濟南當年商業地標拔地而起“迪拜塔”

　　２０１０年１月４日，總高度為８２８米的世界第一高樓迪拜塔在沙漠中舉行了一場極盡奢華的竣工盛宴。第二天，２０１０年１月５日，２６０米高的濟南“迪拜塔”——“綠地·普利中心”也在市中區普利門工地現場舉行了奠基儀式。普利門是清末濟南開埠以來連接老城與商埠區的重要區域，這是濟南當年的商業地標。
　　這或許是一座能夠改變濟南商業地理格局的建筑，在它東邊不遠處，開業于１９９９年，高１８５米的銀座索菲特曾成為濟南的一張名片，西邊１８８米的明珠國際商務港則是目前濟南最高建筑。
　　值得一提的還有不遠處的濟南百貨大樓，這座建于１９５５年，只有四層高的建筑曾是上世紀６０年代濟南城的“天際線”。它的命運見證了３０年中國商業大變局。百年商埠區豎起城市第一高樓，這是一個商業史的環形隱喻，喻示著未來濟南商業格局的重大突破，甚至，還將重新描繪濟南的商業地理。
    高樓史是一部商業地產史，代表了一座城市的商業品格
    １９９６年，某股民在當年的行情中連勝幾場，興奮之余跑到摩天大樓的旋轉餐廳里，左手握著酒杯，眼望樓下熙熙攘攘的人群，大聲喝道：誰敢惹我。這是最能書寫那個時代商業氣質的一幅圖畫，它在中國絕大多數城市上演，股票和摩天大廈成為標注人們商業心理的最好圖騰。
　　“高樓史就是一部商業地產史，它代表了一座城市的商業品格。”一位商業地產專家這樣說。
　　１９９６年的濟南似乎沒有合適的場所來施展這種勃勃雄心。當時，濟南城８層以上建筑僅有１２０來座。
　　市民小張的印象中，１９９６年的濟南，“高樓大廈可以用手指頭數過來”。“逛街的時候，我總喜歡去數高樓，但當時除了已經營業的玉泉森信、東方大廈以外，還有剛剛完工的索菲特（銀座大飯店）、三聯大廈等，幾乎就見不到其他的高層建筑，即使立交橋也很罕見——只有八一立交橋還能算是一座有點規模的立交橋，當時它還是濟南十大景觀之一。”
　　 曾經多次到過濟南的北京人李文峰有著同樣的感覺，“１９９６年時我到過幾次濟南，感覺好像它永遠跟不上時尚，永遠那么土里土氣，而它看上去卻并不著急，表情淡淡的，像是認命了……”
　　那一年，１６５米高的齊魯賓館新樓主體工程已經封頂，但很多人沒想到，這座按五星級賓館設計，設有停機坪的大樓便因資金鏈斷裂成為濟南的一道“傷疤”。
　　與齊魯賓館幾乎同時開建的還有索菲特銀座大飯店。但這兩座賓館，命運迥異，索菲特銀座自開業以來一直十分紅火，并在某種意義上成為濟南的一張名片。一位業內人士告訴記者關鍵原因是索菲特背后有山東省商業集團做依托；而齊魯賓館雖然是山東省旅游局的直屬企業，但后者卻不可能拿出那么多錢來填這個“大窟窿”。
　　不過在當時看來，齊魯賓館變身爛尾樓，那是一個天方夜譚。商業地產開發方興未艾，濟南高樓四起，泉城廣場正在規劃之中，索菲特銀座主體工程施工完畢，政協委員張希舜所在的建筑公司開始承接高層建筑，２８層的匯統大廈是張希舜所在公司承建的第一座高層建筑。
　　１９９７年６月１５日，中共山東省委召開了專題研究省城濟南建設與發展的常委擴大會議，做出了“力爭用五年左右的時間，使濟南的城市面貌有一個較大改觀，綜合經濟實力和服務功能得到明顯提高”的決策，一個濟南“五年大變樣”工程就此開始。
　　 “從那以后，在一定程度上標志著城市現代化的高層建筑迅速增加，大型現代化樓盤如雨后春筍般拔地而起，而且，路橋也在‘長高’，順河高架橋、燕山立交橋、北園立交橋、段店立交橋相繼開工，如今已成為濟南交通的重要樞紐。”張希舜說。
　　１０多年后，濟南８層以上建筑已有１０００余座，百米以上的超高層建筑也有３０多座。２００６年，在某媒體組織排名的新泉城十大景觀中，新“濟南第一高樓”明珠國際商務港取代齊魯賓館成為濟南新地標。
　　之后，２００９年１月５日，２６０米高的“綠地·普利中心”在百年商埠區普利門舉行了奠基儀式，這或許是某種意義上的商業輪回。
    “第一高樓”背后的地產效應：祝舜路地塊，６．７億起拍，１８億成交
　　位于普利門的綠地·普利中心高達２６０米，這是上海綠地集團在濟南投資的第一個大型現代服務業綜合體。
　　記者在現場看到，該地塊位于濟南市中心，呈三角形，北鄰歷史老街普利街，南鄰共青團路，西鄰順河高架路，坐落于濟南歷史悠久的商業聚集區，連接著泉城金街泉城路和濟南老商埠區。
　　據悉，在用途上，該高樓是集甲級辦公、高級公寓、商業于一體，綠地方面表示，在規劃設計中將中國傳統建筑元素與現代商業服務功能相結合，將項目打造成濟南的“上海新天地”，成為具有鮮明歷史文化特色的現代化地標性綜合體，并計劃緊鄰項目建設中央綠地公園，使之成為濟南市民的城市客廳。
　　記者在現場的規劃圖上看到，高樓位于三角地西角上，其他地方都是綠地，在綠地的正中央是一個下沉式廣場，兼有商業和休閑的功能。綠地方面表示，為了創造整體性的市民生活中心，項目一期、二期兩個地塊進行整體規劃，將商業、休閑、娛樂功能與城市綠化立體坡地公園穿插結合起來，以提高城市公共空間的利用率，為濟南打造一個公園化的購物中心與辦公樓的綜合體。
　　除了綠地·普利中心外，將陸續啟動建設的四個項目中，經四緯二路超高層項目最為引人關注。超高層項目將如其名，達到４００米的“海拔”。項目位于濟南市市中區，總用地面積約２５０畝，規劃總建筑面積約６０萬平方米，規劃打造高達４００米的“山東第一高樓”。
　　“樓宇經濟”的概念也提了出來，省委常委、濟南市委書記焉榮竹在２００９年一次講話中指出，從某種意義上說，現代城市建設就是“綜合體建設”，現代城市經濟就是一種“樓宇經濟”。
　　４０００億城市開發、１６個城市綜合體，２００９年被許多房地產專家認為是濟南商業地產的元年，濟南市委書記焉榮竹與山東鑫苑置業有限公司總經理余登攀的一番對話便能證明如今濟南商業地產的火爆程度。
　　“你去搶了嗎？”
　　“我搶了！從２００９年９月份到１０月份，我參加了三場拍賣會，終于搶到一塊地。”
　　“當初我打聽過，說是梁府片區那塊地能拍１８０萬，至多２００萬。我沒想到竟被一個開發商炒到了３７８萬。”
　　“那就是我啊！我就是那個開發商，我拿了那塊地。”
　　“原來是你啊。”
　　“還有祝舜路那塊地，６．７億起拍，最后竟然１８億成交。開發商炒，有的老百姓也跟著去搶。還聽說奧體中心附近有個聯體別墅，開盤兩個小時就賣完了。我還聽說有人連夜排隊買房子，有的女同志因為沒排上號，還哭了……”　　
    “長高”還是“限高”——勞倫斯魔咒的經濟邏輯
　　不得不提的是一個看起來并不科學的財經預言。
　　“摩天大廈建成之日，便是經濟衰退之時”——１９９９年，當德國人安德魯·勞倫斯公布他的“摩天大樓指數”的研究成果時，上海環球金融中心正經歷著幾乎胎死腹中的痛苦。
　　安德魯·勞倫斯的“摩天大樓指數”并無明確的科學依據，但它反映了這樣一個內在經濟周期邏輯：政府寬松的貨幣政策往往會鼓勵一些大型項目的產生，這些項目完工之前，通常政策就已經開始緊縮，此前他所研究和觀察的分布在世界各地的摩天大廈們，幾乎都沒有能擺脫這樣的結局：大樓落成、經濟危機便開始。
　　而誕生于沙漠之上的“迪拜塔”面臨的一系列困境似乎也印證了這個預言。
    迪拜房地產價格降幅去年超過５０％。房產經紀人告訴記者，迪拜塔房價也在跌，只不過不至于“腰斬”。一名巴勒斯坦商人說：“我２００８年購買迪拜塔８０層一套一居室公寓，花費３００萬美元。隨著房價下滑，我會蒙受巨額損失，至少理論上是這樣。”迪拜塔含１０４４套公寓。部分分析師預計，迪拜房地產價格今后４個季度至６個季度內會再降三分之一。
    據了解，２００４年剛開盤時，迪拜塔就已經售罄，業主都是通過邀請前來購房的世界各地的富豪權貴。阿聯酋迪拜房地產信息網負責人胡衛東說，“我不清楚目前迪拜塔業主中是否有中國投資客，但我知道將至少有一套二手房從我手中成交，春節將有一批中國投資客到迪拜塔看房。他們認為現在是抄底時機。”
　　摩天大廈現象開始讓人們反思。濟南市社科院的一位專家認為：“從宏觀層面看，人們對城市發達程度的判斷標準也在變化，高樓多未必是現代化的象征，隨著自然價值觀的回歸，自然化、生態化的住宅成為人們新的要求。因此，在老城區限高的同時，應該考慮在合適地點建設高層建筑，以緩解土地資源日益緊張的局面，但是在不適合建設高層建筑的地區必須嚴格控制建筑物的高度，以避免破壞泉脈以及濟南古香古色的老城原貌。城市的長高不應只體現在物理高度上，更應該體現在高品位、科學適度的層面上。”
　　濟南市建委的有關負責人也介紹說，濟南市目前亦有相關規定，對濟南老城區的新建建筑實行限高，其目的主要是保護老城區的原貌。
　　然而，也有人對城市限高提出不同觀點。一位不愿透露姓名的學者表示，“城市限高”將導致土地資源緊張，而且舊改成本會大大增加，可能引發房價上漲。
　　盡管，讓城市“長高”還是“限高”仍然存在爭議，但不可否認的是，城市“長高”在一定程度上折射出城市的巨大變化。
　　 “說白了，一個時代自有一個時代的建筑，從城市發展規律上看，高樓現象是一個城市發展過程中的必然階段。”法國著名雜志《ＣｉｔｉｚｅｎＫ》主編Ｆｒｅｄｅｒｉｃ Ｃｈａｕｂｉｎ這樣說。