商用物業迎來擴容年 寫字樓供應面臨兩大競爭

天津市寫字樓供應、吸納及空置率
    GDP增長16.5%、固定資產投資增長47.1%、城市居民人均可支配收入增長10.3%、社會消費品零售總額增長21.5%……周一(1月25日)市政府正式公布的天津經濟發展數字，給滯后于2009年住宅市場的商用物業市場帶來了信心。
    結合《天津政府工作報告》中提出的2010年生產總值增長13%、財政收入增長12%、全社會固定資產投資增長20%、社會消費品零售總額增長16%等經濟和社會發展主要預期目標，多家機構預測，2010年天津商業地產市場將加速完成續勢過程，在良好城市經濟建設環境及新一代產品增量供應的推動下，逐步活躍并有望成為今年樓市的新動力。
今年商用物業將大幅增量
    2009年住宅市場的異�；鸨�，反襯出商用物業市場的相對平和。金融動蕩及房地產發展面臨的結構調整使多數城市商用物業交易清淡，但是在城市經濟快速發展及火爆的住房市場帶動下，本市商業地產市場從2009年第二季度起逐漸回暖。
    國際物業顧問戴德梁行、仲量聯行(天津)等機構日前發布的研究報告指出，繼2009年上半年的短暫停滯后，國內外零售商在天津的擴張步伐逐漸加快，寫字樓市場也從2009年第三季度呈現較為活躍的態勢。
    據市統計局及房地產機構數據統計，需求的增加及“房產新政”效應促使2009年天津房地產市場迅速回暖，全年商品房銷售面積1590.02萬平方米，比上年增長27%。其中商品住宅銷售面積達1329萬平方米，零售商用物業、寫字樓及工業地產等不動產交易約260萬平方米，占總成交面積約16%。
    仲量聯行及戴德梁行對天津2010年計劃投入使用的商用物業項目統計后預測，2010年將是天津零售商用物業供應高峰，如果沒有施工延期的情況出現，預計零售商用物業將在去年逾130萬平方米供應量基礎上有較大增量，而寫字樓市場將在去年逾16萬平方米基礎上，今年投入使用27萬平方米左右，比去年增量三成以上。
    專業人士認為，商用物業供應增量主要有兩個原因，一是去年金融風暴抑制了商用物業特別是寫字樓市場需求，使部分物業放慢了面市腳步，直到去年年末才開始加快投入使用，這些項目多數都將集中在今年入市。二是基于天津城市發展帶來的良好預期。市統計局數據顯示，在全球經濟危機的大背景下，2009年天津市消費市場持續活躍，且城鄉消費潛能均得到釋放。全年社會消費品零售總額比上一年增長21.5%，創1994年以來新高。同時，服務業發展加快。服務業比重達到43.5%。40個重大服務業項目建設進展順利，一批特色街區投入運營。這些服務設施項目建設，將帶動天津就業及居民消費水平的提高和商用物業需求量的增大，進而帶動了商用物業的投資開發。
寫字樓供應面臨兩大競爭
    仲量聯行年終報告顯示，受金融風暴影響，2009年上半年之前寫字樓需求明顯減少、成交價格及租金都持續下滑，但是2009年下半年開始內資吸納量開始增大，特別是房地產企業成為天津寫字樓主要需求者之一，從2007、2008年成交占5%以下，增加至2009年的18%。房地產企業大量入駐，也反映出各地企業對天津房地產投資開發的熱情。
    分析人士認為，企業對天津的投資開發熱情首先得益于天津經濟建設和發展前景。首先，以南京路、小白樓傳統商務區及海河沿線、南站CBD新興市區為核心的商務功能區建設招商日趨完善、活躍。其次是濱海新區開發建設翻開歷史新篇章，于家堡金融商務區、響螺灣商務區等加緊投入建設，為未來寫字樓市場帶來更大發展空間。另外，國內外資金紛紛涌入也給天津商用物業帶來了需求空間。截至2009年末，全市金融機構(含外資)本外幣各項貸款余額達11152.19億元，增長47.2%，位居全國前列，全年實際直接利用外資90.20億美元，增長21.6%。截至年末，世界500強企業已經有136家落戶津門。這些都意味著天津寫字樓等商用物業將成為更多外來企業的投資、使用目標。
    仲量聯行預計，隨著環球金融中心等一批地標性高端寫字樓陸續建成，2010年寫字樓市場將呈現新的布局調整，寫字樓主力供應將集中在南京路及海河沿線金融商務區，租金價格將有更多議價空間。
    戴德梁行華北區研究部主管魏東分析認為，2010年天津寫字樓的增量供應面臨兩大競爭，一是2009年天津市新增寫字樓面積約16.4萬平方米，比前兩年有了很大的提高，但是新增吸納量為5.1萬平方米，導致了寫字樓的空置率上升，達到10%以上，因為和平區連續兩個季度都有新項目入市，寫字樓的空置率達到了27.55%歷史高點，而今年約27萬平方米的供應量，將進一步產生更大的空置率壓力，將使部分寫字樓面臨優勝劣汰。
    二是寫字樓面臨產品升級換代。目前天津市高品質寫字樓較少，大部分寫字樓都有散售部分，整租比較少，目前很多寫字樓存在問題，如缺少比較固定的用餐場所，時常有送餐小販穿梭其中，影響寫字樓的整體形象；電梯配備不足，上下班高峰時段擁擠現象嚴重；停車場面積普遍不足，妨礙業主出行。
    在寫字樓售價和租金方面，魏東分析說，2008年開始，因為金融危機的影響，寫字樓的租金一直呈現平緩的下滑趨勢。在2009年后兩個季度，開始平穩。受火爆的住宅市場及內需市場的帶動，寫字樓的售價也有所增加，四季度較三季度增長了約11%。從未來發展看，在全國城市中，天津寫字樓存量仍比較低，北京寫字樓存量目前在全國最高是616萬平方米，僅次于東京和巴黎，而東京寫字樓的數量是2240萬，可見我國大城市寫字樓數量還是有較大差距。
零售商用物業供應呈現兩大亮點
    天津商用物業的信心恢復在零售商業物業交易上表現較為突出。據仲量聯行等機構統計，繼2009年上半年短暫停滯后，各類國際零售商重新開始在天津擴張。屈臣氏在2009年新開了五家分店，天津第一家COACH在伊勢丹開業，第一家Y-3店也在海信落戶。2009年零售商業地產開發建設及面市使用主要有兩大特點，一是海河沿線、濱江道等傳統商圈中特色商業街陸續投入使用，二是各區域大型購物中心等國際化商用物業啟動預租，這意味著未來新的國際主力店和其他知名零售商的進駐，它們的出現預計將改善很多現有零售項目缺少娛樂休閑設施和品牌組合雷同的問題。
    戴德梁行北亞區策略發展顧問部董事馬康麟等機構人士預計，天津良好的經濟發展態勢，特別是在GDP數據消費比例提高34%，說明天津消費水平的提高。展望未來零售商用物業供應，隨著COACH、UNIQLO、Y-3、OTIVI等知名品牌落戶天津，今年H&M等新品牌以及久光等百貨品牌有望陸續進駐，從而帶動本市商用物業業態組合全面提升品質。預計今年零售商用物業供應將有兩大亮點，一是市場整體呈現多核心發展態勢，超出傳統商圈范圍以外的新商圈即將形成。二是大型購物中心、特色商業街區店鋪及影城和多媒體設施將增量面市加速投入使用。
    隨著城市建設的深入，更具時代氣息、符合現代人生活節奏、個性鮮明的新商圈正在形成。如恒隆廣場、萬達商業廣場等重量級項目的出現，將打破傳統格局，形成多個區域級商業中心，同時，隨著海河重要節點的開發建設，以及地鐵2、3、9號線臨近投入使用，海河旅游休閑經濟帶、水上運動大世界等標新立異、主題突出的新商圈，以及東部津濱大道，西北的中山路，西南的奧體中心等區域新興商圈也將加速成型。
    天津市規劃今年將打造海河新的八大節點，包括泰安道、津灣廣場擴展區、解放廣場、新文化中心和南站等，到年底使海河兩岸整體面貌基本形成。今年將把和平路、濱江道、南京路地區打造成總長度3500米的國內最長的繁華商業區。重點在五大道核心區，把民園地區劃分成六個重點功能區，包括旅游核心區、小酒店區、商業區、餐飲區、文化創意產業區等。此外還將建設意大利風情區二期工程，泰安道英式風情區改造建設、在河西區原天津德租界打造萊茵小鎮，建成一個特色鮮明、集歷史人文價值與商業價值于一體的德式風情街。
    據商業地產咨詢機構人士介紹，特色商業是指在一整片的區域內打造相同產業集群，這樣可以形成比較優勢，有利于消費者進行比較和選擇。如西單商業街區、中關村電子產品市場、木樨園服裝市場等。區域特色商業是商業地產開發的一個亮點，各地著名的區域特色商業有助于提升城市旅游業的競爭力，同時可以吸引消費者購物的傾向，可以形成對區域商業地產的有效需求，這就解決了商業地產有效需求不足的難題，因此區域特色商業是商業地產的一個發展方向。區域特色商業的集群發展有利于消費者對特色商品的比較和選擇，是消費者購物的偏好區域，隨著人文環境的改善，區域特色商業將會成為未來商業的開發熱點。
    特色商業街具有很濃的生活體驗感，就像上海新天地那種味道，因此吸引了很多本地及外來人士。所謂生活方式、生活感受不單純是購物，而是更加注重自己的體驗。特色商業街是表達一種生活方式最典型的場所，因為這種開放式的街區，有一些氛圍、一些概念要慢慢形成，因此也具有新鮮感。
    在租金方面，預計今年將比較平穩。