏力。那么,2010年濟(jì)南房地產(chǎn)市場的后勁在哪呢?業(yè)內(nèi)人士指出,隨著省城城市布局和商業(yè)的發(fā)展,一直不溫不火的商業(yè)地產(chǎn),尤其是和住宅配套的“底商”,今年要發(fā)力,而投資性資產(chǎn)也將向商業(yè)地產(chǎn)流動。
去年——商業(yè)地產(chǎn)增速不及住宅
在濟(jì)南的房地產(chǎn)市場上,相比于燥熱的住宅市場,商業(yè)地產(chǎn)一直顯得默默無聞,增長緩慢,以至于在2009年出現(xiàn)了“商住”價格倒掛的現(xiàn)象,一些熱點區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的價格低于住宅價格。
據(jù)省城樓市調(diào)研機(jī)構(gòu)信立怡高的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2009年濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量為23.25萬平方米,其中新增9.52萬平方米,全年成交15.06萬平方米。
在價格方面,“底商”到2009年底每平方米上漲了2695元,漲幅為19%,而同期住宅的增長幅度達(dá)到了36%,遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的增長幅度。
而純商業(yè)地產(chǎn)相比“底商”則表現(xiàn)得不是很好,2009年成交量只有4.64萬平方米。2009年商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)不足,可選擇范圍小,在售項目均位于傳統(tǒng)商圈邊緣,商業(yè)氛圍一般。同時,產(chǎn)品搭配不合理,價格提升難度較大,許多在售項目面積過大,讓投資者買不起,市場需求受到抑制。
市場調(diào)研人員指出,2010年住宅市場供應(yīng)量還將大增,作為住宅配套的商業(yè)地產(chǎn)也將有大幅增長,2009年被抑制的市場剛性需求將會得到釋放。
今年——濟(jì)南將迎來“商業(yè)地產(chǎn)年”
市場人士認(rèn)為,2010年將成為濟(jì)南的“商業(yè)地產(chǎn)年”,有超過30萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)在二環(huán)路以內(nèi)集中釋放,將對濟(jì)南市老城區(qū)的商業(yè)市場帶來巨大的沖擊,形成多年的濟(jì)南幾大商圈均衡存在的模式將會重新洗牌。泉城路商圈的領(lǐng)導(dǎo)地位將更加牢固,西市場商圈的商業(yè)產(chǎn)品將更加豐富,英雄山路商圈地位將會有一定程度的削弱。總的看來,濟(jì)南市老城區(qū)的商業(yè)氛圍將更加濃厚,商業(yè)檔次將更加分明。
信立怡高策研中心研究員梁偉說,從2009年“底商”市場的表現(xiàn)看,增長幅度只有不到20%,2010年“底商”成交價格仍將持續(xù)走高,濟(jì)南市商業(yè)市場正走向成熟,在供應(yīng)量和產(chǎn)品品質(zhì)有保證的情況下,“底商”市場將會在2010年呈現(xiàn)量價齊升的局面。而開發(fā)商也將更重視產(chǎn)品的品質(zhì),開發(fā)和營銷模式也將更加成熟。“目前‘底商’的均價在17000元/平方米,‘價格倒掛’的現(xiàn)象已經(jīng)不存在了。”梁偉說。
信立怡高調(diào)研人員表示,今年濟(jì)南將隨著香港恒隆地產(chǎn)有限公司投資25億興建的恒隆廣場的建成和華強(qiáng)集團(tuán)、世貿(mào)集團(tuán)的入駐而進(jìn)入“綜合商業(yè)體”時代,對接全國一流商業(yè)產(chǎn)品將會在一定程度上改變濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。
梁偉告訴記者,目前已經(jīng)有不少投資資金從住宅流向了商業(yè)地產(chǎn)。隨著濟(jì)南市各區(qū)域的重新布局以及商業(yè)的發(fā)展,2010年的省城商業(yè)地產(chǎn)將迎來發(fā)展的好時機(jī)。