救救深圳樓市 市場理性成交化解泡沫威脅論！

　　最近，中國樓市“泡沫論”在全國業界中引起了新一番的熱議。之于深圳樓市，筆者認為當然是有較大泡沫成分存在的，但是“泡沫程度和支撐泡沫的群體力量”各地又不盡相同，因此威脅性、破壞性也大不一樣。
　　大概去年中，萬科集團董事長王石先生就說過：房地產泡沫有從一線、二線城市向三、四線城市蔓延的趨勢。
以此提醒地方政客、自住型與改善型購房客、投資客等群體引起注意。
　　近聞，海南三亞泡沫已經逼近93年，許多樓盤價格翻了幾番，商業地產、旅游地產更甚“紅火”，有部分開發商干脆捂盤惜售，等漲到一個預期高點再賣。海南地產的泡沫是存在的，但要看到是那些投資群體再支撐，這里面有全國富閑階層和國外熱錢的涌入在作祟，但海南有其獨特的地理屬性和稀缺資源，包擴國際旅游島定位、衛星城的建設都是“利好”，或許溫州購房團也是沖這個在今年之初殺入海南樓市的。如果這些買家不是過分依賴銀行貸款，據查，其中約85%以上是一次性購房；約95%是島外人士和外籍人士購買。加上海南方面停止審批開發用地，更給世界范圍的實力派投資客們以購買恐慌心理。所以海南地產泡沫的威脅性短期內不大。帝令其亡，必令其狂！只要不是太瘋狂就行。筆者認為只要海南地方政府的管控要加強，風險就會降低到最低程度。
　　再回頭看咱們深圳樓市，雖然2009年下半年處于“高危”狀態，但虎年開元之始，深圳政府響應中央號召，嚴厲整治樓市3個月，目前還在執行當中。一些投資客開始有所收斂了，自住型和改善型購房消費者可望在下半年迎來最佳購房時機。
　　筆者一直認為，最近深圳國土與房產管理局統計和公布的商品房成交量才是反映出一個正在回歸理性的、逐漸向健康軌道上發展的深圳樓市。此前由于營業稅2改5等優惠政策大限而帶來的二手商品房日成交1500套左右是實乃不正常，是客戶求實心理使然。現在深圳成交數據在元月上旬表現低迷之外，基本上日成交量新商品房100余套，均價在25000至27000元每平米左右，對中產以下的白領來說還是有些偏高；二手商品房日成交量500套左右，屬于非常正常的范圍。
　　我們說適度的泡沫市場是允許的，但超過了一個度，樓市會亂像叢生！現在深圳方面據說是二套房貸7折優惠審批不下來從而引起個別“退房”現在，這和心理預期房價要跌從而毀約“退房”現象有著本質的不同，何況是個案故不能大驚小怪，以偏概全。在市場多方博弈中，只要沒有買賣雙方心理上沒有嚴歷“對峙”格局，市場就會向穩定局面發展。不過筆者奉勸那些在商品住宅市場中的實力派投資客，市場風險是大大存在的，“暴利”時代不復存在，“抄底”不會短期出現，建議投資客轉移陣地投資海南旅游度假型物業，不要在普通商品住宅市場和中產以下的白領和普通雙薪階層“搶房源”了，要知道物業稅一旦執行你們的利潤就更加攤薄，假如你手上10幾甚至30幾套房，養房的費用就夠你受啦，所以奉勸這些投資客變現、轉移吧！國家今后可能重點抓民生住宅這塊。商業地產、旅游地產讓全世界、全國的實力派投資客去投資。普通商品住宅市場要規范起來，住宅是用來住的不是一味用來投資、賺錢的。為什么大家看到眼前的是全國商品住宅市場是相當繁榮，一方面是市場上資金過剩的原因；一方面是保守投資客“熱戀”賺錢短平快的商品住宅市場，而商業地產（特別是城郊區的專業市場、新商圈的店鋪還是存在軟肋的）、酒店、工業、寫字樓等不景氣呢？說明一個問題就是中國的實體經濟、商業文化近兩年還沒有真正實質性被圖騰起來。需要政府引起重視，大力鼓勵發展第三產業和工業科技創新，以刺激相關就業和內需消費。
　　衡量一個城市房地產是否有泡沫，要看很多市場表現和指標，筆者認為不是靠一個房價收入比來衡定的，因為有些中國人有灰色收入是不公開秘密。拿房地產投資占固定投資的比例和GDP中的占比來分析是否有泡沫，是比較科學的。假如當你看到市場上大量的開發商在冒進拿地、囤地，就說明市場泡沫2-3年必然顯現，拿地到上市銷售有個滯后期，總之，當別人瘋狂進入市場的時候你要保持冷靜，當別人紛紛退出市場的時候你可以適當考慮介入。這是業界人士經常傳播的富有哲學思想又建立在供需理論基礎之上的一大經營理念。
　　目前，深圳樓市有泡沫是事實，但有沒有到危險程度，筆者認為暫時沒有，雖然有專家說深圳新商品房中有45%的空置率，但是筆者認為要看這45%的空置率都是哪些消費群體在支撐，他們能否支撐銀行的支付能力？如果有就沒風險！筆者認為他們應該是有的！因為如同海南一樣，深圳樓市不是深圳本土人的樓市，是對外開放的一個市場，自“粵十五條“限外令”取消后，深圳的購房客戶群體變得更豐富、港臺人士、全國的投資客、海外華僑、外籍人士都可以介入。也就是一如海南一樣，位于南中國的深圳同樣是有錢人們熱衷于投資的一座年輕的國際化都市。隨著城市港口、地鐵等深港一體化配套、金融中心配套基地等產業園區的建設，深圳的吸引力將是十分巨大的。
　　有了如此宏遠規劃，深圳城市價值也在逐步提升！但并不是說我們就要主張高房價，我們需要的是白領階層通過在這座城市打拼5至7年就能承擔的起一套商品住宅的合理心理價位。深圳方面要讓社會各階層享受到深圳改革開放的成果，對那些占用社會稀缺社會資源者就必須收取更多的稅，以遏止其擴張、狂掠社會財富的心理。
　　雖然沒有暫時泡沫威脅，但是深圳只有管理、規范好了房地產的三大市場（即土地交易市場、新商品房交易市場、二手商品房交易市場）才有可能把房地產泡沫風險降低到最低程度，使得深圳樓市更健康！