廣州將掀起第三輪專業(yè)市場革命

　　廣州新老商圈調(diào)查
　　從傳統(tǒng)專業(yè)市場到打造現(xiàn)代化展貿(mào)型專業(yè)市場　　

　　聯(lián)街網(wǎng)訊：搬還是不搬？這是一個問題。近10年來，廣州專業(yè)市場的搬遷問題一直是困擾政府城市規(guī)劃升級的一大心病。廣交會的誕生，為新中國沖破了西方“封鎖、禁運”的枷鎖。而她的落戶，也成就了廣州作為全國商品集散地不可動搖的地位。幾十年來，來自全國各地的商人自發(fā)地在此進(jìn)行生產(chǎn)、貿(mào)易，一個城市一千多個專業(yè)市場的“神話”在這里變成現(xiàn)實，多個領(lǐng)域的“廣州價格”也早已聲名遠(yuǎn)播。　　
　　不過，盡管威水史一籮筐，但廣州專業(yè)市場散亂、發(fā)育不良、傳統(tǒng)落后等現(xiàn)實已擺在眼前。一場注定漫長而艱辛的革命多次　被提上日程，從最初讓批發(fā)市場遷出內(nèi)環(huán)以外的計劃已被扼殺于搖籃，而分類改造搬遷的計劃大部分也以政府的“讓步”而告終。日前，《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要(征求意見稿)》公示，專業(yè)市場的搬遷升級再次被重提，這場在專家眼里的第三輪革命又將如何善終，我們拭目以待。　　

　　故事　　

　　一個“格子鋪”檔主的生意經(jīng)　　

　　李迪大專畢業(yè)后就在長沙中山路的一家主題商場經(jīng)營服裝生意，幾乎每隔一周他就要接收前一天從廣州十三行發(fā)來的貨。“我一般一兩個月去一趟廣州選樣，回來后需要補貨就打電話讓批發(fā)商發(fā)貨。一次運費百多元。”他說，現(xiàn)在大家都到廣州進(jìn)貨，特別是十三行。　　
　　據(jù)了解，不僅是湖南，遠(yuǎn)在北京、天津和上海這些一線城市的服裝市場上，都能看到來自廣州十三行的貨。王麗（化名）在紅遍天服裝批發(fā)市場租了一個小檔口，她和李迪已經(jīng)合作快兩年了，主要賣女裝，每天都要發(fā)兩三百件衣服去往全國各地。　　
　　說她的檔口小，一點也不過分。面積僅約1平方米，堆放幾百件衣服后已容不下兩個人同時站立。而這種格子鋪在十三行極為普遍，“還別看不起這小小的鋪面，我進(jìn)場費花了20多萬，每個月還要交七千多元的租金。”王麗說，若是二手再轉(zhuǎn)租的話月租金要超過2萬元。　　
　　為控制成本，她的檔口只請了一個女工，自己則負(fù)責(zé)生產(chǎn)、設(shè)計到銷售。王麗每天從早上五六點開始，一直到中午都會在繁忙中度過，而這段時間也是生意最好的時候。吃過午飯后，王麗可能會去逛一下市場，她的設(shè)計“靈感”主要來自時尚雜志和流花商圈的紅棉、白馬或壹馬等服裝批發(fā)市場，因為這里的商品檔次較十三行要高，而且很多都來自韓國。　　
　　決定最新的款式后，中大布匹、輔料市場是王麗必去之地，因為在最快的時間內(nèi)，這里的批發(fā)商會把她挑選的材料送到她僅有5個人的“制衣廠”。王麗也將以最快的速度把這些貨發(fā)給全國各地，甚至國外的客戶。　　

　　繁榮背后“危機”四伏　　

　　王麗僅是十三行成千上萬個商戶中的一個。據(jù)不完全統(tǒng)計，十三行總面積只有0.1平方公里，聚集了超過6000家服裝商鋪，上萬名業(yè)主和工人，年交易額超過100億元，每天發(fā)往全國各地的貨物有三四千噸。位于十三行路口，著名的新中國大廈甚至創(chuàng)造過廣州商業(yè)地產(chǎn)的最高售價11萬元/平方米。　　
　　而在這些繁榮的表象背后，到處都“潛伏”著后勁不足的危機。王麗坦言，這一兩年來越來越覺得身心疲憊，又無利可圖。產(chǎn)業(yè)的便利性導(dǎo)致同質(zhì)化嚴(yán)重，本來附加值就低的服裝批發(fā)價格戰(zhàn)越來越激烈，但市場對貨品的周轉(zhuǎn)速度又要求越來越快。　　
　　“去年的金融危機使得生意更難做了，現(xiàn)在外貿(mào)雖有所起色，但內(nèi)銷實際上還沒恢復(fù)，成本壓力也更大了。”沈先生和王麗是“鄰居”，一樣靠著一間“格子鋪”做窗口，經(jīng)營著女褲生意。他說，最大的成本壓力來自于“人多地少”推升著這里的鋪租越來越高。　　
　　眼下，一場更大的“危機”已蓄勢待發(fā)，但包括王麗在內(nèi)的大多數(shù)商戶似乎并未察覺。《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要(征求意見稿)》今年1月26日出臺，這份規(guī)劃備受關(guān)注之一的便是專業(yè)市場的搬遷，荔灣區(qū)成為了最主要的區(qū)域。“批發(fā)市場的去留規(guī)劃還要看最后確定的方案，原則上專業(yè)市場能搬則搬，至于何時搬、怎么搬、搬哪一塊，現(xiàn)在還沒最終定論。”荔灣區(qū)委書記劉悅倫在日前召開的區(qū)委十屆八次全會上表示。　　
　　“還能搬去哪，在這里做生意這么久，如果要搬肯定又會像之前一德路那樣，重新就近再找個鋪。”沈先生稱。　　
　　據(jù)了解，沈先生的看法代表著大多數(shù)商戶的共識。2008年一德路商圈以臨時街鋪組成的小商品批發(fā)市場——藝景園被拆除后，立馬就讓其對面的萬菱廣場商鋪的頂手費在三年里從5000元勁升了八十倍至40多萬元。而臟亂擁擠的濂泉路去年開始整治后，周邊已建成及改造的市場商鋪租金也較之前暴漲了三四倍。　　

　　緣自先天發(fā)育不良　　

　　實際上，廣州專業(yè)市場的搬遷和升級改造早已不是新鮮話題。早在2004年初，廣州出臺的第一份商業(yè)發(fā)展規(guī)劃《廣州市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃(2003-2012)》時就提出，到2010年內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的八成專業(yè)市場都將遷出。　　
　　讓市政府下此決心的原因便是“散、亂、小”的專業(yè)市場已嚴(yán)重影響城市規(guī)劃。據(jù)廣州市經(jīng)貿(mào)委數(shù)據(jù)顯示，廣州的專業(yè)市場最高峰時一度達(dá)到1115個。值得注意的是，文件出臺后，老城區(qū)的專業(yè)市場并未逐年遞減，反而上升了。廣州統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字顯示，2008年廣州市有商品交易市場1298個(中大布匹市場群和站西路鞋城群等視作一個市場統(tǒng)計)，比上年竟增加97個，其中專業(yè)市場現(xiàn)有1000個左右。　　
　　“從空間布局上看，目前廣州市有高達(dá)54％的市場集中在內(nèi)層圈（即三大老城區(qū)），40%的市場位于中層圈，僅6%的市場位于外層圈。老城區(qū)由于歷史原因致使交通擁擠、用地緊張，從而導(dǎo)致物流與商流矛盾突出，這嚴(yán)重地影響了專業(yè)市場的進(jìn)一步發(fā)展和壯大。”廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶表示，這一現(xiàn)狀都是因為這些專業(yè)市場都是“野孩子”，是經(jīng)過20多年來自發(fā)形成的，普遍缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃，甚至很多都是臨時建筑。　　
　　以此次舊城改造討論的關(guān)鍵區(qū)域——荔灣區(qū)為例，旺丁不旺財?shù)拿�盾極為突出。據(jù)該區(qū)公開數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域內(nèi)共有238家專業(yè)批發(fā)市場，經(jīng)營面積約280萬平方米，不過因為經(jīng)營管理模式較為落后，對全區(qū)財政貢獻(xiàn)較低，全年交易額超過240億元，但是年納稅額卻只有2億元左右，每平方米經(jīng)營面積每年納稅才70元左右。　　
　　據(jù)廣州日前出臺的舊城改造規(guī)劃，欲將荔灣舊城未來調(diào)整為商貿(mào)休閑中心和嶺南特色文化的先鋒地區(qū)。通過遷、提、轉(zhuǎn)、引等措施，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的逐步升級，從批發(fā)貿(mào)易轉(zhuǎn)向旅游、休閑服務(wù)，突出成行成市的產(chǎn)業(yè)特色。　　

　強制升級不如借“市場之手”　　

　　王先慶表示，現(xiàn)在業(yè)內(nèi)和學(xué)界對于專業(yè)市場的話題主要就圍繞在“搬、不搬、升級改造以及得過且過”的四種觀點展開，“但這幾種觀點都沒有從市場發(fā)展條件來看問題。”　　
　　他認(rèn)為，專業(yè)市場應(yīng)視為社會公共基礎(chǔ)設(shè)施，它的誕生最初都是基于當(dāng)?shù)厥忻竦娜粘Ｉ�活需求，在�?jīng)過時間的積累后，人氣和商氣逐漸形成，不能輕言搬遷。現(xiàn)在尷尬的局面是由于政府引導(dǎo)缺失、企業(yè)急功近利共同造成的，“市場升級改造已不再是單一的問題，而是涉及到廣州整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，政府、協(xié)會和企業(yè)要形成合力，一起推動。”　　
　　有專家表示，其實對于專業(yè)市場的搬遷與否，各區(qū)政府也很猶豫。市場一走，客流、商業(yè)氛圍以及稅收都不可避免要流失。若要留下，政府就應(yīng)該為市場的升級改造“埋單”，包括停車位、道路拓寬以及形象包裝等。　　
　　“現(xiàn)在老城區(qū)的市場升級改造已并非拓寬周邊馬路，增加配套硬件設(shè)施就可解決。過去的30年來廣州一直重生產(chǎn)、輕流通，現(xiàn)在城區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃已不能適應(yīng)市場的發(fā)展需求。再談升級改造成現(xiàn)代化商貿(mào)流通體系或也只能以換湯不換藥而告終。”王先慶稱，廣州專業(yè)市場的改造可順著市場發(fā)展的方向，扶持培育一批示范性的市場，利用市場的“無形之手”自然形成優(yōu)勝劣汰。　　

　　商業(yè)擴(kuò)張進(jìn)行時：火車南站商圈奮力崛起　　

　　1月30日，隨著由廣州開往武漢的G1002次和諧號高速列車從廣州南站徐徐啟動，國內(nèi)現(xiàn)代化程度最高的武廣高鐵始發(fā)站廣州南站1-7道正式開通運營。而這一天也標(biāo)志著廣州火車南站商圈真正"坐上"高鐵，以后起之秀的姿態(tài)進(jìn)入了社會各界關(guān)注的眼簾。
　　"火車一響，黃金萬兩"，這句俗語在廣州的流花商圈已體現(xiàn)得淋漓盡致，而依托東站形成的天河北商圈也正"風(fēng)光無限"。現(xiàn)在看來，廣州火車南站商圈的崛起也許只是時間的問題。　　

　　地位：廣州“南拓”重要節(jié)點　　

　　即使是在春運期間，廣州火車南站依然看不見人潮洶涌的場面。站在火車南站廣場看過去，這個"大塊頭"顯得有些孤單，現(xiàn)在伴隨它的仍然是四周一片片的空地。然而可以預(yù)見的是，不消多久這周邊也將商鋪林立起來。　　
　　在日前召開的中共廣州市番禺區(qū)委十一屆八次全體會議上，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，省、市已將廣州南站周邊3平方公里地區(qū)確定為穗港澳現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作先行先試區(qū)，廣州南站地區(qū)、長隆旅游區(qū)、漢溪商貿(mào)區(qū)和萬博商務(wù)區(qū)等將整合起來，形成綜合優(yōu)勢，成為廣州"南拓"戰(zhàn)略的重要節(jié)點。接下來1000多畝經(jīng)濟(jì)留用地的開發(fā)、南站周邊地區(qū)閑置物業(yè)的盤活、招商選資都將成為番禺區(qū)的工作重點。　　
　　據(jù)了解，番禺區(qū)政府去年曾委托相關(guān)機構(gòu)調(diào)研并編制了一本《番禺區(qū)廣州鐵路新客運站商旅經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃白皮書》，欲將這個新興商圈打造成一個集酒店、寫字樓、購物中心、公寓等一體化的都市綜合體。　　
　　此外，火車站及周邊地區(qū)也將大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、商務(wù)中介業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，逐步完善批發(fā)、零售、休閑娛樂、信息發(fā)布等功能和設(shè)施。火車南站規(guī)劃布局分為"三個圈層"，第一圈層為新火車站核心區(qū)，包括行政、辦公、商業(yè)等配套功能；第二圈層為混合區(qū)，包括商業(yè)、文化、金融和商住功能；第三圈層為居住區(qū)，包括居住及生活配套設(shè)施。　　

　　動向：“大塊頭”紛紛進(jìn)駐　　

　　盡管眼下火車南站的規(guī)劃還未明確，但多個專業(yè)市場項目早已聞風(fēng)先動。　　

　　五湖四海國際水產(chǎn)交易中心本月1日正式在番禺開業(yè)，這個號稱是廣州最大水產(chǎn)交易中心的市場，比"老大哥"黃沙水產(chǎn)市場"大"了近十倍。盡管所處位置現(xiàn)在看來并不在火車南站商圈范圍內(nèi)，但其副總經(jīng)理陳瑞標(biāo)表示，廣州目前最成熟的專業(yè)市場商圈都集中在火車站附近，新火車站搬遷到番禺后，也會形成一個新的專業(yè)市場商圈，"5年之后，番禺將成為專業(yè)市場重鎮(zhèn)。"　　
　　而美嘉國際服飾城可謂是真正占據(jù)了火車南站商圈的"腹地"。據(jù)其總經(jīng)理王東偉介紹，該項目距離火車南站僅1公里，占地面積40萬平方米，首期22萬平方米可提供8000多個商鋪，車位超過5000個，將成為廣州最大的服飾城。　　
　　此外，番禺區(qū)經(jīng)貿(mào)局局長蘇治邦向記者透露，新火車站周邊商業(yè)規(guī)劃有幾大批發(fā)市場，包括美嘉國際服飾城、廣州國際展貿(mào)城及以物流、汽配等產(chǎn)業(yè)為主的東涌萬洲工業(yè)園區(qū)，下一步將引入汽配批發(fā)市場的方案也正在論證過程中。　　

　　爭議：成也高鐵敗也高鐵　　

　　火車南站依仗著亞洲最大交通樞紐的聲勢以及遼闊的土地優(yōu)勢，盡管商圈規(guī)劃還僅在調(diào)研論證階段，但未來的藍(lán)圖似乎已清晰可見。不過，這一商圈是否擁有培育專業(yè)市場的肥沃土壤，業(yè)界還是存在著爭議。　　
　　王東偉表示，"高鐵時代"將使這個商圈充滿無限想象。數(shù)據(jù)顯示，火車南站每年的客運量將達(dá)到八千萬人，每日發(fā)送達(dá)20萬人次。而周邊新建的汽車客運站日發(fā)送旅客量也將有3萬人次。此外，除武廣高鐵外，貴廣高鐵、南廣高鐵、廣深港高鐵、廣珠城際以及廣州地鐵2、3、7號線都在此交匯。　　
　　"客戶在我們美嘉拿到服裝后，兩個小時就可以到達(dá)湖南，華南三小時經(jīng)濟(jì)圈輕松打造，廣東服裝將在此輻射全國。"王東偉稱。　　
　　記者從相關(guān)方面了解到，現(xiàn)在火車站與地鐵漢溪站中間連接的11公里的寬闊的漢溪大道，未來將打造成漢溪物流中心，批發(fā)和零售將結(jié)合在一起，并完善相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈。此外，通過這里，火車南站將把長隆旅游區(qū)、漢溪商貿(mào)區(qū)和萬博商務(wù)區(qū)等串聯(lián)起來，形成一個集高端旅游、休閑、購物于一體的現(xiàn)代化商貿(mào)區(qū)。"現(xiàn)在投資或進(jìn)駐于此，無疑是一個極好的時期。"　　
　　不過也有不少專家認(rèn)為，前景只是對于零售業(yè)而言，這里并不適合發(fā)展專業(yè)市場。楚睿商業(yè)有限公司項目總監(jiān)李天奇就認(rèn)為，并不看好物流商圈的規(guī)劃。"南站是客運站，即使有高鐵，針對專業(yè)市場而言，能利用到的地方也并不多。而且，番禺地理位置向南，若以公路貨運位置，這里的輻射范圍很有限。"他稱，原來廣州東站開通時，在東方寶泰的位置規(guī)劃的就是打造一個15萬平方米的升級版的白馬服裝城，但事與愿違。　　

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜也告訴記者，火車南站商圈的前景可能還不能那么快下結(jié)論，真正的規(guī)劃還未出臺，可以打造成綜合旅游概念的商圈，但不能做專業(yè)市場。如果要從投資的角度來說，他建議不妨再觀望一段時間，或許到今年底。　　

　市場反應(yīng)　　

　　投機客：蠢蠢欲動　　

　　據(jù)了解，一些"投機客"開始蠢蠢欲動爭相"入市"。王煒是一名媒體工作者，就住在番禺。他告訴記者，近期美嘉國際服飾城的招商在當(dāng)?shù)匾�起不小的震動�?很多人連夜排隊，隊伍都排出幾十米了，就為了拿一個號。"　　
　　據(jù)王煒稱，這是該項目第一期的招商，不但吸引了很多商戶，還招來了"黃牛黨"。"拿號的同時要交2萬元入場費，這些黃牛領(lǐng)到號后就轉(zhuǎn)手加個幾千元拿出來炒。"　　
　　美嘉相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，項目的第一期招商很快就招滿了，由于有半年的免租期，且租金較老城區(qū)的專業(yè)市場低2/3，一般簽約時間都在6年至8年，吸引了不少商戶進(jìn)駐。　　

　　老城區(qū)商戶：靜觀其變　　

　　不過，記者在十三行一帶專業(yè)市場采訪時發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)商戶都害怕從日出等到日落的冷清，仍持靜觀其變的態(tài)度。劉姐在一個臨街商鋪里做女裝生意，對番禺建了幾個大型專業(yè)市場的事情卻渾然不知。"不過即使便宜我現(xiàn)在也還是不會去，那邊還不成氣候，一個專業(yè)市場的培育至少都要兩年時間，這也是我們最大的承受度。等那邊旺起來再去看看吧。"劉姐說，盡管現(xiàn)在十三行生意難做，但還是勝在有量，暫時不愿意冒險。　　

　　專家觀點　　

　　王先慶：商業(yè)中心南移利好火車南站　　

　　原本的專業(yè)市場由于模式過于傳統(tǒng)，與當(dāng)前展貿(mào)業(yè)的主題相比競爭力不足。市場將迫使這些專業(yè)市場自動轉(zhuǎn)型，為未來的發(fā)展尋找更好的地理區(qū)域。而廣州火車南站商圈無疑可以發(fā)展成為一個窗口型的市場，它有著高起點的規(guī)劃、優(yōu)質(zhì)軟硬件配套，前景光明。甚至可以說，隨著商業(yè)中心的南移，廣州未來的商業(yè)在番禺。　　
　　現(xiàn)在，中國已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化后期，是服務(wù)業(yè)的時代，是汽車購物時代。番禺現(xiàn)在這種后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)很明顯，大型的娛樂場所、購物中心都已在此安營扎寨。未來的專業(yè)市場也一定是以現(xiàn)代展貿(mào)為主，汽車可以直接開到商鋪門口。　　

　　沈正印：火車南站不具備貨運條件　　

　　從商圈發(fā)展方面來看，廣州火車南站商圈未來是有前途的，但若是專業(yè)市場，南站不具備貨運條件，更多的是公路交通，由于廣貨更多的是往北上，其輻射優(yōu)勢就比不上舊火車站商圈了。　　
　　同時，專業(yè)市場有著扎堆效應(yīng)，講究產(chǎn)業(yè)的集聚，在市場培育方面還需要時間的積累。廣州南站商圈的核心競爭力就在于后發(fā)優(yōu)勢。現(xiàn)在的提法是在此打造現(xiàn)代化展貿(mào)型專業(yè)市場，未來趨勢如此，但現(xiàn)階段更多的也只是營銷概念。根據(jù)目前市場的現(xiàn)狀來看，還達(dá)不到展貿(mào)的水平，即使是現(xiàn)代化專業(yè)市場，但仍然是傳統(tǒng)交易，新瓶裝舊酒而已，不可能一下就從農(nóng)耕社會跳到了現(xiàn)代社會。　　

　　番禺部分現(xiàn)有或在建大型專業(yè)市場一覽　　

　　名稱面積(㎡)開業(yè)時間所屬商圈　　

　　美嘉國際服飾成40萬亞運前首期開業(yè)火車南站　　

　　嶺南鞋城首期10萬2009年8月27日沙溪　　

　　五湖四海國際水產(chǎn)交易中心20萬2010年2月1日沙溪　　

　　廣州國際展貿(mào)城576萬首期2010年8月——　　

　　廣州沙溪國際酒店用品城12萬2006年8月12日大石　　

　　廣州五洲裝飾世界20萬——洛溪迎賓路　　

　　鏈接　　

　　三輪專業(yè)市場“革命”　　

　　●第一輪：2004年，《廣州市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃(2003－2012)》編制出臺。根據(jù)規(guī)劃，廣州市原則上內(nèi)環(huán)路以內(nèi)市中心區(qū)不再新建批發(fā)市場，市中心區(qū)內(nèi)原有條件差、配套設(shè)施不齊的批發(fā)市場將通過功能轉(zhuǎn)換、向外遷移等方式進(jìn)行調(diào)整改造。到2010年，全市批發(fā)市場總交易面積控制在1000平方米左右，其中內(nèi)環(huán)路以內(nèi)將從目前的100多萬平方米減少到20萬平方米以下。　　

　　標(biāo)志事件：2005年5月，廣州國際玩具禮品城開業(yè)。　　

　　●第二輪：2006年5月廣州市市長張廣寧率團(tuán)到義烏考察小商品批發(fā)市場后，市政府隨即下發(fā)了《批轉(zhuǎn)市經(jīng)貿(mào)委關(guān)于借鑒義烏市經(jīng)驗大力推進(jìn)我市批發(fā)市場整合提升和發(fā)展工作方案的通知》。市場改造方案轉(zhuǎn)為分類處理，即關(guān)閉一批、搬遷一批、改造一批。　　

　　標(biāo)志事件：2009年1月，總建筑面積超576萬平方米，總投資預(yù)計超145億元的廣州國際商品展貿(mào)城破土動工。　　

　　●第三輪：2010年1月26日出臺《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要(征求意見稿)》。　　

　　標(biāo)志事件：尚無