2010 地產(chǎn)投資市場充滿“玄機”

　　面對金融危機，在保持經(jīng)濟平穩(wěn)增長的主旋律下，2009年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出了強勁的勢頭；邁入2010年之際，一系列和房地產(chǎn)息息相關的政策相繼出臺，又給今年的房地產(chǎn)市場平添了幾番變數(shù)。如今，在城市化進程加速的大背景下，面對新一輪的地產(chǎn)調控，房地產(chǎn)投資將面臨哪些變化及挑戰(zhàn)？城市化進程的加速又會給二三線城市帶來什么機遇？
　　為了深度解讀這些話題，日前，深圳特區(qū)報地產(chǎn)部聯(lián)合中國知名品牌企業(yè)臺山市新世界 (論壇 新聞)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在深圳馬哥孛羅好日子酒店，共同舉辦“2010房地產(chǎn)投資策略講座”，深圳大學產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究中心主任魏達志、香港創(chuàng)基（商場策劃）集團有限公司董事長沈永年、深圳市社會科學院城市營運中心主任高海燕應邀出席，并發(fā)表專題演講。
　　本論壇旨在探討2010房地產(chǎn)發(fā)展及投資的走勢等熱點問題，為投資者指明未來投資方向，重點剖析中國未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢及中國二、三線城市房地產(chǎn)投資機遇。
　　從商鋪投資策略到二、三城市機會，從珠三角一體化到城市功能區(qū)域格局的轉變，論壇現(xiàn)場專家與觀眾的互動高潮迭起。
　　機會一：二、三線城市發(fā)展
　　有美國學者說，21世紀世界上有個兩大景觀，其中一大景觀是美國的創(chuàng)新科技，另外一大景觀就是中國的城市化。
　　深圳大學產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究中心主任魏達志認為，在快速城市化背景下將產(chǎn)生兩大效應：城市化高的區(qū)域購買力外溢；城市化相對較低的二、三線城市商務范圍迅速成熟。
　　“城市化水平到了30%是為高速發(fā)展的一個準備階段；城市化到了30%－70%之間，就到了起飛的時間了；發(fā)展勢頭到了70%以后，會出現(xiàn)一種新的情況，叫作逆城市化現(xiàn)象。中國城市尤其是二、三線城市按照這樣的城市化率速度，應該是每年有兩千萬人進入城市。這些人進入城市都需要居者有其屋都需要從事各種各樣的商業(yè)和文化活動，這正是二、三線城市商業(yè)的發(fā)展機會。”魏達志說。
　　香港創(chuàng)基（商場策劃）集團有限公司董事長沈永年以深圳、香港和臺山三個典型城市的“巨無霸”漢堡包價格進行消費力成長分析：“為什么臺山一個‘巨無霸’的價格比深港兩地的都要貴。這是因為賣‘巨無霸’的一些國際餐飲業(yè)巨頭，對當?shù)鼐用竦南�費能力和城市發(fā)展的潛力和價值進行了一系列嚴謹?shù)脑u估，進而制定的價格策略。而從中我們可以得到商業(yè)地產(chǎn)投資策略的一些啟發(fā)。”
　　“中國城市化率現(xiàn)在大概是46%－47%。按照經(jīng)濟規(guī)律這個起飛的時段應該有30－40年，則現(xiàn)在才起飛了10年，后面還有很長高速發(fā)展的一個過程，我想，這個時候應該是投資商用物業(yè)比較好的時段。”魏達志認為這種購買力成長將持續(xù)很長時間。
　　作為另一種典型現(xiàn)象——城市化高的區(qū)域購買力外溢，被魏達志定義為逆城市化過程：“深圳這個地方城市化已經(jīng)完全，達到了一個比較高的成熟階段，加上深圳整個空間狹小，它就會出現(xiàn)一種逆城市化的現(xiàn)象：深圳人離開珠三角去各個地方去買樓、買鋪面。”
　　事實上，這種購買力外溢現(xiàn)象是基于城際交通的快速發(fā)展。沈永年特別強調了廣東省的交通基建情況：“隨著《珠三角規(guī)劃綱要》文件的實施，港珠澳大橋及城市軌道網(wǎng)絡等重點交通基建項目的快速建設，未來10年廣東西部地區(qū)將有巨大的潛在發(fā)展和投資價值。”
　　機會二：樓市結構調整
　　深圳市社會科學院城市營運中心主任高海燕則表示樓市結構的調整將是商鋪等商用物業(yè)最大的機會。
　　他分析，中國房地產(chǎn)市場形勢變化發(fā)展的過程充滿“玄機”，其中主要有三點制約性因素：首先就是政策有保有壓。這是基于當前整個市場環(huán)境和經(jīng)濟形勢而言的，如何讓高房價能夠得到適當?shù)亩糁疲�同時使房地產(chǎn)仍然為GDP的貢獻發(fā)生作用，在這兩者中選尋找一個平衡點，是這次”有保有壓”調控政策的精髓所在。
　　其次，執(zhí)行力有強有弱。這些執(zhí)行力帶來的問題是，隨著目前的交易量下降，使得更多的置業(yè)者和投資人相信政府可能會行動，所以保持對市場的觀望態(tài)度。同時作為一個明確的政治任務，房地產(chǎn)市場是肯定要調整的，它可能出現(xiàn)一個結構性變化。
　　第三，市場結構有長有短。短在哪里？短就是住宅市場，這是民生市場，不管動用什么手段，一線城市的房價一定要被遏制，這是一個政策。一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展肯定被遏制，住宅房價的部分市場肯定會被遏制，但這個中間會帶來房地產(chǎn)市場的一些結構性變化。未來中國人的房地產(chǎn)投資方式將會得到調整，以往中國房地產(chǎn)市場快速上漲所帶來的高風險的價差收益，可能被長期性地投資租金回報模式所取代。
　　基于上述三點分析，高海燕認為樓市投資消費的傾向可能在政策帶動下偏向商業(yè)地產(chǎn)，但一線城市市場已經(jīng)相對飽和，造就了二、三線城市投資的巨大機會。
　　機會三：經(jīng)濟圈輻射
　　“廣東珠三角地區(qū)最初是香港－廣州兩點式發(fā)展。后來兩地實現(xiàn)一種對接——經(jīng)濟增長軸，并帶動軸線周邊布局的其它城市。目前這個布局飽和，進而出現(xiàn)一個圈層的擴散，這個經(jīng)濟圈層的形成，會產(chǎn)生一個幾何基礎的飛躍，以臺山為典型代表的二、三線城市在此過程是為一個大亮點。”魏達志表示。
　　沈永年更是和盤托出了在這些區(qū)域的投資秘籍：“應首選商業(yè)區(qū)內(nèi)的商鋪進行投資，這是因為商業(yè)區(qū)自身具備的吸引力和人氣凝聚力。”
　　他提醒投資者購置商鋪時，應關注所有商鋪是否由獨立發(fā)展商及管理公司進行統(tǒng)一回收租賃，并預付商鋪所有者長期（例如10年）的租金，將所有商鋪對外招商引資。“一來投資者可以取得長期穩(wěn)定的租金收益，二來可以避免沒有實際運作經(jīng)驗的商鋪開發(fā)商捆綁運營。”他表示。
　　最后，“商鋪投資教父”強調在國內(nèi)進行商鋪投資，必須要把握兩個點：
　　首當其沖的就是“要親眼看到5個證件”。這是最有保障的投資策略。
　　第二點就是一定要到實地考察。國內(nèi)的許多“看樓團”、“看鋪團”都可以報名參加，從中可以與各方投資人士進行學習交流，并在實地考察中加深認識。