地產(chǎn)三劍客談深圳房價(jià) 不是第一個(gè)下跌的城市

　　中國的房價(jià)未來兩年的走向如何？“地產(chǎn)三劍客”曹建海、時(shí)寒冰、牛刀日前在深圳中心書城舉行《向高房價(jià)宣戰(zhàn)》新書發(fā)布會暨民生論壇上，“號脈”中國房地產(chǎn)。他們認(rèn)為，2010年樓市會回調(diào)，但幅度或許不會太大，3月份將是敏感的時(shí)間點(diǎn)。
　　□人物簡介
　　曹建海：
　　《向高房價(jià)宣戰(zhàn)》著者。
現(xiàn)任中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員、中國社會科學(xué)院研究生院教授。“中國房地產(chǎn)三劍客”的核心人物。
　　時(shí)寒冰：
　　中國財(cái)經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特邀觀察員，《上海證券報(bào)》評論版主編。
　　牛刀：
　　中國地產(chǎn)營銷實(shí)戰(zhàn)派，中國博客營銷理論首創(chuàng)者，自創(chuàng)牛刀工作室，現(xiàn)居住深圳。
　　談樓市趨勢
　　房價(jià)今年將回落10%
　　晶報(bào)：去年，在一系列救市政策的刺激下，中國樓市經(jīng)歷短暫下跌后快速反彈并創(chuàng)新高，被定義為樓市“漲價(jià)年”，這讓不少購房者在房價(jià)的飆升中感到迷茫，2010年房價(jià)走勢該如何看？
　　曹建海：一線城市房價(jià)將會回落，但幅度不會太大，因?yàn)檎{(diào)控手段不夠，全年跌幅大概在10%左右。時(shí)間節(jié)點(diǎn)方面，在春節(jié)過后，前期政策有了一定的累積效應(yīng)，過了觀望期，因此3月份會是比較敏感的時(shí)期。這方面可以參照2008年的房價(jià)走勢，3、4月份是個(gè)拐點(diǎn)。而在二三線城市中，不排除有些地方會大漲。特別是受地區(qū)發(fā)展規(guī)劃影響，去年批的幾大區(qū)域發(fā)展規(guī)劃所涉及的城市房價(jià)可能不跌。
　　時(shí)寒冰：2010年房價(jià)可能會回調(diào)，但幅度不會很大。當(dāng)房價(jià)與地方政府和房產(chǎn)商的利益聯(lián)系緊密時(shí)，房價(jià)必漲；反之，則房價(jià)必調(diào)整。2007年10月份房價(jià)為什么調(diào)整？因?yàn)橹�前地方政府拼命賣地、開發(fā)商也拼命賣房子，這時(shí)樓價(jià)下跌痛的只是炒樓的；而現(xiàn)在和2007年的情況差不多，2009年全國賣地收入1.5萬億元，地方政府地都賣得差不多了，開發(fā)商手中也基本沒房子可賣。這時(shí)候房價(jià)很可能調(diào)整，走出一波下跌。
　　談深圳房價(jià)
　　不是第一個(gè)下跌的城市
　　晶報(bào)：2009年深圳新房成交量和價(jià)格均創(chuàng)歷史新高，相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，與2009年2月低點(diǎn)相比，2009年12月均價(jià)達(dá)到每平方米2萬多元，漲幅翻了一番。您認(rèn)為2010年深圳樓市會首先調(diào)整嗎？
　　牛刀：2007年11月深圳房產(chǎn)中介中天置業(yè)破產(chǎn)倒閉，此事件宣告那一輪房價(jià)泡沫破滅。那輪房價(jià)調(diào)整自深圳開始。而這輪房價(jià)調(diào)整過程也將出現(xiàn)一個(gè)信號，就是央行回收流動性帶來的市場投機(jī)炒樓弱化。
　　在深圳炒房有幾股資金，其中最兇猛的是國際熱錢在香港過境流向深圳樓市。2009年四季度，一部分熱錢在深圳惡炒后海房價(jià)，把深圳后海的房價(jià)炒到每平米4萬多。去年12月份我預(yù)期熱錢3～6個(gè)月會撤退，只要熱錢一撤退，資金面對這塊房價(jià)的影響就很大。
　　但在這一輪宏觀調(diào)控下，深圳不會是房價(jià)最先下降的城市，房價(jià)第一個(gè)下跌的應(yīng)是上海。其主要原因是外資投行在上海樓市全線撤退，去年先是拋掉了別墅、住宅和公寓，現(xiàn)在是退出商業(yè)物業(yè)和寫字樓。
　　相比較而言，深圳熱錢比例小很多，但深圳本地購買力無法支撐目前的房價(jià)。深圳房價(jià)下調(diào)應(yīng)在今年央行第一次加息后，整體房價(jià)將回調(diào)。現(xiàn)在的房價(jià)還在空轉(zhuǎn)，沒有什么成交量，價(jià)格也沒有降。目前還有一些接盤的人，相信房價(jià)“只漲不跌”。其實(shí)，去年房價(jià)翻了一番，但其中可能有30%-40%貨幣貶值的因素，體現(xiàn)在房價(jià)上就是上漲。
　　晶報(bào)：今年房價(jià)下降的時(shí)間拐點(diǎn)？
　　牛刀：央行提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)是個(gè)信號，下一步要加息。我的判斷是中國加息將在美聯(lián)儲前面，時(shí)間節(jié)點(diǎn)可能會在一季度數(shù)據(jù)出來前，即3月底4月初。一旦加息，一線城市房價(jià)拐點(diǎn)就會出現(xiàn)。
　　談買房抗通脹
　　是非常危險(xiǎn)的舉動
　　晶報(bào)：隨著中央調(diào)控政策出臺，樓市降溫的呼聲也日益高漲，不少人認(rèn)為房產(chǎn)是抵御通貨膨脹一大選擇？很多人關(guān)心買房時(shí)機(jī)的選擇？
　　曹建海：用價(jià)格虛高的住房來抵御通脹，是非常危險(xiǎn)的舉動。我相信，中國房價(jià)還會出現(xiàn)大幅回落。買一套房，會吞噬掉一個(gè)中等家庭幾十年的全部收入，不僅透支了未來的消費(fèi)能力，居高不下的房價(jià)也將使產(chǎn)業(yè)資本投資其他產(chǎn)業(yè)的收益率下降，風(fēng)險(xiǎn)加大。過高的房價(jià)透支了未來，2010年，房價(jià)將會小跌。我認(rèn)為，只要不出現(xiàn)特別意外的因素，我國城市房價(jià)將在2～3年內(nèi)回落40%～50%。
　　時(shí)寒冰：低房價(jià)比高房價(jià)更能拉動經(jīng)濟(jì)。比如，五個(gè)人能買五套房，比五個(gè)人合起來只能買一套房對經(jīng)濟(jì)的拉動作用更大。我目前在上海租房住，每月租金6000元，房東每月向銀行還貸1.2萬元，這套房子買下來本金和利息各占一半。相當(dāng)于房東每月補(bǔ)貼6000元讓我住那套房。