孟曉蘇：物業(yè)稅征收分4步走 首先對商業(yè)地產(chǎn)征收

    《北京觀察》第30期邀請到幸福人壽保險股份有限公司董事長、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇，財政部財政科學(xué)研究所稅收政策研究室主任張學(xué)誕，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長何琦，針對物業(yè)稅是否開征以及相關(guān)影響作了詳細討論。
物業(yè)稅開征分四步走
    孟曉蘇表示，自2003年以來，物業(yè)稅"空轉(zhuǎn)"工作在北京、遼寧、寧夏、重慶、深圳等試點省市已經(jīng)開展6年多，當下開征時機已經(jīng)成熟。
    但是他指出，目前并不適合一步到位推出針對住宅市場的物業(yè)稅，他建議可以分為四步漸次推出。
    首先是向商業(yè)地產(chǎn)征收。80年代中國就有了商業(yè)地產(chǎn)交房產(chǎn)稅和土地使用稅的規(guī)定，只需要將這些稅種合并變成物業(yè)稅，極具可操作性，可率先保證物業(yè)稅走出第一步。
    第二步，從小產(chǎn)權(quán)房開征物業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生，是由于過去常年不讓農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)，但與此同時城市已經(jīng)發(fā)展到一定程度，農(nóng)民把自己的宅基地建了房賣給城里人。按照三中全會的要求，是符合的，但按照當時的規(guī)定（《土地管理法》），是不符合的。農(nóng)民土地可以流轉(zhuǎn)，但要規(guī)范流轉(zhuǎn)，而且要在符合規(guī)劃的前提下和國有土地享有平等權(quán)益，那么解決這些問題的最好途徑就是征收物業(yè)稅。可以按照國際標準，按照1-3%的比例去征，它原來沒有交的土地出讓金就轉(zhuǎn)換成物業(yè)稅的方式源源不斷地征回來。
    第三步，從高檔房和豪宅來征物業(yè)稅。目前很多城市的富裕人群已經(jīng)擁有多套房，對這部分人征稅既是天經(jīng)地義也沒那么敏感。物業(yè)稅的基本原理一定意義上說就在于消除貧富分化，持有的房屋越多、占用的資源越多，繳納的稅費就應(yīng)該越多。
    第四步就是對普通商品房征稅。但是老百姓的普通房哪些應(yīng)該征哪些不該征呢？經(jīng)濟適用房征不征？按照香港的經(jīng)驗，香港的"居屋"就是我們所說的經(jīng)濟適用房，它也是征的，但稅率很低，算下來一年一套普通房交6000塊錢稅，可在買房時還能得到政府的補貼，400萬的房子200萬可以賣給低收入家庭。而補貼的這部分錢正是從物業(yè)稅里得到的，如果把這個道理講清，即便是那些住保障性住房的居民，只要他們持有產(chǎn)權(quán)，交一點稅，算下來也還是合算的。
    孟曉蘇從另外一個角度解釋了，為何要開征物業(yè)稅，他說，面對目前房地產(chǎn)市場因為供不應(yīng)求造成房價上漲，在想出各種辦法抑制房地產(chǎn)市場過旺需求時，千萬不要亂箭齊發(fā)，"有些辦法出臺后慢慢會起到作用的，不要把別的出足了最后再出個物業(yè)稅，亂棒齊打，這樣就把孩子打死了"。
開征物業(yè)稅有利于推進保障性住房建設(shè)
    孟曉蘇指出，物業(yè)稅開征后，保證了財源，政府可將資金來源投入到更多的保障性住房建設(shè)中。他說"物業(yè)稅更多是由有錢、有房的人多交，這是一個非常好的調(diào)節(jié)方式"。
    他說，世界各國各地都有物業(yè)稅和地稅，有的甚至占了地方政府財政的75%左右。中國目前并沒有，所以地方政府通過收取土地差價，獲得財政支持。如果我們的稅收制度合理了，土地出讓金就會大幅度下降。
    孟曉蘇也表示，土地出讓金下降的另外一個前提條件，就是土地招拍掛制度需要改革。土地供應(yīng)不能僅僅由政府提供，集體建設(shè)用地也應(yīng)該合法稱為土地供應(yīng)來源。
孟曉蘇:物業(yè)稅稅率應(yīng)區(qū)別對待
    對如物業(yè)稅如何征收，孟曉蘇表示應(yīng)該按照評估值來征收，"全世界都是按評估值"。但是對于稅率要區(qū)別對待，不同的收入水平，不同的房型，可以采取不同的稅率標準。他指出稅率應(yīng)該遵循兩個標準。
    第一個標準是國際標準。參照國際標準，標準稅率按評估值的1-3%征年稅是合理的，而征收對象包括多套房、商業(yè)地產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)房。尤其是小產(chǎn)權(quán)房，可以通過用征物業(yè)稅來解決其非法身份的問題。
    第二個標準是"優(yōu)惠稅率"。國內(nèi)有學(xué)者提出0.3-0.8%的稅率期間，這種稅率適用于那些帶有一定保障性和第一套住房的人。但是同時，他們應(yīng)該從政府那里得到更多的補貼。