虎年"香餑餑"---商業地產:開發者動態不完全匯總

    2009年，在金融危機的影響下，更多開發商開始意識到商業地產對企業的風險地影響與平衡。國內實力開發商如萬科、富力、合生、綠地、綠城和上海世茂等開始更多介入商業地產開發領域，而新加坡的凱德、美國西蒙、菲律賓SM集團等更多國際商業地產企業開始直接或間接進入或加大在國內的商業地產投資。與此同時，受累于日益增長的租金壓力及應對市場的需要的綜合效應，更多全國性如百聯、大商和區域性的零售企業如金鷹、廣百開始介入商業地產開發。甚至瑞典宜家、英國TESCO、法國歐尚、韓國易買得等中外零售企業也競相進入商業地產領域。
    同時，在商業地產的全球危機面前，中國企業也開始走出國門，收購國外企業成為2009年的一道風景，北京泰沃德收購美國購物中心即是一例。預計2010年，更多的企業開始將探索的目光投向國外。
    預計2010年，隨著商業地產投資商第一輪的大浪淘沙，第一集團的大型綜合性開發商，在人員儲備、資金調配到位的情況下還將大規模擴張，以城市綜合體項目為主要開發形勢，行業集中度進一步提高。隨著這些大型投資商的投資熱情高漲，投資額仍將繼續走高。而中國的商業地產市場將在“諸侯混戰”中在年底浮現出國內商業地產第一梯隊的身影。同時，伴隨著一線市場競爭的日趨激烈和土地價格的攀高，更多商業地產開發商將目光投向了更具有潛力的二三線城市。但預估在年底盤點時可以看到，大批的進入者將在商業地產的高門檻前卻步。
    下面我們對國內主要的商業地產企業2009年狀況及2010年發展進行預測。
    萬達集團：在2009年新開出8家萬達廣場及2家高星級酒店；2009年11月，萬達在北京國家會議中心召開了有上千個商家參加的2010年項目招商大會，2010年預計將開出15家左右萬達廣場及數家高星級酒店，在其產業鏈日益齊全的基礎上，萬達將繼續發力并保持國內商業地產領軍企業的地位和發展速度。
    華潤集團：華潤集團對旗下零售業務和商業地產業務在收購深國投部分業務的基礎上，進行了優化組合。其中華潤萬象城系列將繼續其城市綜合體系列的穩步開發，目前已在杭州、沈陽、成都、南寧、大連等城市建設中，預計從2010年起陸續開業。而華潤零售旗下則擬做4-5萬平米的“社區型購物中心”---歡樂頌。
    中糧集團：一手鍛造出“華潤萬象城”的中糧集團董事長寧高寧的地產目標是將其地產業務做到總資產的30%。未來中糧集團將以“大悅城”購物城為核心的“全服務鏈城市綜合體”的總投資規模將超過700億，20多個“大悅城”將在國內大中城市布局。未來的投資目標是進軍二、三線城市。目前在北京、天津、沈陽、成都等城市開業或在建了7個“大悅城”，總投資額超過百億元之多，2009年，沈陽大悅城開業，預計2010年上半年，北京朝北大悅城將開業。
    寶龍集團：2009年10月14日，作為內地赴港上市商業地產第一股，寶龍地產在香港聯交所主板掛牌上市，盡管出現了降價發售，凈融資仍有約21.76億港元。寶龍目前在全國各地擁有近20個寶龍城市廣場項目。這些項目多位于珠三角、長三角和華中地區的二三線城市的城市“副中心”，建筑面積多在20萬平方米以上。近期，寶龍與七個政府代表團分別簽訂了意向協議，預計總投資額近200億元人民幣，總建筑面積約為350萬平方米。預計2010年，隨著資金的相對寬裕，寶龍的拓展速度將進一步加快。
    恒隆集團：在經過多年上海的深耕后，恒隆集團通過前幾年的儲備，目前在沈陽、天津、濟南、大連、無錫等城市的核心地段分別擬建設恒隆廣場。預計在今后幾年陸續開業，但其仍定位于一貫的高端路線。
    陽光新業：脫胎于陽光股份，以新加坡GIC投資機構（新加坡凱德的最大股東）為支撐，低調行進在商業地產之路上的陽光新業公司，目前主要以5萬平米以下的購物中心運作經營為主，并在環渤海區域擁有多個商業地產項目。
    世茂集團：2009年，世茂集團進行了內部資產重組與整合。世茂房地產將專注其財務及管理資源于發展國內高速增長的住宅及酒店業務，而世茂股份將致力發展商業物業項目，當前擁有土地儲備800萬平方米,在內地長三角、環渤海以及華南區域的20多個城市,開發經營20多個商業項目,涵蓋了商業購物中心、主題商場、商業街、專業市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、寫字樓等多種商業形態。同時為了發展商業地產，世茂也繼萬達之后成立了自己的世茂百貨和世茂院線。
    龍湖集團：以重慶北城天街、西城天街為起點，經歷了2009年上市洗禮的龍湖擁有了更強大的資金實力，并將實踐其早先的戰略謀劃，在區域聚焦的基礎上，將商業地產發展作為重要戰略之一進行發展。2010年，預計其將有更大的戰略布局動作。
    萬科集團：2009年11月16日，萬科公布其新戰略——萬科產品將進行轉型。2010年，萬科將正式推出養老型物業試驗，并將進軍商業地產。在萬科未來的開發模式中，住宅產品仍占據80%的比重，其余20%將開發持有型物業，除了養老物業、酒店外，萬科還將參與舊城改造、旅游地產、多功能物業開發，覆蓋全面產品線。按照萬科計劃，未來10年內，萬科每年會在每個城市至少留下一個不可替代的公建項目。
    合生珠江：2009年，合生終于以相對成熟的上海五角場為新的起點，宣布其將大舉進軍商業地產。
    富力集團：從2006年宣布大力進軍商業地產，從酒店業的試水到北京富力購物中心的起起落落，富力集團的商業地產之路在2009年走的并不平坦。從住宅地產走向商業地產，尤其是最復雜的購物中心，顯然是需要一個適應過程的，2010年也許在調整中是認識明了的一個年份。
    保利集團：2002年保利地產完成股份制改造后即刻開始全國布局，目前保利地產已經確立了以北京輻射環渤海經濟圈，以上海輻射長三角經濟圈，以廣州覆蓋珠三角經濟圈，以沈陽覆蓋東北重工業經濟圈，以重慶輻射西南經濟圈，以武漢輻射中部經濟圈的全國戰略布局。保利地產在產品戰略中，明確以中高端精品住宅為主，以城市地標性商用物業為輔的產品開發戰略，通過一系列涉及商業辦公、購物中心、會展、酒店等多種物業形態的成功開發，走綜合型地產的發展方向。其住宅類物業投資與經營性物業投資的比例控制在7：3左右。保利的商業地產包括四大結構，第一是酒店業，由保利出資建設，洲際酒店管理，合作分成；第二是商業，計劃成立自己的經營管理公司，實施對商場的管理；第三是寫字樓部分，一部分銷售一部分長期持有；第四，會展物業將長期持有，收取租金。保利的目標是到2012年商業地產方面的投資要占總投資額的30%，并持有部分核心地段的高品質物業。
    上海綠地：綠地仍以住宅為發展重心，但其一直在加重商業地產領域的比重，2009年以來，其先后在全國主要的二線城市投資400億，其計劃在未來5年內，商業地產將遍布全國七大片區，40到50個城市，開發面積將達到1000萬平米、經營面積達到500萬平方米。
    SOHO中國：盡管在2009年頻頻出手，但在經歷了“停電危機”、業主游行等轟動全國的事件之后，信奉“野蠻生長“理論的潘石屹的SOHO系列，不得不面對身處優質地段物業價格卻無法同步增長的尷尬局面，而這也將為更多的開發商持有商業地產提供“反面教材”。
    海航集團：通過利用集團擁有的航空、旅游等多項核心資源，在星級酒店、商業零售業方面頻頻出手，以成熟的資本運作來進入商業及商業地產領域。目前其擁有的商業地產項目數量不多的以寫字樓、酒店為主，但商業零售業則收購了西安民生、寶雞商場、家樂連鎖等多家企業。
    紅星美凱龍：近日以5.3億元競得昆明福海街道辦事處陸家社區兩塊土地，總面積達89.75畝。該地塊的60%建成商場，其余的部分建成住宅。自1986年創立以來，已在北京、上海、天津等全國各大重點城市開辦了60家連鎖家居商場，總經營面積超過618萬平方米，2009年銷售額超過320億元。預計2010年將繼續采取大力拓展拿地自建步伐。
    上海百聯：以上海為基地，目前正在構建泛長三角為主陣地的零售業及購物中心集群，并以青浦奧特萊斯為基礎探索奧特萊斯發展之路。目前上海本地的購物中心目前除中環百聯外，全部處于盈利狀態，青浦奧特萊斯在2009年銷售大好的情況下也將輸出管理，落戶浙江海寧。重慶上海城是百聯股份2010年最大一個市外拓展項目，2010年開門迎客。2010年，百聯股份計劃新開門店有杭州奧特萊斯項目、金山購物中心，并且計劃在成都新開一家百貨店。杭州奧特萊斯項目為加盟方式，主要為管理輸出。金山購物中心正在建設中，將于2010年開業。