邊緣商圈恐難成投資熱土

　　目前白云區商業氛圍尚不夠成熟，仍缺少大型的、高檔次的消費重心，其商鋪市場呈點狀分布格局。
　　半年前，有商業地產老大之稱的某房企挺進白云區之后，一時間，白云商圈再次成為業界熱議的話題。有的人認為，白云商圈有望改變中低端的陰影，跨步走向高端。但大部分人則認為，白云商圈因歷史原因仍處相對低端，不可能因為一個大型購物廣場的進駐而改變，況且定位相對高端的購物廣場也很難引進世界知名品牌進駐。那么，在2010亞運會新契機下，白云商圈能不能打破中低端格局，招來金鳳凰跨步走向高端？
　　專業市場雜亂缺少高端品牌
　　有少業內專家指出，白云區是廣州老八區中面積最大的區域，離廣州市中心距離遠。其大部分的地區還屬于廣州的商業冷落偏遠之地，商業氛圍尚不夠成熟，沒有大型的、高檔次的消費重心，其商鋪市場呈一個點狀分布。
　　據了解，這個區域最出名的商圈文化就是專業市場，如三元里的服裝批發、梓元崗的鞋業皮具、石槎路的汽車配件等，形成了這個區域特色的批發商圈氛圍。但由于專業市場具有臟、亂、差等特點，對白云區的整體經營環境無形之中打上了中低端的烙印。
　　著名房地產營銷策劃專家謝逸楓認為，白云商圈雖然專業市場規模龐大、影響力大，但產品多、品牌少，名牌更少，總體檔次低，缺少品牌效應。“總的概括起來是：商業圈千呼萬喚、獨立商業城不成氣候、專業批發市場繁雜無序、經營檔次渴望提高、專業市場有待重新洗牌。”
　　此外，區域內專業市場經營層次較低、配套設施落后、整體形象陳舊。商業增長步伐遠遠落后與全市的平均發展水平。因此，商鋪租金難以提高。并且，生活配套和交通網絡及人氣也較缺乏。所以，白云商圈的弱勢在于商業輻射力有限，這是白云商業的瓶頸之一。
　　借亞運契機恐難走向高端
　　借2010年亞運會契機能否提升白云商圈？不少業內專家告訴記者，白云商圈相對低端是歷史積淀下來的，不可能會因為一個大型購物廣場的進駐而改變，況且定位相對高端的購物廣場也很難引進世界知名品牌進駐。在2010亞運會新契機下，白云商圈恐怕也難打破中低端格局，招來金鳳凰跨步走向高端。
　　謝逸楓認為，把白云新城定位為廣州城市副中心，積極打造融合舊機場景觀、集合會議、文化、會展為核心的綜合商業商務區等，對白云區整體面貌提升有一定的促進作用，但很難對目前中低端的商圈格局產生影響，現有商業地產新一輪的重新洗牌即將到來。一些低檔、管理混亂、毫無特色的專業市場亟待淘汰。
　　同時，白云新城輻射區域一直缺少大商業中心支撐，承擔著人們日常生活消費的是小區商鋪。謝逸楓認為，白云區若能吸收珠江新城規劃經驗和教訓，借勢亞運概念，依傍休閑主題、打造城市副中心的白云新城，或許對白云商圈會大有作為。
　　業界觀點
　　中低端商圈難招金鳳凰
　　缺乏大型購物中心似乎是白云區商業一直揮之不去的陰影。據了解，在不少廣州人的印象中，白云區是廣州的城鄉結合部，消費水平處于中低端。
　　廣東省連鎖經營協會常務理事周斌日前接受某媒體采訪時表示，白云新城規劃輻射面雖然廣，但有先天的不足，居住缺乏消費力強勁的中高端人群。“白云區歷史悠久卻呈現多而亂、密而雜等弊端，尤其是黃石路商圈，在經歷低端重復建設和無序競爭后，商圈和市場呼吁和亟需具有規模、檔次和現代化管理水平的高端賣場出現。”
　　據了解，白云板塊、黃石新市板塊及機場路一帶均受到白云新城的輻射，其中包括以又一居、時代花園為代表的機場路板塊，以匯僑新城為代表的新市板塊，以祥景花園、白云高爾夫花園為代表的黃石板塊，以體育花園、東方明珠花園為代表的白云大道板塊，但這些板塊由于城市化進程相對落后，城中村房、房改房等物業數量很多，聚集的人群以廣州原住民和普通的工薪階層居多，購買力相對有限，商業消費以周邊中低檔的街鋪為主，難以吸引高收入人群前來消費。
　　中地行副總監陳揚表示，因為白云區居住的人口比較混雜，高檔的商業比較難持續經營，相反，低檔的商業相對容易存活，久而久之白云就形成相對低端的商業圈了。
　　投資者說
　　看不到白云商圈投資價值
　　有多年投資商業地產經驗的牛刀告訴記者，目前廣州商業地產正在形成多中心、多形態的格局，滿足國家中心城市消費需求的現代商業新格局。但對白云區來說，商業集中度并不高，現在集中式開業是反過頭來補課了。
　　另外，隨著白云新城開發速度的加快、廣州“北優”戰略的實施，帶來了一個總面積高達12.8平方公里的白云新城，但白云新城能否帶旺白云區的商業氛圍還有待觀察。
　　同時，牛刀表示，從目前白云商圈的現狀來看，集臟、亂、差等特點于一體的專業市場泛濫，存在很多安全隱患。從消費者層次來看，大多屬于中低端，即使建高端的大型購物廣場，也很難有消費支撐力，不僅商鋪賣不起價，租金也很難上得去。
　　目前，雖然白云區樓市的發展帶來了近50萬高收入高消費的常住人群，對商業的需求與日俱增。但這部分人已習慣了到天河、香港等地購物，即使地鐵5號線等交通網絡配套進一步完善，也很難吸引這部分人過來消費。牛刀同時表示，白云區若建大型購物中心，不僅招不來知名品牌商，也招不來高端消費群。從目前布局來看，還看不到白云商圈的投資價值。
　　專家分析
　　高端商圈成功五要素不可缺
　　中國商業地產研究院院長楊奕勇日前向記者表示，商業地產的成功率為什么那么低，主要原因是因為商業地產是由客流量、消費能力、消費環境等多方面因素所決定的，僅僅有一個方面或兩個方面起作用，很難使商業地產活起來。針對區域來說，開發商業地產不能太超前，要根據區域人口、發展情況等因素來決定。
　　著名商業地產專家周穎舟表示，高端商業地產開發要獲得成功，其中五個要素不可缺少。首先，在一個地產項目中合理配比有效商用物業面積，也就是確定合理的商用物業開發量；第二，開發商的資金能堅持到商用物業旺起來的時候；第三，講究天時，適應區域大環境；第四，商業地產主題鮮明，項目管理手段與商業企業的運行規律相適應；第五，在商業組織行為和商業經營行為方面有一個合理的規劃和定位，保持可持續經營的態勢。
　　資深商業地產專家張勇功表示，與天河、北京路等商圈相比，白云區并不缺少高端消費人群，只是目前還沒有定位相對高端的大型購物廣場出現。如果能在白云區建一個集購物、休閑、娛樂于一體、地鐵上蓋的大型購物廣場，并能與周邊相對低端的商圈形成集群效應，不僅會吸引白云區本土高端消費群體，還會吸引廣州等高端消費群體過來購物。