番禺“第四商圈”迎來新發展契機

    如何確保消費力的不流失，仍是目前番禺發展高端零售業的關鍵。

    中國最大的火車站廣州南站已于1月30日在番禺開通運營。盡管這個新客運站二期工程仍在建設中，受益春運因素，從廣州市區以及珠三角主要城市接駁南站的公交、地鐵、出租、客運班車等交通網絡已開始逐步完善。不少業內專家表示，邁入高鐵時代的廣州番禺，有望作為廣州第四大商圈后發崛起。
    現狀
    整體商圈檔次偏低
    上周末，記者走訪番禺老城區大北路、繁華路和東涌路看到，沿街大多是臨街散鋪和比較傳統的百貨商店，少見集購物、娛樂于一體的大型購物商城，更少見知名品牌商。此外，商鋪的租金普遍在1500元/平方米左右，與廣州中心區萬元以上的租金相比尚處洼地。
    對此，廣州高力國際零售物業代理及咨詢部董事林明瀚表示，一直至今，番禺的商業都以餐飲、娛樂兩大行業為主，零售業并沒有得到很好的發展。他認為，在未來的兩三年時間里，相信這種局面都難以改變，餐飲、娛樂在番禺依然有較大的發展空間。“可以說，包括萬博中心在內的新建大型購物中心在內，番禺的零售業都不算成功。這是因為很多的消費者并不習慣于在番禺購物，而一般的日常家庭消費品，都可以在社區的商業配套中解決。”
    滿堂紅研究部主任肖文曉同樣表示，市橋作為番禺的老城區，雖然商業配套已發展成型，但整體檔次不高，目前還沒有地標性的商業建筑。此外，華南板塊和洛溪板塊的各個樓盤商業配套基本也是各自為政，無法形成集合力。
    同時，旺地發展顧問董事長周穎舟同時表示，番禺所有的業態都可以用“大”來形容，大型居住社區、大型主題專業市場、大型餐飲以及大型社區的配套商業等，“但因為公共配套和交通的原因，市橋及番禺距形成真正的高端商業中心尚有一段距離。”
    瓶頸
    消費力大量流失
    “市橋板塊不同于華南板塊，市橋居民以當地人為主。”資深房產專家吳定金表示，“由此，過于本土化的消費習慣一時難以改變。在這種情況下，過于高端的品牌即使入駐也很難打開銷路，因此，番禺市橋高端商業圈的形成還有賴于當地市民消費習慣的轉變。”
    林明瀚表示，番禺的商業與老城區、天河相比，最大的區別是由于就業人口的原因而造成的。目前居住在番禺而且有消費力的高端人群，多在廣州工作，更愿意到香港或者廣州中心城區消費；而在番禺就業的人，則多為廠房工人，消費能力又偏低。在這種情況下，發展餐飲、娛樂業是沒有問題的，但不足以支撐大型的購物中心。沒有良好的平臺和充足的消費力，自然難吸引更多高端的零售業商家進駐。“我們看到，即使是在目前作為廣州零售業代表區域的天河，所依靠的消費人流也并非僅僅是天河人，由于經濟、就業、交通等因素，天河的零售業覆蓋了整個廣州乃至珠三角地區的消費者。”
    機遇
    火車南站力推商業升級
    隨著近幾年番禺的交通、人口及城市建設等方面的不斷改善，并依托廣州南站、亞運成建設的東風，該區也重新對商業的發展做出規劃。特別是隨著新火車站的投入使用，番禺的商業再次迎來新的發展契機。《番禺區廣州鐵路新客運站商旅經濟圈規劃白皮書》顯示，新火車站除了規劃有BUSINESSPARK（商務公園）這樣的世界先進的商務總部群落之外，SHOPPINGMALL（大型購物中心）、OUTLETS（奧特萊斯名品折扣店）、專業市場的展貿聚集與通路總部聚集、創意文化休閑街區等也占有相當的規模。
    而在番禺區的規劃中，未來的番禺作為一個巨大的產業中心來布局“一帶六區”的產業空間，其中一區就是“中南部服務業發展區”，是指以新客站-長隆-萬博為發展軸，結合新客站、地鐵、快速路等重大基礎設施建設，整合現有旅游、商貿等多個功能組團。不少業內人士表示，在新火車站的帶動下，番禺的商業騰飛在即。
    以豐富的土地儲備和低密度開發特色，高鐵時代的番禺商圈吸引多家商業巨無霸搶灘。廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶近日發表博文表示，廣州火車南站激活的番禺商圈，未來完全有可能超越天河商圈，并形成自己的鮮明特色。
    獻策
    開發高端商業5要素必不可少
    如何才能讓日趨成熟的番禺商業在上一個臺階？信息時報記者多路采訪了資深業內人士。中國商業地產研究院院長楊奕勇表示，商業地產的成功率低，主要原因是因為商業地產是由客流量、消費能力、消費環境等多方面因素所決定的，僅僅有一個方面或兩個方面起作用，很難使商業地產活起來。針對區域來說，搞商業地產不能太超前，要根據區域人口、發展情況等方面因素來決定。
    林明瀚則表示，未來，番禺地區的新建住宅供應量依然不少，政府部門對區域的經濟發展也有較為明確的規劃，隨著更多的中高端消費者進駐，以及各產業經濟的不斷發展、完善，這一片區的商業還是有很大的挖掘潛力。“只要有人、有平臺，就容易吸引好的商家進駐。相信在3~5年后，番禺商業的面貌可能會發上巨大的改變。”
    但知名商界人士張勇功日前則表示，與天河、北京路等商圈相比，雖然番禺市橋商圈相對低端，但有龐大的人流做支撐，同時交通相當方便使建立高端消費場所具備了條件。從商圈來看，番禺并不缺少高端消費人群，只是目前還沒有定位相對高端的大型購物廣場出現。如果能在番禺市橋產生一個集購物、休閑、娛樂于一體、地鐵上蓋的大型購物廣場，并能與周邊相對低端的商圈形成“集群”效應，不僅會吸引番禺高端群體，還會吸引廣州等高端消費群體過來購物。從交通上來看，番禺市橋的交通逐漸完善，地鐵三號線已通到市橋，如果停車也很方便的話，建高端消費場所的發展前景相當大。